サブリース契約のトラブル事例を紹介！トラブルに巻き込まれたらどうする？

賃貸

サラリーマン大家を中心に人気なのが、オーナーが管理業務を委託でき、入居の有無にかかわらず家賃が保証される「サブリース契約」。しかし、サブリースによるトラブルが続出し問題となっています。

サブリース契約では、実際にどのようなトラブルが起きているのでしょうか。未然にトラブルを防ぐ方法と併せて紹介します。

サブリース契約のトラブル事例

サブリース契約をめぐるトラブルが後を絶ちません。過去のトラブル事例を紹介します。

家賃保証なのに家賃を値下げされた

サブリース契約をめぐるトラブルで最も多いのが「家賃の保証期間があるにもかかわらず、家賃を値下げされた」というケースです。

有名な事例ですが、かつて大手不動産会社が土地所有者にアパート建設を持ちかける際に「家賃収入が最大30年変わらない」と伝えていました。しかし実際には家賃収入が振るわず、オーナーに賃料減額を迫ったのです。

ここでの注意点は、サブリース契約の家賃保証が、期間中を通して同額を支払うわけではないことです。サブリース契約の家賃は定期的に見直しが行われることとされ、契約書にもその記載があるはずです。

もう一点、サブリース会社側は借地借家法の「借主」として法で守られています。サブリース会社は、契約条件にかかわらず、賃借人は家賃の増・減額を請求できる立場にあるとされます。

したがって大手不動産会社の行為は違反ではありません。しかし契約時にオーナーに対し、家賃の見直しが行われる旨を説明していなかった可能性があります。

契約を一方的に解除された

サブリースのトラブルの中には、長期間の家賃保証を謳っていながら、サブリース会社側が一方的に契約を解除するというケースもあります。

「30年の家賃保証」を謳っていながら、入居率が低くなり「10年超の契約は解除する」と一方的に宣告した事例があります。

契約期間や保証期間にかかわらず、サブリース会社側から契約を解除すること自体は、違法ではありません。契約書に規定があれば、契約期間中であっても会社側から解約できるのです。

さらに借地借家法上の「借主」であるサブリース会社の立場が強いため、ここでも多くのオーナーは泣き寝入りをしています。

サブリース契約を解約できない

「サブリース契約を解除したいのに、会社が応じてくれない」「解約を申し出たら違約金を請求されてしまった」というケースも、サブリース契約をめぐるトラブルで多く聞かれます。

このパターンで特に問題になるのは、キャッシュフローの悪化で物件を売却したいのに、サブリースを解約できないために売却が困難になるケースです。

実は会社が解約に応じないとしても、違法にはなりません。このケースでもサブリース会社が「借主」として守られているため、「貸主」であるオーナーからの解除は原則できません。入居者を大家が一方的に追い出せないのと同じ理屈です。

サブリース会社からの賃料支払いが滞った

サブリース契約のトラブル事例で「会社からの賃料支払いが滞り入金されない」というケースも発生しています。

2022年12月に発覚した事例で、首都圏を中心に中古区分マンションの販売を行っている不動産会社Aと、グループ会社であるサブリース会社B社とにまつわるトラブルです。

数年前にA社からマンションを購入し、B社のサブリース契約を結んでいた複数人のオーナーたちへの賃料支払いが滞っていることが明らかになりました。

不安になったオーナーたちがB社へ問い合わせたものの、連絡が付かないなどと対応してもらえません。なお、この段階ではオーナー側からサブリース契約を解除したくてもできません。未払いが3カ月以上続いて初めて「債務不履行による信頼関係の破壊」を理由に、オーナー側からの契約解除が可能になります。

この件でB社は、入居者からの賃料よりも高い賃料をオーナーに支払う「逆ザヤ」状態でした。最終的に、物件の価格に相場との差額を上乗せして販売するという、販売会社A社のからくりだったと考えられます。

サブリース会社が破綻した

2018年にシェアハウス事業を営むサブリース会社が経営破綻し、多くの投資家が多額の借金を抱える事件が起こっています。

このサブリース会社は、発売当時「頭金不要の家賃保証30年・利回り8%」を謳っていました。オーナーは土地と建物を購入し、サブリース会社が物件を一括借り上げしてオーナーへ賃料を支払う仕組みでした。

しかし物件の立地や居住性の問題から、実際の入居率は40%以下でした。家賃収入が不足するサブリース会社は建築会社からのキックバックを頼りにしますが、新規建築を行う資金力を失い、新たなキックバックを得られなくなります。

2017年秋には、オーナーへのサブリース賃料支払いが滞ったため、銀行が新規顧客への融資をストップし、翌2018年5月に破産手続きに至ります。投資家たちには多額の負債だけが残されました。

関連記事「サブリース会社が倒産した際に取るべき行動を解説。家賃の回収は可能？」

サブリース契約のトラブルを未然に防ぐ方法

相次ぐサブリース契約のトラブルを受け、政府も注意喚起を行っています。サブリース契約のトラブルを未然に防ぐために、政府による注意喚起の内容と、具体的なトラブル防止策を紹介します。

契約に関する政府の注意喚起に留意する

政府は、サブリース契約を締結する前に、以下の内容についてサブリース会社から十分な説明を受け、オーナー自身が理解するよう注意喚起しています。

  • 賃料が減額されることもある
  • 契約が解約されることもある
  • 原状回復・大規模修繕費用はオーナー負担が原則
  • 契約前に重要事項の説明を行い書面で交付する

