マンションの住み替えでかかる税金はいくら？特例の活用で節税できる

マンション売却

マンションの住み替えでは、売却時と購入時にそれぞれ税金がかかります。資金計画を立てるときは、どのような税金がどの程度かかるのかをあらかじめ把握しておきたいものです。

この記事では、税金を求める方法だけでなく、特例や軽減措置についても紹介します。無理のない資金計画を立てるためにも、住み替えでかかる税金を知っておきましょう。

住み替えでかかる税金の種類と計算方法

住み替えのときに、どのような税金がかかるか見ていきましょう。住み替えではマンションを売却するとき、新しいマンションを購入するときに、それぞれ税金がかかります。

売却時にかかる税金

まず、マンションを売却するときにかかる、次の税金について紹介します。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税
  • 譲渡所得税

印紙税

売買契約書は、印紙税法上の課税文書にあたります。したがって、売買契約書を作成するときは、売買代金に応じた収入印紙を貼って、印紙税を納める必要があります。ちなみに2027年の3月31日までは軽減措置があり、印紙税が軽減されます。

記載された契約金額税額軽減後の税額（2027年3月31日まで）
1万円以上10万円以下200円対象外
10万円超50万円以下400円200円
50万円超100万円以下1千円500円
100万円超500万円以下2千円1千円
500万円超1,000万円以下1万円5千円
1,000万円超5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超1億円以下6万円3万円
1億円超5億円以下10万円6万円

出典：国税庁「印紙税額の一覧表」、国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

登録免許税

マンションに住宅ローンの抵当権が設定されている場合、買主へ所有権を移転する前に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消登記をするときに、かかる税金が登録免許税です。

登録免許税は登記の内容によって税率や税額が異なりますが、抵当権抹消登記の場合は、1個の不動産に対して1,000円です。たとえばマンションで土地が1個（1筆）と建物が1棟の場合は、1,000円×2＝2,000円の登録免許税がかかります。

消費税

個人が自宅を売却するのであれば、売却代金に対して消費税はかかりません。マンションの売却で消費税がかかるのは、投資用マンションなど事業用の不動産を売却するときです。ただし、不動産会社にマンションの売却を依頼して、成約したときに支払う仲介手数料には消費税がかかります。

なお、仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が定められており、売買価格に応じて計算式が異なります。価格別の計算式は、次のとおりです。

不動産の売買価格仲介手数料の上限額
400万円超売買価格×3％＋6万円＋消費税
200万円超400万円以下売買価格×4％＋2万円＋消費税
200万円以下売買価格×5％＋消費税

譲渡所得税

マンションの売却価格が購入時の価格を大きく上回って、利益が発生したときは譲渡所得税がかかります。ただし、利益が発生しても、購入や売却時にかかった経費を差し引けます。また、居住用財産で一定の条件を満たす場合は、最高で3,000万円を控除できます。

譲渡所得額を求める計算式は次のとおりで、税率はマンションの所有期間によって異なります。マンションを売却した年の1月1日に5年を超える場合は長期譲渡所得、5年未満は短期譲渡所得となります。

譲渡所得額＝収入金額－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）－特別控除額（3,000万円）

譲渡所得税＝譲渡所得額×税率

所有期間所得税復興特別所得税（2037年まで）住民税合計税率
短期譲渡所得5年以下30％0.63％9％39.63％
長期譲渡所得5年超15％0.315％5％20.315％

それでは、実際に計算してみましょう。

  • 8年前にマンションを4,000万円（土地1,000万円・建物3,000万円）で購入
  • 2024年5月1日にマンションを5,000万円で売却
  • マンションの取得費：3,500万円（減価償却費をマイナス済み）
  • 譲渡費用：160万円

