住み替えのスケジュールと住み替えを成功させるためのポイントを紹介

マンション売却

住み替えをする場合、売り先行と買い先行の2種類があります。これらの違いは、物件売却を優先するか、物件購入を優先するかの違いです。それぞれはどのようなスケジュールで、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

今回は、住み替えのスケジュールやメリット・デメリットについて詳しく解説します。

スケジュール確認の前に、確かめておきたい住み替えの種類

住み替えには住宅の売却を先行して行う「売り先行」と、購入を先行して行う「買い先行」の2種類があります。まずは、それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。

売り先行の住み替え

売り先行の住み替えは現在住んでいる物件を売りに出し、売却が確定してから住み替え先の住宅を購入します。

売り先行で物件を売却した場合、資金計画が立てやすいといったメリットがあります。新居を購入する前に既存住宅の売却価格が決定しているため、予算をあらかじめ決めておくことができます。

既存住宅を売却してローンを完済したあと、差額が発生し、まとまった資金を確保できた場合は新居の頭金に充当できます。頭金を多めに入れることで審査に通りやすくなったり、無理のない返済計画を立てられたりするのがメリットです。

一方で、売却完了後〜新居購入までに期間が空いてしまう場合は、仮住まいを用意しなければいけません。初期費用や引っ越し費用などが発生する可能性がある点がデメリットです。

買い先行の住み替え

買い先行の住み替えは、現在の住まいはそのままで先に新居を購入します。買い先行の場合は、仮住まいなどを気にする必要がないため初期費用が抑えられます。

また、売却のことは新居に引っ越してからゆっくり考えればよいため、売却を急ぐ必要がなく安売りしてしまうこともありません。

しかし、現在の住まいがなかなか売却できずにダブローンの期間が長く続く可能性があることや売却代金で残りのローン全額を返済できないおそれがあります。また、現住居のローンが残っている場合は、そもそもダブルローンを組めない可能性があるのもデメリットです。

売り先行と買い先行の選び方

売り先行と買い先行はどちらがおすすめなのでしょうか。どのように選択すればよいのかを紹介します。

売り先行に向いているケース

住み替えにおいて、以下のようなことを重視したい人は売り先行に向いているといえます。

  • 住宅ローンが残っている人
  • 資金計画を立てながら無理なく返済したい人

住宅ローンが残っている人や資金計画を明確にしておきたい人は、売り先行が向いています。

住宅は必ずしも売却できるとは限らないため、万が一、売却できなかったり売却できたとしても、売却価格が安かったりする場合もあり得ます。そのため、「ダブルローンの負担を感じたくない」「無理な資金計画を立てたくない」といった人は、売り先行がよいでしょう。

買い先行に向いているケース

買い先行に向いている人は、以下のような人です。

  • すぐにでも新居への引っ越しをしたい人
  • 仮住まいをしたくない人

魅力的な物件があり、すぐにでも購入しておきたいと考えている人は買い先行が向いています。また、仮住まいの場所を探したり、無駄な入居費用などをかけたくないと考えたりしている人も買い先行が向いているでしょう。

住み替え時に利用できるローンとは

住み替え時に利用できるローンには以下の2つがあります。

  • 住宅ローン
  • 住み替えローン

現在、住宅ローンを組んでいる人であっても改めて住宅ローンを組むことができます。ただ、この場合はダブルローンとなります。ダブルローンとは、住宅ローンを2つ同時に契約している状態を指します。

一般的にダブルローンは審査が厳しくなるため、ローン残高次第などで審査に通らない可能性もあるでしょう。

もし、住宅ローンの審査通過が難しい場合は、住み替えローンの利用も検討されてみてはいかがでしょうか。住み替えローンとは、残債分（現在の住まいの残債）と新居のローンをまとめて借入れることができるローンです。

現在住んでいる物件を売却してローン返済をしてもなお、残債が残る可能性があるといった場合でも、まとめてローンに組み込めるのが住み替えローンの特徴です。

住み替えのスケジュールをわかりやすく紹介

売り先行と買い先行それぞれの住み替えスケジュールを詳しく解説します。

売り先行の場合

売り先行によるスケジュールは以下のとおりです。

  1. 売却相談
  2. 不動産会社と媒介契約
  3. 売却活動開始と同時に新居探しを開始
  4. 売買契約の締結
  5. 物件引き渡し・仮住まいへの引っ越し
  6. 新居購入次第、新居への引っ越し

売り先行の場合は初めに売却活動から開始します。その後、同時に新居を探し始めて契約、引っ越しといった流れです。

売り先行の場合は物件の売却が先になることが多いため、仮住まいへの引っ越しも視野に入れておかなければいけません。

買い先行の場合

買い先行のスケジュールは以下のとおりです。

  1. 新居探し開始
  2. 新居を見つけ次第、売却に向けて不動産会社へ相談
  3. 新居の契約・不動産売却活動を本格化
  4. 新居への引っ越し
  5. 物件が売れ次第、売買契約の締結
  6. 物件の引き渡し

買い先行で住み替えを検討する場合は、新居探しから始めます。その後、購入の目星がつき次第、不動産会社に相談をして売却も進めていく流れです。

不動産はすぐに売却できるとは限らないため、ローンが残っている場合は一時的にダブルローンとなるおそれがある点に注意が必要です。

住み替えを成功させるためのポイント

住み替えには売り先行と買い先行の2通りの方法があります。どちらにも多くの注意点がありますが、ここでは住み替えを成功させるためのポイントを3つ紹介します。

自分に合った住み替え方法を押さえておく

解説したとおり、住宅の住み替えには買い先行と売り先行の2種類があります。どちらもメリット・デメリットがあり、それぞれの生活スタイルによって向き不向きがあります。

そのため、どちらが自分の生活スタイルに合っているのかを明確にしたうえで、住み替えを検討したほうがよいです。十分な計画がないまま住み替えを進めてしまうと、「住み替えをする前の生活の方がよかった」と、住み替え自体を後悔してしまうかもしれません。

資金計画を明確にしておく

住み替えは思わぬところで費用が発生する可能性があります。たとえば、スムーズな売却ができなかったことにより、仮住まいへの入居費用が発生したり、売却金額が予想よりも低かったりする場合が考えられます。

そのため、事前に可能な限りの資金計画を明確にさせておくことが、住み替えを成功させるためのポイントです。あらかじめ不動産の査定を行ったり、仮住まいの入居を前提にしたりしておくことが大切です。

ローン残債と売却額に注意

住み替えを検討する場合は、ローン残高と物件の売却価格に注意してください。たとえば、ローン残債が2,000万円あるにも関わらず、物件売却価格が1,500万円にしかならない場合があります。

この場合、売却して得たお金を全額ローン返済に充てたとしても、500万円の借金が残ってしまいます。この借金は一括で返済したり住み替えローンに組み込ませたりしなければいけません。

結果的に資金が不足したり、ローンの返済負担が重くなったりするおそれがあります。そういった事態にならないためには、事前に物件価格の相場を把握しておくことが大切です。

売り先行・買い先行、いずれの方法を検討するにせよ、まずは不動産会社へ相談することが得策です。そのうえで売却価格を把握したり、売り出しタイミングを検討したりと、最終的に売り先行・買い先行の判断をしましょう。

不動産会社は住み替えに関するさまざまな相談に乗ってくれます。そのため、「住み替えを検討している」といった方は、ぜひ不動産会社へ相談されてみてはいかがでしょうか。