これまでサブリース契約の締結時に「家賃保証」などメリットの説明のみで、家賃減額や修繕費用の負担などデメリット・リスクの説明がされないケースが目立ちました。

今後これらの説明がない場合は「サブリース規制法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）」違反となります。同法は2020年に施行され、違反者には業務停止や刑事罰などの罰則が設けられています。

サブリース契約のトラブルを防ぐためには、契約を締結する前に、オーナー自身が必ず契約書に目を通し、内容とリスクを理解することが肝心です。

融資に関する政府の注意喚起に留意する

政府は、サブリース契約をともなう不動産投資の融資についても、以下の事例を挙げ注意喚起を行っています。

  • 不動産を不当に高値で評価し相場よりも多額の融資が行われた
  • 文書の改ざんなどにより自己資金以上の融資が行われた
  • 融資の条件として不要なカードローン・定期預金・保険の販売を行った

不動産投資の融資に際して、銀行が不動産会社と結託し、不正融資を行った事例を紹介しています。

特にトラブルが増えている20代について、「しつこい勧誘を断れなかった」「虚偽申告を強いられローンを組んだが支払えない」といった相談事例を挙げ、必ず儲かるわけではないこと、虚偽申請をしてはならないこと、不審に思ったら消費者生活センターへ相談することと諭しています。

不動産投資の融資について、少しでも疑問を感じたら金融庁・金融サービス利用者相談室などへ相談しましょう。

信用できるサブリース会社を選ぶ

サブリース契約によるトラブルを防ぐためには、信用できるサブリース会社を選ぶことが望ましいです。

サブリース会社を選ぶポイントは次の2点です。

  • 会社の経営が安定していること
  • 過去の実績が豊富であること

十分な資力を持つ会社を選ぶことが重要なのは、過去に経営破綻した例を見れば明らかです。なお会社を選ぶ際に、国土交通省の定める「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録されている会社を選べば、必要事項の説明を怠る可能性は低いでしょう。

担当者との信頼関係を築く

サブリース契約でのトラブルを未然に防ぐためには、物件の管理を任せている担当者との連携を密にし、信頼関係を築くことも重要です。

管理業務を丸投げできるのがサブリース契約の利点とはいえ、実際の入居者状況や修繕・家賃変動の可能性などの報告を受けやすい関係づくりは、トラブルの防止につながります。

たとえば、収支悪化の可能性を前もって把握できれば、物件を手放すか維持するかといった、今後の投資戦略の判断ができます。また連絡を密にしていれば、会社側からの担当者変更や契約解除の意向も、早めに察知し対応できるでしょう。

サブリース契約のトラブルの多くは、「寝耳に水」の賃料減額や解除に、オーナーの対処が後手後手に回ることで起こります。オーナーが投資戦略の先手を打つためにも、管理者側と信頼関係を築き、物件のリアルな状況を把握することが肝心です。

サブリース契約のトラブルに巻き込まれたら

サブリース契約を結ぶ際に、始めからトラブルを防げるよう対処できるのがベストです。しかし契約をしていてトラブルが心配な方、すでにトラブルに巻き込まれている方もいるでしょう。

サブリース契約でトラブルに巻き込まれたときの対処法を解説します。

サブリース契約を解除する

賃料の引き下げに納得がいかないなど、サブリース会社に問題があると感じた場合は、契約の解除も視野に入れましょう。ただし、貸主であるオーナー側からの解約には「正当の事由」が必要です。

通常、借地借家法で貸主からの解約が認められる「正当の事由」は、物件にオーナーや親族が住む、ローン返済が困難で売却以外に生計を営む方法がない、取り壊しが決まったなどの場合に限られます。

もっとも正規の手続きを踏めば、解約も不可能ではありません。解約する場合には、次の手順で行います。

  1. 契約書の解約条項から、解約申し出の期限や違約金について確認する
  2. サブリース会社に書面で解約通知を行う（更新しない旨を通知）
  3. 解約を拒否された場合は「立ち退き交渉」を行う

なおオーナー側からの解約には、違約金の支払いが生じるとお考え下さい。また、もし賃貸経営を自身で行うのならば、空室リスクや修繕費用が発生することも考慮しましょう。

サブリース会社を変更する

維持保全の費用負担など、サブリースの契約内容が原因でのトラブルの場合には、会社の変更も有効です。

会社によって賃料保証の割合や維持保全負担の範囲などが異なるため、サブリース会社を変更すれば、経営上望ましい条件に切り替えることもできるでしょう。

ただし会社の切り替えには、現在の契約を解約し、別会社で再度契約する必要があります。あらかじめ次のサブリース会社の目途を立てたうえで、解約の手続きを踏むことをおすすめします。

また、家賃保証はありませんが、サブリースではなく「管理委託」を利用するのもひとつの方法です。

物件を売却する

サブリース契約のトラブルにより収益が悪化し、今後も改善が見込まれない場合は、物件の売却を検討しましょう。

想定外の修繕費用や、賃料値下げ・未払いなどにより、キャッシュフローが悪化するケースは少なくありません。その場合には早期に物件を売却しないと費用負担による赤字が長期化し、最悪残債を返済できなくなるおそれがあります。

サブリース契約を解約しなくても、物件の売却は可能です。ただし買い手がサブリースを敬遠するため、売却価格は低くなります。

もうひとつ、違約金を支払ってサブリース契約を解除してから、売却する方法もあります。どちらの方法を取るかは、解約の可否や収支見込みから判断しましょう。

もともとは長期運用を見込んだ物件かもしれませんが、運用益が出ないばかりかマイナスが続くのであれば、手放す方が賢明です。