【不動産業界の裏側】不動産売却における注意点

マンション売却

皆様は、不動産売却のおおまかな流れをご存じかもしれませんが、不動産業界の裏側がどのようなものかはあまり公になっていないためご存じないことがほとんどかと思います。

今回は、不動産売却における注意点を書きたいと思います。

【不動産仲介の仕組み】

まず、不動産仲介とは、不動産の売買や賃貸の際に、買主と売主もしくは貸主と借主の間に立ち、売買契約や賃貸契約を成立させることを言います。一般的には、不動産売買や賃貸が成約をした場合、成功報酬として不動産仲介業者に仲介手数料を支払います。

【不動産売却での注意点】

① 一括査定でのリスク

一括査定とは、不動産査定サイトなどから不動産の売却査定依頼をすると、複数の不動産会社から査定結果が届くというものです。会社によって査定価格は様々であり、物件にもよりますが何千万円もの差が生じることもあります。

しかし、査定価格を適正価格よりも高く見積もることで売却を任せてもらおうとする会社もありますので注意が必要です。適正価格よりも高い販売価格で売り出しても問い合わせが少なく売れ残ってしまったり、最終的に相場価格まで下げることになったり、安く買い取ることを提案してくるという会社もありますので、査定価格が高ければいいというものではありません。

② 両手取引と片手取引

不動産仲介会社の依頼人には、不動産物件を「売りたい人(売主)」と「買いたい人(買主)」がいます。

両者の取引様態として「両手取引」と「片手取引」の2パターンが存在し、

両手仲介とは、A社が預かった物件を、A社のお客様に売る場合
（つまり、仲介手数料を売主・買主の両者から受け取る場合）、
片手取引とは、A社が預かった物件を、B社のお客様に売る場合
（つまり、仲介手数料を売主のみからもらう場合）をいいます。

しかし、ここで「両手取引」の弊害が生じるのです。「両手仲介」なら仲介手数料が2倍になるため、売主から売却の依頼を受けた不動産会社は、できるだけ買主も自社で探そうとします。

【　悪質な不動産会社が行う手法　】

・他社に買主を見つけられては困るので、物件情報を公開しない。
⇒ 情報の囲い込み。

・自社の見つけた買主を優先する。　
⇒ 他社でもっと高い金額で購入する買主がいても、売主に伝えない。

・価格を下げて安く売る。
⇒ 2倍の仲介手数料が入るので、価格を下げても早く売ろうとする。

このように、不動産会社が「両手仲介」にこだわると、高く売れる機会を失ってしまう恐れがあるのです。残念ながら、「両手仲介」にこだわる不動産業者が少なくないので、注意が必要です。

③ 仲介手数料半額や無料

売却の際に「半額あるいは無料で請け負います！」と宣伝している不動産会社がたまにありますが、デメリットを認知しておく必要があります。

まず仲介手数料が無料ということは、そもそも会社の経営が成り立ちません。つまり売上を上げる場所は買主側からの仲介手数料であり、「両手仲介」をすることで成り立つことになります。仲介手数料無料の会社は、必ず両手仲介に持ち込まないと利益が全く無いということになってしまいますので、自社で買主を探すことが絶対条件です。そのため自社で買主を見つけるために、一切、他の不動産会社に情報を流さず、問合せがあっても「商談が進んでいます」と答えてシャットアウトします。

自社のお客さんに対して電話やメールで購入を打診したり、狭いエリアに物件チラシをまいたりするぐらいで、ネットを使った広告宣伝活動を大体的にはしません。その結果、なかなか売れず、ジリジリと売却設定価格は下がり、本来、きちんと売却活動すれば売れるはずだった金額よりも大幅に低い値段で成約することになります。

売主からすると、仲介手数料が無料というのは大きなメリットのように見えます。しかし、説明したように、結果的には無料になった仲介手数料分以上に、低い成約金額になるケースが多いように思います。

安易に仲介手数料無料に飛びつかないようお気をつけください。