住宅ローンがあるけど引っ越したい！選択肢や流れ・ポイントを紹介

マンション売却

「住宅ローンがまだあるけど引っ越したい」と思うのは珍しいことではありません。多くの方がローンの残っている状態で住み替えをしています。

住宅ローンが残っている状態で引っ越しをすることは可能ですが、スムーズに進めるためにはいくつかのステップを踏む必要があります。また、売却するのか賃貸にだすのかでもステップに違いがあり、注意が必要です。

住宅ローンが残っている不動産の基本

住宅ローンが残っている不動産から引っ越す場合、いくつか注意点があります。トラブルに巻き込まれないためにも、住宅ローンと不動産の関係性や基礎知識を確認しましょう。

売却するためには住宅ローンの完済が必須

そもそも住宅ローンの融資は、債務者が抵当権を設定した家に住むことを契約の条件としています。そのため、家を売るのであれば住宅ローンの抵当権を抹消する必要があり、そのためには住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。

そして、住宅ローンの返済は家の売却益から支払うケースが多いため、売却によって得た資金をそのまま自由に使えるわけではないことを知っておきましょう。

家を売却するためには住宅ローンの返済が前提ですが、引っ越し先が賃貸ではなく新しく購入する物件であれば「住み替えローン」を使うことで売却益を使うことなく返済することが可能です。

住み替えローンは現在住んでいる住宅ローン残債を新しい家のローンに合算することができ、住宅ローンの完済と新規借り入れをスムーズに行えます。

住み替えローンは、借入額が増すことで審査が厳しくなり、返済額も増えてしまうデメリットがあります。売却益を使った完済とどちらが得になるのか慎重に検討する必要があるでしょう。

賃貸に出す場合は銀行に相談する

売却せずに賃貸に出す場合、まずは銀行に相談する必要があります。

なぜなら住宅ローンはあくまで「居住」を目的として債務者に融資しているため、賃貸であれば「投資」という扱いになります。この場合は投資ローンに切り替える必要があり、住宅ローンに比べると金利は高くなります。

万が一銀行に相談することなく賃貸に出した場合、契約違反により住宅ローン残債の一括返済を請求されることにもなりかねません。

このようなトラブルに巻き込まれないためにも、住宅ローンが残っている家から引っ越す際には必ず銀行に相談しましょう。

住宅ローン控除が利用できないことも

住み替えのとき、住宅ローン控除が利用できないことがあります。住宅ローン控除とは、住宅ローン残高の0.7%（年末時点）が税金から控除される制度です。

現在住んでいる家を売却する際、売却することで譲渡所得がでた場合は注意が必要です、譲渡所得とは、売却したときに出た利益のことで、たとえば2,000万円で買った家が2,300万円で売れた場合は300万円が譲渡所得になります。この300万円に対して税金がかかることになりますが、その際は以下の特例が利用できます。

上記はいずれも、譲渡所得税を軽減できる特例です。しかしこれらの特例と住宅ローン控除は併用できません。

いくらで売れて、いくらの利益が出るのかによって利用できる特例や制度は異なります。早めに不動産会社へ相談しておくとよいでしょう。

住宅ローンがあるけれども引っ越す場合の流れ

住宅ローンがある状態で引っ越しする場合の具体的な流れを解説します。売主としてやるべきポイントも多いため、スムーズに引っ越しするためにも確認しておきましょう。

売却するか賃貸にだすかを決める

一般的には住宅ローンが残っている家は売却することが多いですが、すべてのケースにあてはまるとは言い切れません。そのため、次に挙げる売却と賃貸の違いを把握し自分に合った選択をしましょう。

売却賃貸
収益一括毎月の賃料で回収
景気の影響売却時のみ所有している間ずっと
管理不要必要

銀行に売却する旨を伝える

売却する場合と賃貸にだす場合のどちらであっても、住宅ローンの借入をしている銀行にはすぐに連絡をしましょう。

借入をしている銀行によっては売主の署名押印が必要な書類が必要な場合もあります。トラブルを未然に防ぐためにも早めに連絡しましょう。

引き渡しができる状態にする

不動産売買契約時には買主と残置物について合意をします。残置物とは退去時に撤去せずに残していく家具や設備のことです。そして、売主は引き渡しまでに合意した内容に沿った状態に家屋内を整える必要があります。

そのため、引き渡し直後から買主が使えるよう事前に引っ越ししておく必要があり、きれいに掃除しておくことも重要です。

また、買主から残しておいてほしいといわれている残置物があれば、間違えないよう不動産会社とチェックしながら引っ越し準備を進めましょう。

代金受け取りと同時に抵当権を抹消する

住宅ローンを完済しないと不動産の売却はできません。しかし、実際の不動産売却は所有権移転登記申請と同タイミングで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することになります。

なぜなら、売買代金をまず買主から受領し、その金額から住宅ローンの残債を支払うことになるからです。そして、残代金の振込と抵当権抹消手続きが確認できた時点で所有権移転登記申請をおこない、売却が完了するという流れです。

このように、住宅ローン完済→売却という流れはあるものの、実際には1日で完結するということを知っておきましょう。

住宅ローンが残っていながら引っ越す場合の不動産会社の選び方

住宅ローンが残っている不動産は通常よりも売却するためのステップが多くなるため、トラブルなく引っ越しするためには不動産会社選びが重要です。

賃貸と売却の両方から提案してくれる会社を選ぶ

住宅ローンが残っている家を売却するのか賃貸にだすのかは、所有者によって最適な選択肢は変わります。そのため、どちらの選択が最適となるかを具体的にシミュレーションしながら提案してくれる不動産会社に依頼しましょう。

不動産は売却活動をしている途中で賃貸が有利になるケースも多く、引っ越しのタイミングもシビアになります。つまり、スムーズに引っ越しするためには景況感や自身が置かれている状況を加味したうえで提案をしてくれる不動産会社に依頼することが重要です。

相性のよい担当者を探す

不動産は売却も賃貸も基本的に1人の担当者が対応します。

そのため、大手不動産会社であったとしても担当者が信頼できなければ任せるべきではないでしょう。逆に、規模の小さな不動産会社であっても親身に一生懸命提案してくれる担当者であれば、細かなフォローをしてくれます。

このように、不動産会社のネームバリューだけではなく提案内容や担当者との相性で選ぶようにしましょう。

基本は1社に依頼し、売れない場合は会社を選び直す

住宅ローンが残っている家を売却する場合、依頼する不動産会社は1社にしましょう。

複数社に依頼することでそれぞれの会社が抱える顧客に提案することができますが、不動産会社からすると利益を得られなくなる可能性があるため活動力が落ちることがあります。

たとえばA、B、C社に売却を依頼した場合にA社が顧客を紹介し提案したとしても、BかC社が買主を見つけた場合、A社の利益は0円になってしまいます。そのため、複数社に依頼していると分かった時点で、不動産会社は積極的な販売活動をしないおそれがあります。

不動産を売却する際には、まず信頼できる1社を十分に検討したうえで選び、3カ月以内に売却できなかった場合に別の会社を検討するのがおすすめです。