不動産売却に関する基本的な流れをご紹介いたします。
ご売却相談
不動産は、高額な取引であるため、細かい項目でも大きな出費となることがございます。不動産の売却に向けた計画を立てることが大切です。不動産会社に売却の相談をして資金計画を出してもらうと分かりやすいと思います。
売却にかかる主な諸費用
(1)仲介手数料
(2)印紙代
(3)登記費用（抵当権抹消費用、司法書士報酬など）
(4)その他（測量費、解体費、廃棄物処分費など必要な場合）
(5)引越し費用
(6)譲渡所得にかかる税金
買い替えの場合、売却の手取り額は下記のようになり、
[ 手取り額 ＝ 売買代金 － 諸費用 － 住宅ローン残債 ]
この手取り額に預貯金などを加えた額が買い替えの自己資金になります。
住宅ローンを返済中の物件を売却する場合は、住宅ローンの残債を一括で返済し、その物件に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。不足するような場合は返済用の資金が必要となり、それを加味して売却希望価格を決めることになりますので、現在の借入残高がいくらあるのか金融機関に確認してください。
査定調査
不動産を売りに出す際には、不動産会社へ直接の問合せや、一度に多くの不動産会社に依頼ができる一括査定などで、売却の査定を依頼します。不動産会社は取引相場や市場動向、物件の状態などから適切な販売価格を提示してくれますので、ご自身の希望価格とすり合わせて販売価格を決定します。
また、不動産会社の選定も重要です。高い価格で販売してくれる不動産会社に頼んでも、結果売れなければ意味がないどころか損失になりかねません。一般的に、不動産会社（仲介会社）と媒介契約を結んでから成約までの期間は約2～5か月といわれています。その不動産会社の販売期間やスケジュール、広告戦略などをしっかりと確認しましょう。
ご自宅の売却で知っておくべきことは、会社の規模や知名度だけで決めないということです。大切なのは、担当するエージェント（営業マン）に任せたいかどうかです。売却のパートナーとして信頼できる不動産会社を選びましょう。
媒介契約
売却を委任する会社が決まったら媒介契約を締結します。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれ特徴があるので違いを理解した上でご希望にあったタイプの媒介契約を結ぶようにしてください。
【 専属専任媒介契約 】
- 1社のみに依頼する媒介契約（依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買・交換の媒介・代理を依頼することはできない）
- 自己発見取引（売主が自らが買主様を探して、仲介会社を通さず直接売買契約を結ぶこと）ができない
- 媒介契約締結後5営業日以内にレインズ※に登録
- 売主への業務処理報告は1週間に1度以上文章などで報告
- 媒介契約の有効期限は最長3ヶ月間（更新後も最長3ヶ月）
【 専任媒介契約 】
- 専属専任媒介契約と同じく１社のみに依頼する
- 自己発見取引が可能
- 媒介契約締結後7営業日以内にレインズに登録
- 売主への業務処理報告は3週間に1度以上文章などで報告
【 一般媒介契約 】
- 複数の宅建業者と媒介契約を結ぶことができる
- レインズの登録義務なし
- 売主への業務処理報告の義務もなく、売却活動の進捗がわかりづらい
- 自己発見取引可能
- 依頼している複数の業者と連絡する必要があり、対応の煩雑さあり
※国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が導入している情報ネットワークシステム
売却活動
いざ媒介契約を締結したら、内覧者を迎えられるよう準備をして販売を開始します。不動産を売却する際には、物件の第一印象が売買を左右するため、できる限り状態を綺麗にしておくことが大切です。各部屋の清掃や整理整頓をしておきましょう。水廻りは特に汚れが目立つ場所なのでチェックが必要ですが、汚れがひどい場合にはハウスクリーニング業者にお願いすることも不動産会社と相談します。
また、多くの方に物件を見に来てもらえるように、広告の顔となる写真が大事です。写真撮影のときにはできる限り物は片づけて、日が出ている時間に写真を撮影してもらいましょう。
購入希望者がいれば、不動産会社（仲介会社）を通じて購入の申込が入ります。買主側から条件や値下げの交渉が入ることもあるので、条件面で売主・買主双方が納得できるものであれば契約に向けた準備に進みます。
不動産売買契約
売買契約の締結にあたり、委任している仲介業者が「重要事項説明」を買主にします。物件の構造や面積、周辺地域の建築に関する規制や用途、契約に対する法律的な約束について説明し、売買契約の締結となります。売買契約書には売主買主双方の「権利と義務」が明記されています。また手付解除、ローン解約、危険負担、瑕疵担保責任（目に見えない住宅の欠陥で引渡し後も売主が買主に対して負う負担）についても記載されますのでしっかり確認が必要です。
物件のお引渡し準備・お引越し
売主は住宅ローンを返済中の場合は完済に向けた準備も必要です。住宅ローンなどの借入によって抵当権等が設定されている場合、その残債務を完済し、抵当権を抹消する必要があります。そのため、残代金の受領日（決済日）が確定したら、融資を受けている金融機関に連絡をして手続きをします。残代金の受領と物件の引き渡しは同時に行われるのが一般的ですので、売主は決済日までに引越しを済ませておきます。ガスや電気、水道といったライフラインも解約の手続きをします。
残代金の受領・物件のお引渡し
売主は、買主から残代金を受領すると同時に物件の引渡しをします。
以上が不動産売却に関する基本的な流れになります。
これらのステップが正確かつスムーズに進められるように、不動産会社とともに力を合わせてまいりましょう！ご相談がございましたら、ぜひ一心エステートまで。
一心エステートに関するニュースやお知らせをお伝えします。