このようにお悩みではないですか？
「老後は戸建てとマンション、どっちの方がいいの？」
「後悔しないために何に気を付けたらいいかわからない…」
子どもが独立したタイミングなどで考え始める最後の住まい。今のままで良いのか、住み替えるべきか悩みますよね。そこで、論点として悩むのが『戸建て』か『マンション』か。
結論、自由度が高いのは戸建てですが、できるだけ身体に負担のない生活をしたい場合は、マンションの方がおすすめです。しかし、これも一概にいえるものでもありません。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分に合った選択はどちらなのか考えることが最も大切です。
この記事では、最後の住まいで後悔しないための4つのコツと、老後の住まいとしての戸建て、マンション、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
老後は戸建てにすべきかマンションにすべきかわからない、まだ住み替えるべきかどうかもはっきりしていない、と悩んでいる人はぜひ参考にしてください。
目次
住み替えは必要？老後に後悔しないための4つのコツ
老後に住み替えをして後悔しないためには、次の4つのポイントを押さえておきましょう。
- 後悔しない住み替えのタイミングを知る
- 後悔しない生活環境を知る
- 後悔しない間取りを知る
- 後悔しない住み替え先の種類を知る
順番に解説します。
①後悔しない住み替えのタイミングを知る
住み替えのタイミングは人それぞれですが、主に次の3つのケースが考えられるでしょう。
最も多いタイミングとしては、子どもが独立し、夫婦2人だけになった時。広い家から少しコンパクトな家への住み替えを検討し、利便性の向上（駅の近くに引っ越す等）や管理費・修繕積立金等の経済的なコストを軽減したいと考える人が多くいます。
また、定年退職を意識し始める5～10年前から住み替え計画を立て、収入とライフスタイルの変化に備える人も多いです。
さらに、建物のコンディションが悪く、将来にかかる修繕コストと新居購入のコストを比較した結果、購入した方が経済的メリットが高ければ、その時点で住み替えを検討する人もいます。
ポイントとしては、住宅ローンが組めるうちに住み替えを検討する方が、選択肢は広がるということ。多くの金融機関では、完済時年齢を返済80歳未満と設定しています。80歳に近づけば近づくほど、審査は厳しくなるため、自分の年齢と照らし合わせながら住み替えるタイミングを考えましょう。
「旧宅を売却したお金で買い替えられるから、年齢は関係ない！」と考えるのは危険です。売却資金だけで買うとなると選択肢が狭くなるため、理想の老後の住まいを見つけるのが難しくなってしまいます。
②後悔しない生活環境を知る
最後の住まいとして、自分に合った後悔しない生活環境を選択できるかどうかはとても重要です。
老後の住む家の場合は、次の5つの項目にあてはまる環境があれば、安全かつ充実した生活を送れる可能性が高くなります。
■バリアフリーである
老後に住む家と考えた場合、バリアフリーであることは必須条件です。
バリアフリーとは、あらゆる人が容易に移動できる環境や設備を指します。たとえば、段差がなかったり、手すりが多く設置されていたり、車椅子でも通りやすい広い廊下になっていたりします。
せっかく住み替えるのであれば、バリアフリー化された住宅を選択し、より安全かつ快適に過ごせる家を選びましょう。
■セキュリティ面が充実している
快適な住まいの条件として、セキュリティ面が充実していることは重要なポイントです。特に、老後の場合、さまざまな事件に巻き込まれやすくなるため注意が必要です。
防犯カメラが設置されていたり、オートロックがあったりするようなマンションであれば安心感が高いでしょう。戸建ての場合は、セコムなどの警備システムを導入できればより安心に過ごせます。
■生活利便性が高い
老後において、周辺に利便性の高い施設や店舗があるかどうかはとても重要です。
車や自転車に乗るのが難しくなる場合もあるため、徒歩圏内のスーパーマーケットやドラッグストアなどの有無は最低限チェックしておきましょう。
