マンション売却を検討すると、「いくらで売れるのか」「本当に買い手が見つかるのか」といった不安を感じる方は多いです。
居住用マンションの売却は初めてのケースが多く、何から始めるべきか迷いやすい点も特徴です。
結論として、マンション売却は「流れ」と「価格戦略」を理解すれば、大きな失敗は防げます。
同じマンションでも売却方法によって価格に差が生じ、適切に進めれば購入時より高く売れる可能性もあります。
本記事では、マンション売却の流れ、費用、手取り、失敗回避のポイントまで体系的に解説します。
まずは現在のマンションがいくらで売れるのかを把握することから始めましょう。
目次
マンション売却の流れ
はじめてのマンション売却では、どのように進められていくのかがわからないと不安になります。大まかな流れを把握することで、安心して売却を進められます。まずは全体像を確認しましょう。
売却のための準備を始める
売却では、事前準備が結果を左右します。
希望価格や売却時期を決め、必要書類の準備を進めます。住宅ローンが残っている場合は、残債額の確認も必要です。
不動産会社に査定を依頼する
売却の第一歩は査定です。
査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、精度を重視するなら訪問査定が有効です。複数社に依頼し、価格と根拠を比較することが重要です。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
媒介契約には3種類があり、契約条件や報告頻度に違いがあります。
内容を比較し、売却方針に合った契約を選択します。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社との契約 | 〇 | × | × |
| 自分で見つけた買主との直接取引 | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | 制限なし | 3カ月 | 3カ月 |
| レインズへの登録義務 | なし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 契約者への業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
売却活動を開始
販売活動は不動産会社が行いますが、内覧対応は売主の重要な役割です。
整理整頓や清掃を行い、物件の印象を高めることが成約につながります。
内覧前の整理整頓や清掃は必須です。一方で、内覧時の立ち合いは任意であり、不動産会社へ一任することも可能です。
購入を希望する人から値下げを交渉されるケースがありますが、不動産会社を通して話し合うため、担当者に相談しながら進めていきましょう。
購入者と売買契約を結ぶ
購入希望者と条件が合意となれば、売買契約の締結へと進みます。売買契約書に売主と買主の双方が署名捺印を行い、買主から手付金が支払われます。手付金は売買価格の5％程度が一般的です。
万が一売主様の都合で契約を解除する場合には、手付解除期日内であれば受領した手付金の返還と、さらに手付金と同じ金額を買主へ支払い、契約解除が可能です。
引き渡しまでに登記に関する準備を行い、住宅ローンが残っている場合は抵当権の抹消登記を行います。手続きは自分ですることも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。
マンションの引き渡し
マンションの引き渡しは、売買契約のあと1.5～3カ月ほどで行われます。売却価格から手付金の金額を差し引いた残代金が支払われたことを確認すると、物件の鍵を渡して引き渡しの完了です。引き渡しにより、マンションの所有権が買主に移転します。
住宅ローンが残っている場合、引き渡しまでに住宅ローンの一括返済が必要なため、手続きにかかる期間を金融機関に確認しておきましょう。
また、マンションによっては区分所有者変更の手続きが必要なケースがあり、マンション管理組合に書類を提出します。書類の作成は、残代金支払いの際に買主と一緒に行い、提出は後日でも問題ありません。
マンションの売却額が、購入時よりも高額だった場合、利益である譲渡所得の確定申告が必要です。確定申告は翌年の2月16日～3月15日なので、忘れないように申告しましょう。
マンション売却は検討を始めてから引渡しまで3～6カ月ほどかかるため、今は全体のどのあたりのフェーズなのかが気になるところです。また、次に何を行うのかを把握しておくことも大切です。以下のマンション売却の７ステップ図を活用すると、手軽に確認ができます。
査定価格と実際の売却価格は違う
査定価格は「売れる価格」ではなく「目安」です。あくまで参考値であり、必ずしもその価格で成約するとは限りません。
実際の売却では、以下の例のように査定価格と成約価格に差が出るケースが一般的です。
| 査定価格：3,200万円 成約価格：3,000万円 |
このように、査定価格より5〜10％程度下がるケースもあります。重要なのは、査定額の高さではなく「根拠」と「販売戦略」です。
査定価格より下がる主な理由
- 相場より高い価格で売り出している
- 内覧数が少ない
- 競合物件が多い
- 市場環境の変化
そのため、査定価格をそのまま鵜呑みにするのではなく、複数社の査定を比較し、現実的な売却価格を見極めることが重要です。
マンション売却でするべきこと
