この記事をご覧の人は、リースバックについて聞いたことがあるかもしれません。また、住み替えをするにあたり、何か良い方法はないかとお探しのことでしょう。
結論、住み替え時にリースバックを利用することにはさまざまなメリットがあります。売るのが先か？買うのが先か？どちらか迷う人が多いですが、リースバックはそれぞれのデメリットを補うことができます。
この記事では、リースバックとはそもそもどんな仕組みなのか？そして、住み替えに利用することでどう役立つのか詳しく解説します。
リースバックについて知りたい、住み替え方法に悩んでいるという人は、ぜひ参考にしてください。
目次
【基礎】3つの住み替え方法
リースバックの仕組みを解説する前に、住まいの住み替え方法には3つの方法があることを押さえておきましょう。
①売り先行で後から新居を決める
②買い先行で先に新居を決める
③同時決済を行う
それぞれ解説します。
①売り先行で後から新居を決める
売り先行とは、今住んでいる家 を売却してから次の新居を探す住み替え方法です。
売り先行のメリットは、今住んでいる家の買い手探しに時間をかけられること。次の家が決まっていないため、自分が売りたい金額・条件で買ってくれる買主を納得がいくまで探せます。
また、多くの人は売却時には住宅ローンの残高が残っていることが多いでしょう。売り先行では住まいを先に売却して、売却資金でローンを完済することもできます。
一方で、デメリットは、買主が決まった後、次の新居は急いで探さなくてはならない点です。もし、引き渡しに間に合わなかった場合は、仮住まいが必要になるため、そのための引っ越し費用、初期費用、家賃等が余分にかかります。
②買い先行で先に新居を決める
買い先行とは、先に新しく住みたい家を決めてから、今住んでいる家を売却する住み替え方法です。
買い先行のメリットは、売却する家の買主がまだ決まっていないためゆっくりと新居を探せること。急ぐ必要がないため、自分が納得できる家を見つけられる可能性が高くなります。
一方で、デメリットは、ダブルローンになる可能性があることです。新しい家の契約を済ませ、引渡しが行われる決済日までに、今住んでいる家を売却できれば良いですが、間に合わなかった場合は一時的に二つの家を所有することになります。
また、負担が重くなるのを避けようとすることで、値段交渉にも応じやすくなってしまい、納得のいく金額で売却できないこともあるでしょう。
さらに、住宅ローンの残債を残した状態で、次の新居のローンの審査に申し込む形となるため、融資を受けられる限度額が下がってしまうことも大きなデメリットとなります。つまり、その分、新居の予算を下げなくてはなりません。
③同時決済を行う
同時決済とは、今住んでいる家の売却と新居の購入の決済日を合わせて同時に住み替えを行う方法です。
売り先行・買い先行、両方のデメリットを補える形となるため、理想の住み替え方法だといえます。一方で、同日に引渡し・決済を合わせるには、相手方がいることから決して簡単なことではありません。
他の手法で、売り先行・買い先行のデメリットを補える方法はないかと考える人も多いでしょう。そこで、リースバックが役に立ちます。次章では、まずリースバックの仕組みについて解説していきます。
リースバックの仕組み
リースバックについて、その仕組みと注意点を解説します。
①リースバックとは
リースバックは、貸主になる人に自分の家を売って、そのまま同じ家に住み続ける不動産取引の新しい仕組みです。
リースバックの流れ
①自宅をリースバック会社に売却
②賃貸借契約を締結（買い手となったリースバック会社と賃貸借契約を結び、引き続きその家に住みます）。
リースバックのメリット
リースバックのメリットは、自宅を売却しても同じ家に住み続けられることに加え、売却益としてまとまった資金を手に入れられます。
さらに、今住んでいる家が変わらないにもかかわらず、所有権がリースバック会社に移転することで、自宅所有に伴うリスク（価値の下落や災害等）を回避できる点も魅力の一つでしょう。
リースバックのデメリット
リースバックを利用して家を購入してくれる会社は、退去した後に、リフォームをして転売し、利益を得なくてはなりません。そのため、売却金額は一般のエンドユーザーの買主に売るときよりも3～4割ほど安くなるのが相場です。
②リースバックの対象にならない不動産がある
リースバックとして取扱いができない物件があることは理解しておきましょう。リースバックは、買い手が不動産会社であり、不動産会社はその物件を一定期間保有しなくてはなりません。
そのため、建築基準法に違反する物件などは、コンプライアンス・順法性の観点から買い渋る傾向があります。
最も多い例としては、建ぺい率・容積率が超過している物件などが挙げられます。
住み替えでリースバックを利用するメリット
