はじめてのマンション売却｜流れ・費用・手取り・失敗回避まで完全解説

マンションの売却を考え始めると、いくらで売れるのか、本当に買い手が見つかるのかが気になるところです。

居住用のマンションを売却するのは、ほとんどの方が初めてです。何から始めればよいのかわからないことも、不安の原因ではないでしょうか。同じマンションでも、売却方法によって価格に差が生じ、うまく売却すれば購入時よりも高く売れる可能性があります。

この記事では、マンション売却の流れや費用、失敗しないためのコツをわかりやすく解説します。マンションをできるだけ高く売却したい方は、最後までご覧ください。

まずはあなたのマンションがいくらで売れるか確認してみませんか？

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マンション売却の流れ

はじめてのマンション売却では、どのように進められていくのかがわからないと不安になります。大まかな流れを知るだけでも、安心して売却を進められるので、売却の取引について確認してみましょう。

売却のための準備を始める

マンションの売却が決まると、さまざまな準備が必要です。希望価格や売却時期を決め、必要な書類の準備を始めます。

また、住宅ローンが残っている場合は完済しなければならないので、残債を確認しましょう。

不動産会社に査定を依頼する

まず査定を行い、どの程度の価格で売却できそうなのか、確認が必要です。査定には以下の2種類があります。

• 机上査定
• 訪問査定

机上査定とは、間取りや広さ、築年数などのデータのみを使用する大まかな査定をいいます。机上査定は一括査定サービスなどを利用し、多くの不動産会社に依頼しましょう。査定結果から2～3社を選び、現地で物件を確認する訪問査定を行います。机上査定と訪問査定の間に、売却に関する相談をするタイミングがあり、資金計画についても相談が可能です。

査定で提示された売却価格は、必ずその価格で売れると保証するものではありません。あくまでも、不動産会社が考える売り出し価格なので、値引きが行われる可能性があります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社にマンションの売却を依頼するには、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類があり、他の不動産会社とも契約ができるかどうか、進捗状況の報告義務などの違いがあるため、どの契約が良いのかをしっかりと検討したうえで媒介契約を結んでください。

売却活動を開始

媒介契約を結ぶと、売却を進めるための販売活動が始まります。販売については不動産会社が行いますが、売主様は物件に興味を持った人への内覧対応が必要です。

内覧前に片付けや掃除をするといった対応は必須ですが、内覧時の立ち合いは任意で、信頼できる不動産会社であれば、一任することもできます。

購入を希望する人から値下げを交渉されるケースがありますが、不動産会社を通して話し合うため、担当者に相談しながら進めていきましょう。

購入者と売買契約を結ぶ

購入希望者と条件が合意となれば、売買契約の締結へと進みます。売買契約書に売主と買主の双方が署名捺印を行い、買主から手付金が支払われます。手付金は売買価格の5％程度が一般的です。

万が一売主様の都合で契約を解除する場合には、手付解除期日内であれば受領した手付金の返還と、さらに手付金と同じ金額を買主へ支払い、契約解除が可能です。

引き渡しまでに登記に関する準備を行い、住宅ローンが残っている場合は抵当権の抹消登記を行います。手続きは自分ですることも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。

マンションの引き渡し

マンションの引き渡しは、売買契約のあと1.5～3カ月ほどで行われます。売却価格から手付金の金額を差し引いた残代金が支払われたことを確認すると、物件の鍵を渡して引き渡しの完了です。引き渡しにより、マンションの所有権が買主に移転します。

住宅ローンが残っている場合、引き渡しまでに住宅ローンの一括返済が必要なため、手続きにかかる期間を金融機関に確認しておきましょう。

また、マンションによっては区分所有者変更の手続きが必要なケースがあり、マンション管理組合に書類を提出します。書類の作成は、残代金支払いの際に買主と一緒に行い、提出は後日でも問題ありません。

マンションの売却額が、購入時よりも高額だった場合、利益である譲渡所得の確定申告が必要です。確定申告は翌年の2月16日～3月15日なので、忘れないように申告しましょう。