売却を決めた時、何から始めれば良いかわからないと思いますので、順番に説明します。
また、事前に知識を深めたい方は、マンション売却前に読んでおきたいおすすめ本もあわせてご覧ください。
関連記事：【マンションを売る前に読む本】おすすめ7選｜高く売りたい人必読
売却する時期を決定
売却期間は一般的に3〜6か月です。
逆算してスケジュールを設定することが重要です。不動産会社と相談して、売り出すタイミングを決めましょう。
売却に必要な書類の準備
マンションなど不動産の売却で準備する主な書類は、以下の通りです。
| 【媒介契約に必要な書類】 ・登記済権利証（登記識別情報） ・間取図※ ・管理規約や使用細則※ ・固定資産税と都市計画税の納税通知書 ・建築設計図書・工事記録書（工事履歴があれば） ・新築販売時のパンフレット※ ・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書※ ※なければ準備不要 |
| 【売買契約に必要な書類】 ・実印と印鑑登録証明書 ・登記済権利証 |
この他の書類が必要な場合や、身分証明書の提示を求められることもあり、不動産会社により多少の違いが見られます。契約日が近づいて慌てないためにも、必要書類を不動産会社に確認し、早めに準備をしておくのが良いです。
売却の相場を調べる
売却を希望するマンションが、どの程度の金額で売れるのか、おおよその相場を知っておきましょう。相場を把握することで、資金計画の精度が高まります。
不動産会社から査定価格を提示された際に、価格が適正なのかわからなければ不安になるかもしれません。しかし、相場を知っていると、大きく外れていないか見極められるので安心です。
相場を調べるには、レインズや国土交通省など公的機関のサイトがおすすめで、実際に取引されているデータを調べられます。
| 不動産流通機構：REINS Market Information 国土交通省：不動産情報ライブラリ |
また、エリアや物件タイプによって売却難易度は異なります。武蔵小杉タワーマンションの売却事情は、こちらの記事で解説しています。
関連記事：武蔵小杉のタワマンは売れない？現在の価値とスムーズに売却する方法
住宅ローン完済に必要な最低売却価格を調べる
売却価格が残債を下回る場合、自己資金が必要になります。
資金計画の基準として必ず確認しておきましょう。残債額がわかれば、マンションをいくらで売却できれば住宅ローンを完済できるかがわかります。
住宅ローン完済の資金を準備できていれば問題ないですが、売却したお金で一括返済を予定しているなら、最低売却価格の確認が必須です。
売却価格がローン完済に必要な金額を下回る場合、不足分は自己資金で補う必要があります。難しい場合は、住み替えローンの利用も検討されます。しかし、現在のローンと新居のローンで二重の借入となり、生活に影響が出る可能性もあるため、慎重に検討しましょう。
マンション売却を検討されている方は、一心エステートへお気軽にご相談ください。
マンション売却に必要な費用
マンションを売却する際には、さまざまな費用がかかるため、売却前に把握しておくことが重要です。
それぞれの費用の内容や、支払いのタイミングなどを解説します。
仲介手数料
不動産会社へ支払う成功報酬です。売買契約が成立した場合にのみ発生し、売却活動中に支払う必要はありません。
宅地建物取引業法により上限が定められており、一般的には以下の計算式となります。
| 売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税 |
計算式で算出する仲介手数料は「上限」であり、不動産会社によっては割引されるケースもあります。ただし、単純な金額の安さだけで判断するのではなく、販売戦略や対応力を含めた総合的な価値で判断することが重要です。
また、支払いタイミングは「売買契約時に半額」「引き渡し時に残額」という分割が一般的です。
登記費用
売却時には、所有権移転に伴う手続きや、住宅ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記」が必要となります。
抵当権抹消登記は、金融機関から借り入れていたローンを完済したことを、登記上で反映させる手続きです。手続きを行わなければ、買主へ所有権を完全に移転できません。
主な費用の内訳は以下のとおりです。
- 登録免許税（不動産1件につき1,000円）
- 司法書士への報酬（1万〜2万円程度が目安）
一般的には司法書士へ依頼するケースが多く、合計で「1万〜3万円程度」が目安となります。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙代であり、契約金額に応じて税額が決まります。
主な目安は以下のとおりです。（2027年3月31日までの軽減税率を適用しているため、最新情報は国税庁サイトをご確認ください）
- 1,000万円超〜5,000万円以下：1万円
- 5,000万円超〜1億円以下：3万円
印紙税は契約書ごとに必要となるため、売主・買主それぞれが自身の契約書に貼付するのが一般的です。
譲渡所得税
マンション売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合に課税される税金です。
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