住み替えでリースバックを活用するメリットについて、売り先行の場合・買い先行の場合に分けて解説します。
①【売り先行の場合】リースバックを利用するメリット
売り先行の場合、住み替え先が決まるまでに家を売却してしまうため、次の新居をゆっくり探せない、間に合わなかった場合は仮住まいを用意する必要があるなどのデメリットがあります。
リースバックを利用することで、これらの問題を解決できます。
仮住まいを用意しなくていい
リースバック会社へ先に自宅を売却し賃貸借契約を締結することで、今住んでいる家に住みながら次の新居をゆっくりと探せます。
また、仮住まいを用意する必要もないため探す手間や面倒な移動などをせずに済みます。
仮住まいを借りる家賃・初期費用をなくせる
リースバックを利用することで、仮住まいが不要となるため、それらにかかるはずだった初期費用や家賃・引越し費用などを支払わずに済みます。その分を次の新居の頭金などに充てるのも良いでしょう。
②【買い先行の場合】リースバックを利用するメリット
買い先行の場合、新居が決まっているにもかかわらず自分の家は手放していないため、ダブルローンに苦しめられることになります。
また、一定の期間内に、住んでいた家の売却を完了させる必要があり、金融機関から期間に関して制約が入ることが一般的です。そのため、期限までに売却を完了させる必要があり心理的な負担に繋がりやすくなります。
リースバックを利用することで、これらの問題を解決できます。
ローンの残債を完済するためダブルローンにならない
新居を購入する際に自宅をリースバック会社に売却し住宅ローンを完済することで、ダブルローンに苦しまなくて済みます。
また、新居を買うための予算が大きくなることも大きなメリットです。
今住んでいる家の住宅ローンが残っていると、新居を買うために利用する住宅ローンの限度額が低くなってしまいますが、リースバック会社に売却し返済しておくことでこのような辞退も避けられます。
新居を購入するための頭金を用意できる
リースバックで自宅を売却できた場合は、住宅ローンの完済だけでなく、余った資金を新居購入の頭金として利用することもできます。
低金利の住宅ローンでも、諸費用分（物件価格の7～9％）に関しては、金利が少し高くなることもあるため、少しでも頭金として利用できる資金を確保できることは大きなメリットになります。
住み替えでリースバックを利用するときの注意点・3つ
住み替えでリースバックを利用するときの注意点は次の3つです。
①リースバックの買取値は市場価格の【6～7割】
②リースバックの家賃は期待利回りで決まる場合がある
③設備の修繕・取替えは自分で行う必要がある
順番に解説します。
①リースバックの買取値は市場価格の【6～7割】
リースバックでは、一般の人に物件を売却する場合に比べて売却金額は6～7割になってしまいます。
理由は、リースバックをする会社は利益を得るために物件を購入しているからです。利益を得る方法は次の2通りが考えられるでしょう。
一つは、賃料収入です。リースバックで買取る物件を投資物件として査定します。そのため、利回りを高く維持するために、リースバック会社はできるだけ安い金額で物件を購入したいと考えます。
もう一つは、再販売時の利益です。リースバックで買取った物件を、入居者が退去した後に、清掃やリフォームを行い、物件を売却し利益を得ます。そのため、諸経費を考えると、一般の人が購入するような金額で物件を買取ると、リースバック会社は赤字になってしまいます。
このような背景があるため、リースバック会社が物件を買取る場合は、どうしても一般の人が購入する金額よりも価格は低くなります。
しかし、住み替えをする場合は、残債を返済できるだけでも大きなメリットとなるはずです。価格と便益を天秤にかけ、住み替えにおいてメリットの方が大きいと感じた場合は、リースバックを利用する価値があるでしょう。
②リースバックの家賃は期待利回りで決まる場合がある
リースバック会社が家賃収入得るために物件を買取る場合、その後に支払われる家賃が、相場よりも高くなる可能性があります。
投資物件を購入する際には、次の計算式で利回りを求めます。
家賃×12カ月÷物件価格×100＝表面利回り（％）※2
つまり、リースバック会社が利益を得るためには、高い家賃設定をするか物件価格を安くするかしかありません。具体例を見てみましょう。
①8万円×12カ月÷1,500万円×100＝6.4％
②10万円×12カ月÷1,500万円×100＝8.0％
①と②が違うのは家賃だけです。家賃を2万円高く設定するだけで利回りが変わってしまうため、投資物件として買取をしたいリースバック会社は、少しでも家賃を高くしたいと考えます。
しかし、もし割高になったとしても、住み替えであれば住む期間は限られているため費用は最小限に留められます。