譲渡所得額＝収入金額－取得費－（減価償却費＋譲渡費用）－特別控除額（3,000万円）

譲渡所得額＝5,000万円－（3,500万円＋160万円）＝1,340万円

譲渡所得税＝1,340万円×20.315％＝2,722,210円

不動産譲渡税は2,722,210円になります。しかし居住用財産のときは、3,000万円を控除できるため、税金はかかりません。

譲渡所得額＝5,000万円－（3,500万円＋160万円）－3,000万円＝－1,660万円（つまり0円）

購入時にかかる税金

それでは次に、マンションを購入するときにかかる、次の税金を紹介します。

  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 消費税

登録免許税

所有権移転登記では登録免許税がかかるのですが、所有権移転登記にかかる費用は一般的に買主が負担します。

なお、購入する物件の種類によって税率が異なり、それぞれ次のようになっています。軽減税率が適用されますが、期限には注意しましょう。

登記の種類登録免許税を求める計算式と税率軽減税率（2027年3月31日まで）
所有権移転土地：固定資産税評価額×2％1.5％
所有権保存建物（新築）：固定資産税評価額×0.4％0.15％
所有権移転建物（中古）：固定資産税評価額×2％0.3％
抵当権設定住宅ローン借入額×0.4％0.1％

不動産取得税

不動産を取得したときは、その評価額に応じて不動産取得税がかかります。求める計算式は次のとおりです。

不動産取得税＝固定資産税評価額×4％

なお2027年3月31日までは、税率が3％に軽減されます。また、土地は固定資産税評価額×1/2になり、「45,000円」もしくは「土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸当たり200㎡を上限）×税率」のどちらか高い方が控除されます。

新築住宅に対しては特例があり、要件を満たす場合は評価額から1,200万円が控除されます。実際に計算してみましょう。

  • 2024年5月1日に新築マンション（軽減措置が適用）を購入
  • 建物（70㎡）の固定資産税評価額：1,500万円
  • 土地（60㎡）の固定資産税評価額：1,200万円

建物

1,500万円－1,200万円＝300万円

300万円×3％＝9万円

土地

1,200万円×1/2×3％=18万円

（1,200÷60㎡×1/2）×（70㎡×2）×3％=42万円

18万円－42万円＝－24万円（つまり0円）

不動産取得税は、合計9万円になります。

印紙税

新居を購入するときにも、売却時と同じように売買契約書に印紙を貼ることになります。先に紹介した印紙税額の一覧表を参照して、実際にかかる税額を確認しておきましょう。

消費税

新築マンションや新築分譲マンションを分譲会社から購入する場合、土地に消費税はかかりませんが、建物に対しては消費税がかかります。

一方で、分譲会社からマンションや新築住宅を直接購入する場合は、仲介ではないため仲介手数料と消費税がかかりません。

税金の負担を軽減する特例と適用条件

住み替えにかかる税金には、控除や軽減税率を適用できることがあります。ここでは3つの特例や控除について解説します。

3,000万円の特別控除

居住用財産であるマンションを売ったときは、所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円まで控除ができる特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）があります。

軽減税率の特例

居住用のマンションで所有期間が10年以上の場合は、一定の条件を満たすことを条件に6,000万円までは長期譲渡所得に対する税率よりもさらに低くなります。

軽減税率の特例10年超6,000万以下の部分10％0.21％4％14.21％
10年超6,000万円超の部分15％0.315％5％20.315％

出典：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率」

住宅ローン控除

住宅ローン控除は年末時点での住宅ローン残高の割合が、所得税から還付される制度です。控除率は0.7％、控除期間は既存住宅が10年、新築住宅は原則13年です。

控除率や控除期間は改正によって変わるため、実際の条件は国土交通省のWebサイトなどで確認してください。最初の年は確定申告を行う必要があるため、忘れずに申請しましょう。

特例の終了に注意

軽減税率や軽減措置など、特例には期限があります。Webサイトなどでさまざまな特例を紹介していますが、タイミングによっては終了していることがあるので注意しましょう。

ちなみに「居住用財産の買換え特例」と「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、2023年12月31日までに売却した居住用財産が対象です。つまり、これからマンションを売却するのであれば、これらの特例は適用できません。

住み替えにかかる税金の注意点

住み替え時にかかる税金について、注意点がふたつあります。特例や控除の適用を受けようとするときは要件をよく確認し、不明な点はそのままにせず不動産会社や税務署などに相談しましょう。併用できない特例に注意

特例や控除のなかには、併用できないものがあります。3,000万円控除と居住用財産に対する軽減税率は併用できます。しかし3,000万円控除とマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除や、マイホームの買い替え特例とは併用できません。

確定申告が必要になる

3,000万円控除や居住用財産を売ったときの軽減税率の適用を受ける場合は、翌年の確定申告を行う際に必要な書類をそろえて申告する必要があります。

控除や特例は自動的に適用されないため、くれぐれも忘れないように申告をしましょう。