■家族・親戚にすぐ会える
頼れる家族や親戚にすぐ会えるかどうかも重要なポイントです。老後は、家族に対してさまざまな助けを求めるケースが増えます。また、孫ができた時も、すぐに会えた方が生活は充実するでしょう。
さらに、相続で揉めるいわゆる『争続』問題に対しても、家族・親戚と近ければ、その問題が起こりにくいといえます。なぜなら、近くに住み、日頃からコミュニケーションを多くとっていれば、将来的な話もしやすいからです。
家族・親戚とよく話せるうちに、後々のことを決めておくのはとても重要です。
■地域コミュニティがあるか
地域や周辺施設の中にコミュニティがあれば、生活が充実します。
市区町村主催のカラオケ大会や、ゲートボール・パターゴルフなどの集まりを始め、近くの老人ホーム内の部活動などが例として挙げられます。
施設にもよりますが、多くの老人ホームでは、入居していなくても、月額1,000円以下などの会費を支払うことで、施設内のコミュニティに参加できます。趣味が同じ人たちと集まって和気あいあいと過ごすことで、日々の幸福度は間違いなく上がるでしょう。
③後悔しない間取りを知る
最後の住まいに住み替える・リフォームする場合、後悔しない間取りにしておく必要があります。マンションの場合と戸建ての場合、それぞれ解説します。
■後悔しないマンションの間取り
マンションの場合、メゾネットタイプでない限りは、階段がなくワンフロアになっています。リフォームや住み替えをする場合は、夫婦２人であれば2LDKや3LDKもがおすすめです。
また、水回りの位置やトイレの場所など、使いやすい生活導線が確保できているかも重要です。
■後悔しない戸建ての間取り
戸建ての場合は、一階に生活スペースがある方が便利です。2階にリビング・水回りがあるケースも多いですが、できる限り、1階で生活が完結できるように工夫するのが賢明でしょう。
また、庭があれば、戸建てとしての良さを十分に享受できます。孫が来た時に、庭で遊んだり犬などのペットを飼って一緒に遊んだりすることで幸せな時間を増やせます。
④後悔しない住み替え先の種類を知る
後悔しない住み替え先を選ぶには、皆がどのような選択肢から最後の住まいを決めているのか知っておくことも必要でしょう。
主な種類としては、居住スペースを小さくするダウンサイジングや、老人ホームとは異なるシニア向け分譲マンション、現在の家を建て替えるなどの選択肢があります。
■ダウンサイジング
ダウンサイジングとは、間取りを小さくすること。具体的にいうと、子どもと暮らしていた4LDKの家から、夫婦で暮らしていくのに十分な2LDKに引っ越す場合などです。
良い点としては、無駄なスペースをなくせるため、メンテナンスや掃除などが楽になります。また、生活導線がコンパクトにまとまることで、体力の消耗を抑えることにも役立つでしょう。
■シニア向け分譲マンション
最後の住まいとして、シニア向けの分譲マンションに住み替える場合もあります。シニア向け分譲マンションとは、介護を受ける必要のない自立した生活を送れる人が居住できる、高齢者向けのマンションです。
管理費が高いデメリットがありますが、施設内には、温泉や遊べる施設（フィットネスジム・卓球・ゴルフ・カラオケなど）、病院などが併設されていることが多く、安全かつ充実した生活を送れます。
■建て替える・リノベーションする
今住んでいる家を手放すのではなく、同じ場所で建て替えたり、リノベーションしたりすることで住みやすい間取りに変えて住むこともあります。
まったく今までと違う生活環境で生活することに抵抗がある人は、建て替え、もしくはリノベーションを検討する方が良いでしょう。地域内のコミュニティ・関係性なども失うことなく生活し続けられます。
老後にマンションに住むメリット・デメリット
老後にマンションに住む場合のメリット・デメリットをそれぞれ解説します。
マンションに住むメリット
マンションに住む場合のメリットは次の8つです。
- 立地が良いことが多い・商業施設などが充実している・駅から近い
- 日常的に階段を使わなくて良い