※2 表面利回り：不動産投資でいう表面利回りとは、純粋は家賃（収入）と物件価格（購入費用）のみで表した利回りのことです。本来は、ランニングコストといって、月々に支払わなくてはならないお金が多々発生するため、実質の利回りは、表面利回りよりも低くなります。
③設備の修繕・取替えは自分で行う必要がある
リースバックの場合、通常の賃貸住宅と違い家の中にある設備の修繕・取替えは入居者が行います。設備の所有権は移転されていますが、責任所在が曖昧なことから、ほとんどの場合で、修繕・取替えは入居者の責任で行うことになります。
そのため「エアコンが壊れたから直してほしい」「キッチンの調子が悪いから見てほしい」などの要望は聞いてもらえないことがほとんどです。
しかし、住み替えであれば、住む期間は限定的であるため、交換などの補償をする可能性は低いといえます。
【Q&A】リースバックでよくある質問・3選
リースバックについて、よくある質問に回答します。よくある質問は次の3つです。
①リースバックで借りた家の家賃は上がらない？
②リースバックで売却した家にはいつまで住める？
③リースバックとリバースモーゲージは違う？
それぞれ解説します。
①リースバックで借りた家の家賃は上がらない？
契約書に「増額しない」旨が書かれているかどうかが肝です。借地借家法第32条1項では、次のような規定があります。
「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」
つまり、賃貸借契約書に「一定期間家賃を増額しない」と記載した特約がある場合、たとえ、物価高騰などの影響で周辺相場よりも家賃が安くなった場合であっても、貸主は家賃の増額を求めることはできません。
②リースバックで売却した家にはいつまで住める？
リースバックの場合、定期借家契約で賃貸借契約を締結するケースがあります。この場合、契約の更新という概念は存在せず、住み続けたい場合には両者同意の上、再契約を結ぶ必要があります。
つまり、再契約ができない場合は、契約終了と同時に退去しなくてはなりません。
住み替えのような期間が決まっている場合ではなく、できるだけ長く住みたい場合は、通常の賃貸住宅で使用されることの多い普通賃貸借契約で契約ができないか相談しておくことも一つの手でしょう。
③リースバックとリバースモーゲージは違う？
リースバックとリバースモーゲージは、言葉は似ていますが、その内容は大きく異なります。リースバックは、不動産取引のことを指しますが、リバースモーゲージはローン商品の一つです。
リバースモーゲージとは、高齢者が自宅を担保にしてお金を借りるためのローンです。毎月支払うお金が利息のみで、亡くなった後に、相続人が自宅を売却するか、手元の現金で元本を返済します。
通常のローンと異なり、支払いが毎月の利息のみとなるため、支払いが軽くなるのがメリットの一つです。しかし、元本は減らないため、長生きするほど利息が増えるリスクがあります。これを長生きリスクといいます。
また、もし、売却した家の価格よりも借金の額の方が多かった場合、残債を相続人が返済しなければならなくなる可能性があります。
まとめ：渋谷区・港区・目黒区で住み替えるなら
この記事では、住み替えにリースバックを利用するメリットと注意点について解説しました。まとめると、次のようになります。
【売り先行の場合】リースバックを利用するメリット
①次の住まいをゆっくり探せる
②仮住まいを用意しなくて良い（手間・余分な資金をカット）
【買い先行の場合】リースバックを利用するメリット
①ダブルローンに苦しまなくて良い
②新居のローン審査に通りやすくなる
③新居購入の頭金を用意できる可能性がある
リースバックを利用するときの注意点
①リースバックの買取値は市場価格の【6～7割】
⇒残債は返済する必要がある
②リースバックの家賃は割高になることがある
⇒住み替えの間だけであれば負担（損失）は少ない
③設備の修繕・取替えは自分で行う必要がある
⇒住み替えの間だけであれば負担（損失）は少ない
リースバックには注意点もありますが、住む期間が限られた住み替えにおいてはその負担（損失）は少なくて済みます。リースバックを上手く利用することで、スムーズな住み替えを実現できます。
とはいえ「安く自宅を売るのは避けたい…」「今、自宅を売ってローンを完済できるかわからない」など、まだまだ不安なことはあるのではないでしょうか。
そこで、渋谷区・港区・目黒区で実績が豊富な『一心エステート』にお任せください。一心エステートは、2021年1月に創業して以来『人の心をゆたかにする』をテーマに精力的に活動して参りました。
日頃より、地域密着で様々なお客様へご提案させていただいているからこそ、一人ひとりに合った住み替え方法をご案内できます。
渋谷区・港区・目黒区でお住まいで、住み替えでお悩みの方は、ぜひ弊社へお問合せください。
一心エステートに関するニュースやお知らせをお伝えします。