40代でも住宅ローンの審査は通ります。
「40代から住宅ローンを組むなんて遅いのでは？」と心配する人もいるかもしれませんが、実は審査に通りやすい年齢層です。そのため、40代は住宅ローンの申し込み年齢としては一般的です。
しかし、当然ながら40代で住宅ローンを借りることにはリスクもあります。40代での住宅ローン借り入れについて詳しく解説します。
目次
40代でも住宅ローン審査は通る
40代でも住宅ローン審査が通る理由と、40代は住宅ローン審査審査が通りやすい年代である理由について紹介します。
住宅ローン利用者の平均年齢は40代
住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によると、2021年度はフラット35利用者の平均年齢は41.5歳でした。40代の利用者の割合は、2011年度の21.6％から年々増加し、2021年度には26.5％となっています。
さらに50歳以上の割合も増えており、2021年度は23.1％と初めて20％を超えました。つまり、40歳以上の利用者の割合は49.6％と半数に及びます。このデータから40歳を過ぎてから住宅ローンを組むことは、一般的といえるでしょう。
40代は住宅ローン審査が通りやすい年代
40代は住宅ローン審査が通りやすいといえる理由は、審査における重要な条件をクリアしている年代だからです。重要な条件には「返済負担率」や「勤続年数」「年齢」などがあります。それぞれ詳しく解説します。
返済負担率が低くなる
20代や30代に比べると40代は収入が高くなり返済負担率が低くなるため、住宅ローンの審査が通りやすくなります。
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。金融機関では、返済負担率が低い人ほど滞納するリスクが低いと判断します。一般的に、返済負担率は25％以内に抑えるといいでしょう。たとえば、年収600万円であれば、600万円×25％＝年間150万円になります。月額にすると12万5,000円以内の返済額になるよう、住宅ローンを組むことがおすすめです。
勤続年数が長くキャリアを積んでいる
住宅ローン審査において勤続年数が長いことも重要な条件です。
40代であれば勤続年数が10年以上と長期間であったり、キャリアを積んで役職が付いていたりするでしょう。勤続年数が長いほど安定した収入や昇給が見込めるため、金融機関から返済能力が高いと判断されます。
ただし、転職などで勤続年数が短い場合は注意が必要です。金融機関によっては1年以上勤務していなければ申し込みできないなどの条件があります。40代である程度の収入があっても勤続年数が短いと、審査に通らないおそれがあります。
年齢制限に問題がない
住宅ローンには、借り入れするときと、返済を完了するときの年齢に制限がありますが、40代はどちらも問題ありません。
多くの金融機関では、住宅ローンを借り入れするときの年齢は70歳以下、返済完了するときの年齢は80歳未満としています。もし返済期間35年の住宅ローンを組みたいならば、「80歳ー35年＝45歳」という計算になるため、45歳までが申し込みする年齢の限度といえます。
しかし、実際は80歳まで住宅ローンの返済が続くようなプランはおすすめできません。とはいえ、住宅ローンの年齢条件において40代は問題がないため、審査が通りやすいといえるでしょう。
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40代で住宅ローンを借り入れるリスクとは
40代は住宅ローンが借り入れしやすい年代であると解説しましたが、一方で多くのリスクも抱えています。どのようなリスクがあるのか、解説します。
定年後も住宅ローンの返済が続くリスク
40代で住宅ローンを組むと、定年後も住宅ローンの返済が続くリスクが高くなります。
住宅ローンは数千万円と高額な借り入れとなるため、長期間の返済期間にして契約するのが一般的です。また、月々の返済額を減らすために借入期間を長くすることもあります。
その結果、完済年齢が定年後になることは珍しくありません。ただし、定年後の返済資金をどうするのかを事前に計画しておく必要があります。対策としては、定期的な繰上げ返済や退職金の活用がおすすめです。
なお、年金を返済に充てるのはおすすめできません。年金は法改正で受給年齢の引き上げや減額の可能性があるからです。できる限り、定年までに完済できるような返済プランで住宅ローンを組みましょう。
老後資金が用意できないリスク
40代は老後資金を貯める時間が短くなります。
住宅ローンの返済で家計が圧迫されていると、老後資金が十分に用意できないリスクがあります。用意ができなければ、別のローンを組んだり家計をさらに切り詰めたりすることになるでしょう。
また、40代は住宅ローンの返済が定年まで続くケースが多いため「住宅ローンが終わったら貯める」などができません。住宅ローンを返済しながらも、貯蓄ができるようなゆとりのある資金計画を立てましょう。
団体信用生命保険に加入できないリスク
40代は団体信用生命保険（団信）に加入できないリスクが高くなります。
団信とは、契約者が死亡または高度障害になった場合に住宅ローン残高がゼロになる保険のことです。多くの金融機関では団信の加入を必須としていますが、加入するためには所定の健康状態でなければいけません。
40代になると、持病や病歴などを抱えている人が徐々に増えてくる年代です。症状によっては団信に加入できず、住宅ローンの申し込みができない、または希望通りの金額を借り入れできないといったケースがあることも覚えておきましょう。
40代での住宅ローン審査が厳しい2つの理由
一心エステート株式会社代表取締役高田 一洋
まず1つ目は年齢的な制約です。40代、特に45歳を過ぎると、ローンの返済期間が自然と短くなってきます。これは審査において大きなポイントになります。年齢を重ねれば重ねるほど、住宅ローンで組める金額が年々下がっていきます。