マンション売却の流れにつて簡単にご紹介しましたが、詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
関連記事：【不動産売却ガイド】お取引の流れ

査定価格と実際の売却価格は違う

不動産会社から提示される査定価格は、あくまで「売れる可能性がある価格」です。必ずしも、提示された査定価格で成約するとは限りません。

実際の売却では、以下の例のように査定価格と成約価格に差が出るケースが一般的です。

このように、5〜10％程度の差が出ることもあります。

査定価格より下がる主な理由

• 相場より高い価格で売り出している
• 内覧数が少ない
• 競合物件が多い
• 市場環境の変化

そのため、査定価格をそのまま鵜呑みにするのではなく、複数社の査定を比較し、現実的な売却価格を見極めることが重要です。

マンション売却でするべきこと

売却を決めた時、何から始めれば良いかわからないと思いますので、順番に説明します。

売却する時期を決定

引越しなど売却したい時期が決まっている場合は、逆算していつから売却を始めるのかを決めます。マンションの売却にかかる期間は、3カ月から6カ月程度です。不動産会社と相談して、売り出すタイミングを決めましょう。

売却に必要な書類の準備

マンションなど不動産の売却で準備する主な書類は、以下の通りです。

この他の書類が必要な場合や、身分証明書の提示を求められることもあり、不動産会社により多少の違いが見られます。契約日が近づいて慌てないためにも、必要書類を不動産会社に確認し、早めに準備をしておくのが良いです。

売却の相場を調べる

売却を希望するマンションが、どの程度の金額で売れるのか、おおよその相場を知っておきましょう。相場がわかれば、資金計画を立てる際に役立ちます。

不動産会社から査定価格を提示された際に、価格が適正なのかわからなければ不安になるかもしれません。しかし、相場を知っていると、大きく外れていないか見極められるので安心です。

相場を調べるには、レインズや国土交通省など公的機関のサイトがおすすめで、実際に取引されているデータを調べられます。

住宅ローン完済に必要な最低売却価格を調べる

住宅ローンが残っている場合、借入をしている金融機関で現在の残債額を確認しておきましょう。残債額がわかれば、マンションをいくらで売却できれば住宅ローンを完済できるかがわかります。

住宅ローン完済の資金を準備できていれば問題ないですが、売却したお金で一括返済を予定しているなら、最低売却価格の確認が必須です。

実際に売却できた価格が、住宅ローンの完済に必要な最低売却価格を下回った場合、手元にある資金で支払わなければなりません。支払が難しい場合は、住み替えローンという方法があります。しかし、現在のローンと新居のローンで二重の借入となり、生活に影響が出る可能性もあるため、慎重に検討しましょう。

マンション売却を検討されている方は、一心エステートへお気軽にご相談ください。

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マンション売却に必要な費用

マンションを売却する際には、さまざまな費用がかかるため、売却前に把握しておくことが重要です。

それぞれの費用の内容や、支払いのタイミングなどを解説します。

仲介手数料

不動産会社へ支払う成功報酬です。売買契約が成立した場合にのみ発生し、売却活動中に支払う必要はありません。

宅地建物取引業法により上限が定められており、一般的には以下の計算式となります。

計算式で算出する仲介手数料は「上限」であり、不動産会社によっては割引されるケースもあります。ただし、単純な金額の安さだけで判断するのではなく、販売戦略や対応力を含めた総合的な価値で判断することが重要です。

また、支払いタイミングは「売買契約時に半額」「引き渡し時に残額」という分割が一般的です。

登記費用

売却時には、所有権移転に伴う手続きや、住宅ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記」が必要となります。

抵当権抹消登記は、金融機関から借り入れていたローンを完済したことを、登記上で反映させる手続きです。手続きを行わなければ、買主へ所有権を完全に移転できません。

主な費用の内訳は以下のとおりです。

• 登録免許税（不動産1件につき1,000円）
• 司法書士への報酬（1万〜2万円程度が目安）

一般的には司法書士へ依頼するケースが多く、合計で「1万〜3万円程度」が目安となります。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙代であり、契約金額に応じて税額が決まります。

