マンションの資産価値と、実際に住んでみた「利用価値・利用満足度」は違うことが多いです。しかし、不動産購入に関しては、都心であれば資産価値を無視して購入することができなくなってきています。特に事例の読みやすい中古マンションについては一般の方でも多くのことを知ることができるので、やはり資産性は大事にされる方は多いです。
資産性を考えていくと、「いつ買えばいいのか？」という点をリセールを含めて話をする機会が多くなってきました。今の不動産市況と今後の変化を踏まえて、資産価値についてお話しようと思います。
「資産価値」は一般的にこの二つが挙げられます。
- 不動産の価格に連動する株価
- 住宅ローンの金利
実際に住宅ローンの金利が下がり続けていく中で、不動産の価格自体は右肩上がりで上がってきたのがここ10年くらいの相場の流れになりますが、現在の日銀の黒田総裁が退任予定の来年2023年4月7日が大きな節目だと思います。それ以降、「金利が上がるのではないか」と言われています。
実際にアメリカが利上げに踏み切っているという実情を踏まえた上で、日本も恐らく金利は上げざるを得ないだろうと言われています。住宅ローンの金利もそれに連動するはずなので、今のように、史上最低の金利が続くというのはそう長くは続かないのかなとも思います。いつ金利があがるのかというタイミングを見極めた上で購入を進める必要があります。
これから不動産購入を検討されている方へ
私からお伝えしたいことは、「利便性（駅近）」と「人口（増えるエリアなのか減るエリアなのか）」の2点です。
利便性
駅が近いかどうか。基本的に駅前を中心に街は作られていきます。職場、スーパー、遊ぶ場所も含めて全て駅前に集約されているのが今の街づくりです。利便性がそのまま資産価値に直結するので、駅近というのは大切なポイントになります。
人口増加
特に首都圏では重要です。一都三県だからといって人口が増え続けるわけでは決してないので、そこを知っておいていただきたいです。ちなみに今年の4月1日時点で昨年との人口増減比は、日本で67万人も減少しています。6月に発表された2021年の出生率は1.30と出ており、これも人口減少を裏付けるデータになります。人口が減少していく中で、都心部に人が集まりながら生活していくという流れになっているところを認識していただければと思います。
中古マンションを購入される際は、やはり利便性の高い場所かつ人口が増えていきそうな場所を選ぶことをおすすめします。
とはいえ、都市部のマンションはとても高いです。支払いができる範囲で購入するようにしましょう。返済率が高いほど破産する確率が高いと言われています。
返済率 ＝ 年間返済額 ÷ 年収
返済率は30～35％以下に抑えることをおすすめします。
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