- 外壁・屋根・庭などのメンテナンスをしなくて良い、管理会社が清掃してくれる
- 防犯性が高い・オートロック付きなら安心
- 共用施設が充実している
- 鉄筋コンクリート造ならではの防音・断熱性
- 眺望・陽当たりの良さ（※階数による）
- 長期的視点での資産性が高い
それぞれ解説します。
①立地が良いことが多い・商業施設などが充実している・駅から近い
マンションは駅や利便性の高い施設・店舗の近くに建っていることが大半です。住宅地に中にポツンと高いマンションが建っているケースは少ないでしょう。
なぜかというと、マンションが建てられる地域が限られているからです。用途地域といって、建築して良い建物が場所によって定められており、マンションは、低層の住宅地などが広がる地域には建てられません。
駅の近さやスーパーマーケット、病院が近くにあるかどうかは、老後の住まい選びにとって重要なポイントです。
②日常的に階段を使わなくて良い
旧耐震などの古いマンションでなければ、各階に止まるエレベーターがあることが大半でしょう。エレベーターがあれば、居室まで段差なくたどり着けるため、高齢になっても安心して生活できます。
③外壁・屋根・庭などのメンテナンスをしなくて良い、管理会社が清掃してくれる
マンションの場合、外壁・屋根・庭などのメンテナンスを自分で考えて行う必要がありません。管理費・修繕積立費を支払う代わりに、管理組合（マンション内の全住人）全体で話し合いながら補修内容を決めていくことになります。
実情としては、管理組合の業務をマンション管理会社に一任することが多いため、実質的な負担はありません。しかし、総会などがあれば定期的に参加し、あまりにもおかしな案で進められていないかは、自分で確認しておいた方が良いでしょう。
また、共有部分を管理会社が日々清掃してくれるのも嬉しいポイントの一つでしょう。戸建てであれば、庭やアプローチなどは自分で日々、清掃する必要があります。
④防犯性が高い・オートロック付きなら安心
オートロックが付いている場合はセキュリティ面として安心です。もし、万が一、部屋の鍵をかけ忘れて寝てしまったり、外出したりしたとしても侵入される可能性は低くなります。
高齢者はお金を持っていると思われ、狙われるケースが多いため注意しておかなくてはなりません。
⑤共用施設が充実している
マンションは共用施設が充実しています。コミュニティが集まる場所があったり、ふと腰掛けられるスペースがあったり。グレードの高いマンションであれば、図書室やゲストルームが付いているものもあります。
⑥鉄筋コンクリート造ならではの防音・断熱性
マンションは、RC造（鉄筋コンクリート造）もしくはSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で建てられているものが多く、防音・断熱性の高い建物となっています。
いずれも、コンクリートを流し込んで壁を作るため、隙間がなく遮音性の高い造りが特徴です。また『隙間がない＝熱や冷気を閉じ込めやすい』ため、冷暖房設備の効きが良くなります。
⑦眺望・陽当たりの良さ（※階数による）
マンションは、階数や場所にもよりますが、戸建てに比べて眺望や陽当たりが良いことが特徴です。特に、高層階で前に建物がないなどの条件であれば、戸建てでは決して味わえない快適さを感じられるでしょう。
⑧長期的視点での資産性が高い
マンションは建物が丈夫な上、人が集まりやすい場所に建てられていることが多いため、資産価値が下がりにくい傾向があります。
特に、近年は首都圏・各都道府県の主要都市に人が集中していっているため、マンションの相場は上昇し続けています。
マンションに住むデメリット
マンションに住む場合のデメリットは次の7つです。
- 自由にリフォーム・リノベーションできない
- 騒音問題に悩まされる可能性がある
- 災害時にエレベーターが使えない可能性がある
- エレベーターの待ち時間がある
- ペットの飼育に制限がある
- 基本的にトレイは1箇所
- 管理費・修繕積立金・駐車場代がかかる（固定費が高い）
それぞれ解説します。
①自由にリフォーム・リノベーションできない