主な目安は以下のとおりです。（2027年3月31日までの軽減税率を適用）

• 1,000万円超〜5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超〜1億円以下：3万円

印紙税は契約書ごとに必要となるため、売主・買主それぞれが自身の契約書に貼付するのが一般的です。

譲渡所得税

マンション売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合に課税される税金です。

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

• 取得費：購入時の価格や仲介手数料など
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料や測量費など

税率は「所有期間」によって異なります。

• 5年以下（短期譲渡）：約39％
• 5年超（長期譲渡）：約20％

居住用財産の場合は「3,000万円特別控除」が適用できるケースが多く、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除可能です。

そのほかにも、軽減税率の特例や買い替え特例などがあり、適用可否によって税額は大きく変動します。税負担は売却後の手取り額に影響するため、事前にシミュレーションを行い、必要に応じて税理士や不動産会社へ相談することが重要です。

売却にかかる費用については、以下の記事も参考にしてください。

関連記事：マンションの住み替えにかかる費用の目安｜思わぬ出費に注意

マンション売却で手元に残るお金はいくら？

マンション売却で重要なのは「売却価格」ではなく「手取り額」です。

実際に手元に残る金額は、売却価格から各種費用や税金を差し引いて計算されます。

シミュレーション例

売却価格が3,000万円のケースで、手元にどの程度残るのかをシミュレーションします。

・売却価格：3,000万円

・仲介手数料：約105万円

・その他費用：約30万円

・住宅ローン残債：2,200万円

→ 手取り額：約665万円

上記で住宅ローン残債が1,000万円の場合、手取り額は約1,865万円になり、同じ売却価格でも手元に残る金額は大きく異なります。

売却前に必ずシミュレーションを行い、資金計画を立てておくことが重要です。

マンション売却にかかる期間

マンション売却にかかる期間は以下の図のとおり、一般的に3〜6ヶ月程度が目安です。ただし、物件の状態・立地・価格設定・市場環境によって大きく変動します。

住み替えや転勤など、期限が決まっている場合は、逆算して余裕を持ったスケジュールで動き始めなければなりません。

はじめてのマンション売却を成功させるコツ

マンションを少しでも高く売るために、気をつけたいポイントがあります。高く売るためのコツともいえるので、ぜひ押さえておいてください。

売却のタイミングを見極める

マンションの売却価格は、年間を通して均一というわけではなく、どの時期に売却するのかが価格に影響します。

一般的に、1月〜3月と9月〜11月に需要が増えるため、高く売りやすい時期とされています。春は新生活のための引越し、秋は転勤などの異動による引越しで物件を探す人が増えるため、売却に適したタイミングです。

独断でリフォームしない

マンションを高く売るためには、まずリフォームをして、キレイにした後で不動産会社に査定をしてもらえば、査定価格が高くなると考える人は多いです。しかし、この段階でリフォームをするのはおすすめできません。

たしかに同じ物件であれば、リフォームしない状態とリフォーム後とでは、査定価格に違いが出るでしょう。ところが、リフォームした金額がそのままマンションの価格に上乗せにされるわけではないので、大掛かりなリフォームは損をする可能性が高いです。

まずは不動産会社に相談して、損をしないで物件を魅力的に見せるリフォームをするのが高く売るポイントです。

市場相場に見合う価格設定にする

相場を把握したうえで、適正価格に近い価格設定を行うことが、スムーズな売却への近道です。

一番高額な査定額を提示してもらえた不動産会社で売りたい、と考える人は多いでしょう。しかし、相場よりも大幅に高い価格は購入希望者が集まらず長期間売れ残るリスクがあります。長期間市場に出続けた物件は「何か問題があるのではないか」という印象を与えがちです。結果として、相場を下回る価格での成約を余儀なくされるケースも少なくありません。