2つ目は、健康面での審査が入ってくることです。40代、50代になってくると、健康診断の結果の提出を求められるようになります。40年も生きていると、どこかしらガタがくるものですよね。例えば糖尿病になっていたり、目の病気があったりすると、住宅ローンが使えなくなる可能性があります。特に50歳を過ぎると、健康診断で完璧にオールAの人なんてほとんどいないはずです。
借入審査・返済リスクを軽減する方法
住宅ローンの審査や返済リスクを軽減する方法を4つ紹介します。40代での借り入れを検討している方は参考にしてください。
頭金は1～2割用意する
40代で住宅ローンを契約するなら頭金を1〜2割用意しましょう。
頭金を入れた分だけ住宅ローンの借入額は少なく済みます。借入額が少なければ住宅ローンの審査が通りやすくなり、毎月の返済額も少なくなります。
ただし、自動車や教育費など、まとまった資金が必要な分は手元に残しておきましょう。頭金を多く入れ過ぎたために、自動車ローンや教育ローンなどを利用することは避けなければいけません。一般的に、住宅ローンに比べてその他のローンは金利が高い傾向にあるからです。無理のない範囲で頭金を用意しましょう。
住宅ローンの完済年齢をなるべく低くする
住宅ローンの完済年齢をなるべく低くすると、審査が通りやすくなります。
できれば完済年齢は、定年予定の年齢までにして申し込むといいでしょう。なぜなら、定年後は収入が減って滞納するリスクが高くなると金融機関に判断されるからです。
40代で住宅ローンを組む場合は、完済年齢を定年に合わせるなど、なるべく短い期間にすると審査や返済リスクを軽減できます。しかし、頭金と同様に無理は禁物です。短期間にすると毎月の返済額が高くなることを十分に理解しておきましょう。
住宅ローン以外のローンは返済しておく
住宅ローンの審査を通りやすくするために、住宅ローン以外のローンは先に返済しておきましょう。
自動車ローンやカードローンなど、複数のローンを契約したまま住宅ローンを申し込むと、年収に対する返済負担率が高くなります。その結果、金融機関では返済できないリスクがあると判断し、住宅ローンの審査が通らなかったり、希望金額の融資が受けられなかったりします。
住宅ローン以外のローンは返済してから、住宅ローンを申し込みしましょう。
少しでも早く住宅ローンを組む
40代で住宅ローンを組む場合は、少しでも早く申し込むことをおすすめします。たとえば、48歳と43歳では5年の差がありますが、5年間で生活環境は大きく変わります。
40代は住宅ローンの審査が通りやすい年代とはいえ、さまざまなリスクも抱えています。35年ローンを組むなら45歳までに申し込みしなければいけません。少しでも若いうちに申し込みすれば審査や返済リスクの軽減が期待できます。
「家を購入したい」と思ったら、まずは相談してみるなど早めに行動しましょう。
プロなら、その人が審査に通るかどうかがすぐにわかる？
一心エステート株式会社代表取締役高田 一洋
具体的には、まず年収を聞いて、審査金利が何％で、返済比率が何％かを見ていきます。そこから、このぐらい借りられるなという目安を立てて、車のローンがあるとか、そういった他の借入を全部引いていくと、最終的にこのぐらいまで借りられるはずだなっていうのはすぐに計算できます。
特に最近は年収の10倍まで借りられる時代になってきているので、その辺りも含めて、お客様の状況を見て、どの程度の融資が可能かはかなり正確に判断できます。もちろん、めちゃくちゃな金額を希望される方もいらっしゃいますが、そういう場合は事前審査の段階で、もう難しいということをお伝えすることもありますね。
プロの目から見ると、年収や他の借入状況、年齢、健康状態など、様々な要素を総合的に見て、かなり正確に審査の可否が判断できるんです。特に40代のお客さんの場合は、残りの借入可能期間や健康面での制約なども考慮に入れながら、適切なアドバイスができるように心がけています。
一心エステート株式会社代表取締役 不動産コンサルタント
1983年福井県生まれ。金沢大学工学部を卒業後、大手コンサルティング会社で新規事業立ち上げや不動産会社のコンサルティング業務に4年間従事。その後、リストグループで不動産仲介営業・営業管理職・支店長を経て、一心エステート株式会社を創業。創業当初から金融機関・不動産会社へのコンサルティングを行い、東京都心を中心に不動産仲介実績を積み上げている。2023年に著書「住んでよし、売ってよし、貸してよし。高級マンション超活用術: 不動産は「リセール指数」で買いなさい」を出版。
【保有資格】
宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/損害保険募集人資格/管理業務主任者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー/相続診断士
代表取締役高田 一洋
特に40代、その中でも45歳がターニングポイントになってきます。例えば45歳から35年ローンを組むと、最終返済が80歳になるんです。完済年齢が80歳というのがギリギリのラインのため、40代に入ったということは、40年ローンを組める期間がどんどん減っていくということなんです。
ただし、この年代って実は予算を最大限伸ばせる時期なんです。なぜなら与信を最大限活用できる年齢だからです。例を挙げると、年収1,000万円超えの人が事業用で融資を申し込んでも1,000万から2,000万円程度しか借りられないのに、住宅ローンだと1億5,000万円とか承認が出たりするんです。これって信用を最大限金に換えられる時期だということですよね。
さらに、40代は住み替えにベストな年代なんです。子供が中学生や高校生になってくる時期で、より広い家が必要になってきます。この時期の戦略としては、今の自宅を売って、その売却資金はなるべく使わずにフルファイナンスで借り入れをして、より広い家を購入する。そして売却益は子供の教育資金や老後の資金として温存しておく。これが賢い選択になってきますね。