マンションの場合、管理規約によってリフォームできる内容の範囲を定めていることが多いでしょう。たとえば、窓枠に関してや、床材の質、間取りの制限などです。
さらに、二重床の場合は、配管の移動などができますが、コンクリートに直接配管が埋め込まれている場合は、水回りの場所を変えられません。
②騒音問題に悩まされる可能性がある
戸建てに比べ、騒音問題に出逢う確率はマンションの方が高いでしょう。
上の階から足音が聞こえたり、隣の部屋の玄関でのやり取りが聞こえてきたりなど、戸建てに比べて音は元々聞こえやすいため、近くに少しでも騒がしい人が住めば騒音に悩まされる場合があります。
③災害時にエレベーターが使えない可能性がある
マンションの場合、災害時にエレベーターが使えない可能性があります。上層階に住んでいた場合は、避難や部屋に戻る際に大変な思いをすることは避けられないでしょう。
災害時には、無理をして部屋で過ごすのではなく、避難所などのスペースを有効活用する方が体力的には楽になるケースがあります。
④エレベーターの待ち時間がある
マンションでは、エレベーター待ちの時間があります。特に、戸数に対して少ない台数しか設置されていないケースでは、朝の通勤時間などは混む傾向にあります。
目安としては、50戸に1台の台数があれば良いとされています。
⑤ペットの飼育に制限がある
マンションでは、管理規約の中で『ペット禁止』もしくは飼える頭数を制限していることがあります。ペットを飼っていて、次の住まいに連れていきたいと考えている人は、目当てのマンションがあれば、あらかじめ不動産会社に管理規約の内容を確認してもらいましょう。
⑥基本的にトレイは1箇所
マンションは、基本的に一つの居室にトイレは一つしかありません。一つの居室に供給可能な水量にも限りがあるため、増やすこともできないケースがほとんどです。
しかし、それほど広い部屋でなければ、ワンフロアで完結するマンションの場合、トイレは一つで十分でしょう。
⑦管理費・修繕積立金・駐車場代がかかる（固定費が高い）
マンションでは、管理費・修繕積立金、駐車場を借りていれば駐車場代がかかります。管理費は、共有部分の清掃や管理会社の運営費などに充てられ、修繕積立金は大規模修繕工事のための積立金として徴収されます。
住み続ける限り、月々の固定費がかかってしまう点は、戸建てにはないデメリットです。
老後に戸建てに住むメリット・デメリット
老後に戸建てに住む場合のメリット・デメリットをそれぞれ解説します。
戸建てに住むメリット
戸建てに住む場合のメリットは次の6つです。
- 自由にリフォーム・リノベーション・建て替えできる
- 庭があるとガーデニングも楽しめる
- ペットと暮らしやすい
- 住環境が優れている（閑静な住宅街）
- 管理費・修繕積立金・駐車場代がかからない
- 土地が資産になる
それぞれ解説します。
①自由にリフォーム・リノベーション・建て替えできる
戸建ての場合、マンションのような制限がないため、自由にリフォームやリノベーションができます。柱と梁の位置は変えられませんが、それ以外の部屋の取り方や、水回りの位置などは自分の好み次第です。
また、完全に取り壊して建て替えることもできるため、自由度の高さが戸建てのメリットといえます。
②庭があるとガーデニングも楽しめる
戸建ての場合、庭が付いている場合があります。庭があれば、ガーデニングなどの趣味に没頭しやすいでしょう。
また、孫と一緒に遊んだり、ペットを伸び伸びと育てたりすることもできます。
③ペットと暮らしやすい
戸建ての場合はペットを自由に飼えます。マンションの場合は、管理規約で制限されていることが多いため、ペット暮らしていきたい人は戸建てがおすすめです。
④住環境が優れている（閑静な住宅街）
住宅街には、基本的に商業施設などは併設できません（用途地域の制限があるため）。そのため、静かな住みやすい環境で暮らしていきたいと考える人には、戸建ては住みやすい環境です。
⑤管理費・修繕積立金・駐車場代がかからない
マンションでは、管理費・修繕積立金・駐車場代が必須ですが、戸建ての場合は、一度購入してしまえばこのような代金はかかりません。