関連記事：発売前に確認したい！マンションが高く売れる条件を解説

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション売却は、依頼する不動産会社の力量に大きく左右されます。査定額が最も高い会社を選べば良い、というわけではありません。担当者の知識・誠実さ・コミュニケーション能力なども含めて、総合的に判断することが重要です。

不動産会社の選び方

マンション売却を成功させるためには、不動産会社選びが重要です。どのようなポイントをチェックすれば良いのか、選ぶポイントを見ていきましょう。

マンション売却の実績が豊富

マンション売却の実績が豊富な不動産会社は、地域の相場動向や買主のニーズを熟知している傾向があります。売却事例や、エリアの専門性などを確認しましょう。

査定根拠が明確

「なぜその価格なのか」を具体的に説明できる会社を選ぶことが大切です。根拠が不明瞭な高額査定は、実際には売れずに値下げを繰り返すパターンに陥るリスクがあります。

過去の成約事例・周辺相場データなど物件の個別要因を踏まえた説明ができる担当者は、信頼性が高いです。

販売戦略を提案してもらえる

良い不動産会社は、売主の状況に応じた販売戦略を具体的に提案します。「どのような購買層にアプローチするか」「内覧時の見せ方をどう工夫するか」など、能動的に提案してくれる担当者かどうかを確認しましょう。

他の不動産会社とのネットワークがある

買主は必ずしも売却を依頼した不動産会社の顧客とは限りません。他社から紹介される買主候補にも対応できるよう、業界内のネットワークが広い会社を選ぶことで、成約の機会が広がります。

マンション売却で実際によくある失敗パターン

初めての売却では、知識不足や判断ミスによる失敗が起きやすい傾向にあります。実際によくある失敗例と対策を把握し、同じ失敗を防ぎましょう。

査定額の高さだけで会社を選ぶ

複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される査定額に差が出ることがあります。その中で、最も高い査定額を提示した会社を選びたくなるのは自然な流れです。

しかし、査定額はあくまで「売却できる可能性がある価格」であり、必ずしもその金額で成約するとは限りません。根拠が不明確な高額査定の場合、売り出し後に反響が得られず、結果的に値下げを繰り返すリスクがあります。

不動産会社を選ぶ際は、査定額の高さだけでなく、根拠や販売戦略、過去の実績を含めて総合的に判断することが重要です。

価格設定が高すぎる

相場を大幅に上回る価格でマンションを売り出すと、売れ残りの原因になります。売れ残りが続くと値下げを余儀なくされ、当初の想定を下回る成約価格で手放さざるを得ないケースも多く見られます。

「この価格で売りたい」という希望と、市場データに基づく適正価格のバランスを慎重に取ることが重要です。

価格を下げるタイミングが遅れる

売却活動を開始しても内覧や問い合わせが少ない場合、価格設定が市場と合っていない可能性があります。

それにもかかわらず価格調整を先送りにすると、物件が長期間市場に残り、「売れ残り物件」としての印象を与えてしまいます。この状態になると、購入希望者からの印象が悪化し、最終的には当初の想定よりも低い価格での成約を余儀なくされるケースもあります。

一定期間反響がない場合は、不動産会社と相談のうえ、早期に価格見直しを行うことが重要です。

内覧対策をしない

購入希望者の多くは、内覧時の印象によって購入を判断します。そのため、室内の状態や見せ方は成約に大きく影響します。しかし、片付けや清掃が不十分なまま内覧に対応してしまい、本来の物件価値を十分に伝えられないケースも見られます。

特に生活感が強く残っている場合や、照明が暗い場合は、印象が大きく損なわれる可能性があります。不要な物の整理、室内の清掃、明るさの確保など、基本的な準備を行うことで、内覧時の評価を高めることが可能です。

これらの失敗は、いずれも事前に対策を講じることで回避できます。売却活動をスムーズに進めるためにも、よくある失敗例を把握し、適切な判断を行うことが重要です。

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引用：Amazon

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