その代わり、建物のメンテナンスを自分する必要があるため、自身で計画的に資金を貯めていく必要があります。
⑥土地が資産になる
戸建ての場合、建物の価値が亡くなったとしても、後世に土地を資産として残せます。そのまま売却できることはもちろん、駐車場経営・太陽光発電投資・コインランドリー経営・アパート経営など、幅広い資産活用を検討できます。
一方で、マンションの場合は、区分建物と土地セットとなっているため（敷地権設定）、土地を単独で取り扱うことは不可能です。
戸建てに住むデメリット
戸建てに住む場合のデメリットは次の5つです。
- 階段を日常的に使う必要がある
- 維持管理修繕は個人の判断
- 耐久年数がマンションに比べると短い
- 防犯上のリスクが高い
- 気密性・断熱性には注意が必要
それぞれ解説します。
①階段を日常的に使う必要がある
戸建ての場合は、平屋でない限り階段を使うことになります。そのため、高齢で身体が重くなっている場合には、体力的にきつく感じることもあるでしょう。
その場合は、生活拠点を1階に集中させるなどの工夫が必要です。
②維持管理修繕は個人の判断
戸建ての場合、外壁・外構の修繕を自分で行っていく必要があります。放っておくと、雨漏りの原因になったり、災害時の被害を最小限に抑えられなくなったりします。
10～15年のサイクルで、設備交換や外壁塗装などは必要になることが多いため、その日までに、計画的に資金を貯めておかなくてはいけません。
③耐久年数がマンションに比べると短い
戸建ては多くの場合、木造で建てられることがほとんどです。木造の法定耐用年数は22年とされています。実質的な耐用年数は物によるため、一概にはいえませんが、およそ30年経過していると、建物の価値はゼロと見なされることが多いです。
④防犯上のリスクが高い
戸建ての場合、何も対策をしなければ、マンションに比べて防犯上のリスクは高くなります。広い庭や、高い塀などがあれば、侵入しても周りからは気づかれにくいため、窃盗などを目論む犯人は戸建てを狙いやすくなります。
高齢者となれば、特に狙われやすいため、防犯システムの導入などを検討するのが賢明でしょう。
⑤気密性・断熱性には注意が必要
戸建ての場合、気密性と断熱性には注意する必要があります。なぜなら、戸建ては木造で建てられることが多いため、マンションに比べて気密性と断熱性は低くなります。
外気が入ってきやすい玄関や窓を厚くしたり、機能性の高い断熱材などを採用したりすることでデメリットを補うようにしましょう。
住み替えるための資金計画
住み替えるための資金計画としては大事なポイントは次の4つです。
- 退職金や貯蓄はできるだけ残す
- 所有不動産を売却して住み替え資金にする
- 収入と支出を把握する
- 所有不動産を賃貸に出して収入源とする
次の記事で詳しく解説しているので、資金計画について知りたい人はぜひ参考にしてください。
【Q&A】老後の住まいについてよくある質問
老後の住まいについてよくある質問を3つ紹介します。質問事項に対して、他の記事で詳しく解説しているものもあるため、各記事をぜひ参考にしてください。
よくある質問は次の5つです。
- 賃貸と持ち家はどっちの方が良い？
- 今の持ち家が売れなかったらどうする？
- 老後の住み替えで注意すべきポイントは？
- ミニ戸建てって何？
- マンションは最後どうなる？
それぞれ解説します。
①賃貸と持ち家はどっちの方が良い？
昔に建てた家は、今の身体や生活スタイルに合っているとは限りません。子どもたちが独立して、空き部屋もあるような部屋、綺麗に維持するのも大変です。
そのようなストレスから逃れる方法として、賃貸住宅への住み替えがあります。しかし、家賃の支払いが生じるなど、さまざまなデメリットもあるため、賃貸を検討している人は、ぜひ次の記事を参考にしてください。
②今の持ち家が売れなかったらどうする？
住み替えで心配なことは「現在、住んでいる家が売れるかどうか」ですよね。今の家が売れなかったら新居へ住み替えができないと考えている方は多いでしょう。
しかし、実は今の家が売れなくても住み替えはできます。一方で、リスクも存在するため、将来的には家が確実に売れるという保証があった方が安心です。
次の記事では、住み替え時の家の売却についての具体的な対策を解説しています。住み替えたいけど、まだまだ不安がいっぱい！と悩んでいる人は、ぜひ参考にしてください。
『住み替え時にいまの家が売れなかったら？リスクや解決方法を紹介』
③老後の住み替えで注意すべきポイントは？
老後の住み替えで起こりやすい失敗は、次の4つです。
- 不利な借入条件で融資を受けてしまう
- 老後の資金がなくなる
- 毎月の返済が苦しくなる
- 環境の変化に対応できない
次の記事では、老後の住み替えで起こりやすい失敗と、成功させるためのポイントについて解説しています。老後の住み替えで失敗したくない人は、ぜひ参考にしてください。
『老後の住み替えで起こりやすい失敗と成功させるポイントを解説』
④ミニ戸建てって何？
ミニ戸建てとは、おおよそ25坪未満の土地に建てられた、サイズの小さい戸建てのことで、高齢者世帯には平屋で建てられたミニ戸建てが人気です。
建築コストが下がるため建てやすく、無駄なスペースがないため、メンテナンス費なども最小限のコストに抑えられます。
建て替えや住み替えを検討する場合は、一度、検討してみるのも良いでしょう。しかし、リセール価格は低い可能性が高いため、検討する際は、立地などに注意して慎重に判断する必要があります。
※リセール価格とは、一度購入した不動産を再び販売する時に設定する価格のこと（再販売価格）。
⑤マンションは最後どうなる？
マンションでは、メンテナンスや建て替えの資金をいつまで確保できるかが肝となります。住人が一定数住み続けていて、滞納も少なく資金が溜まっている場合は、建て替えもできるでしょう（追加の資金を集めることもあります）。
しかし、過疎化している地域のマンションでは、十分な資金を集められず、建て替えできないまま建っているマンションもあります。そのようなマンションは、徐々に住民が減り続け、最後には廃墟となります。
マンションに住む場合は、立地選びが重要です。
まとめ：渋谷区・港区・目黒区で住み替えるなら
この記事では、老後に後悔しないための4つのコツと、老後の住まいとしての戸建て、マンションのメリット・デメリットについて解説しました。
まとめると、次のようになります。
老後に後悔しないための4つのコツ
後悔しない住み替えのタイミング
修繕するよりも建て替えた方が経済的メリットが大きい時
後悔しない生活環境
バリアフリー・セキュリティ充実・利便性が高い・家族に会える・地域コミュニティが活発
後悔しない間取り
部屋数を減らす・1階に生活圏を集中させる
後悔しない住み替え先
今よりも狭いところ・シニア向け分譲マンション・他さまざま
マンションのメリット・デメリット
- 立地が良くセキュリティ的にも安心
- 階段を使わなくていい
一方で、
- 自由にリフォームできない
- 騒音問題に悩みやすい
- 災害時に不便
戸建てのメリット・デメリット
- 自由にリフォームできる
- 庭があればより自由度が高い（ガーデニング・ペットと遊べる）
一方で、
- 日常的に階段を使う必要がある
- メンテナンスは自分で判断して行う必要がある
また、マンションと戸建ての間をとったような形がQ&Aで紹介した『ミニ戸建て』です。狭い土地であれば、中心部でも比較的購入しやすいため、利便性を損ねることなく自由度の高い戸建てを建てられます。
このような、さまざまな選択肢の中から、老後の自分に合った住まいを選ぶのはとても難しいことでしょう。不動産に詳しいパートナーを味方につけ、検討していく必要があります。
そこで、渋谷区・港区・目黒区で実績が豊富な『一心エステート』にお任せください。一心エステートは、2021年1月に創業して以来『人の心をゆたかにする』をテーマに精力的に活動して参りました。
日頃より、賃貸から売買まで幅広く提案しているからこそ、一人ひとりに合った老後の住まいを考え、後悔しないお住まい探しのお手伝いをさせていただきます。
老後の住まいでお悩みの方は、ぜひ以下よりお問合せください。
一心エステートに関するニュースやお知らせをお伝えします。