| 譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用） |
- 取得費：購入時の価格や仲介手数料など
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料や測量費など
税率は「所有期間」によって異なります。
- 5年以下（短期譲渡）：約39％
- 5年超（長期譲渡）：約20％
居住用財産の場合は「3,000万円特別控除」が適用できるケースが多く、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除可能です。
そのほかにも、軽減税率の特例や買い替え特例などがあり、適用可否によって税額は大きく変動します。税負担は売却後の手取り額に影響するため、事前にシミュレーションを行い、必要に応じて税理士や不動産会社へ相談することが重要です。
マンション売却で手元に残るお金はいくら？
売却価格＝手取りではありません。
手取り額は売却価格から費用とローンを差し引いて決まります。
| 手取り額 ＝ 売却価格 −（仲介手数料＋諸費用＋住宅ローン残債＋税金） |
シミュレーション例
売却価格が3,000万円のケースで、手元にどの程度残るのかをシミュレーションします。
・売却価格：3,000万円
・仲介手数料：約105万円
・その他費用：約30万円
・住宅ローン残債：2,200万円
→ 手取り額：約665万円
上記で住宅ローン残債が1,000万円の場合、手取り額は約1,865万円になり、同じ売却価格でも手元に残る金額は大きく異なります。
売却前にシミュレーションを行い、資金計画を立てておくことが重要です。
あなたの場合手元にいくら残るのか、無料で確認できます。
マンション売却にかかる期間
売却期間は3〜6ヶ月程度が目安です。ただし、物件の状態・立地・価格設定・市場環境によって変動します。
住み替えや転勤など、期限が決まっている場合は、逆算して余裕を持ったスケジュールで動き始めなければなりません。
はじめてのマンション売却を成功させるコツ
タイミング・価格・不動産会社選びが重要です。
高く売るためのコツともいえるので、ぜひ押さえておいてください。
売却のタイミングを見極める
需要が高まる時期に売却することで、価格とスピードの両立が可能です。
マンションの需要は年間を通して均一というわけではなく、どの時期に売却するのかが価格に影響します。
一般的に、1月〜3月と9月〜11月に需要が増えるため、高く売りやすい時期とされています。春は新生活のための引越し、秋は転勤などの異動による引越しで物件を探す人が増えるため、売却に適したタイミングです。
購入から年数が経過している場合は、売却タイミングによって価格差が出ることがあります。10年住んだマンション売却のポイントは、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：10年住んでマンションを売る！高値で売却するポイント
独断でリフォームしない
リフォーム費用は回収できないケースが多く、慎重な判断が必要です。マンションを高く売るためには、リフォームを行ってから査定を依頼すれば高く売れると考える方も多いです。しかし、この段階でリフォームをするのはおすすめできません。
たしかに同じ物件であれば、リフォームしない状態とリフォーム後とでは、査定価格に違いが出るでしょう。ところが、リフォームした金額がそのままマンションの価格に上乗せにされるわけではないので、大掛かりなリフォームは損をする可能性が高いです。
まずは不動産会社に相談して、損をしないで物件を魅力的に見せるリフォームをするのが高く売るポイントです。
市場相場に見合う価格設定にする
適正価格での売り出しが、早期売却につながります。相場を把握したうえで、適正価格に近い価格設定を行うことが、スムーズな売却への近道です。
一番高額な査定額を提示してもらえた不動産会社で売りたい、と考える人は多いでしょう。しかし、相場よりも大幅に高い価格は購入希望者が集まらず長期間売れ残るリスクがあります。長期間市場に出続けた物件は「何か問題があるのではないか」という印象を与えがちです。結果として、相場を下回る価格での成約を余儀なくされるケースも少なくありません。
また、築年数が古いマンションでも、売却できるケースは少なくありません。築50年マンション売却のポイントはこちらで詳しく解説しています。
関連記事：築50年マンションはいつまで住める？住み続ける方法と売却するときのポイント
信頼できる不動産会社を選ぶ
売却結果は、依頼する担当者の力量に大きく左右されます。査定額が最も高い会社を選べば良い、というわけではありません。担当者の知識・誠実さ・コミュニケーション能力なども含めて、総合的に判断することが重要です。
不動産会社の選び方
実績と提案力で判断することが重要です。どのようにチェックすれば良いのか、選ぶポイントを見ていきましょう。
マンション売却の実績が豊富
マンション売却の実績が豊富な不動産会社は、地域の相場動向や買主のニーズを熟知している傾向があります。売却事例や、エリアの専門性などを確認しましょう。
査定根拠が明確
「なぜその価格なのか」を具体的に説明できる会社を選ぶことが大切です。根拠が不明瞭な高額査定は、実際には売れずに値下げを繰り返すパターンに陥るリスクがあります。
過去の成約事例・周辺相場データなど物件の個別要因を踏まえた説明ができる担当者は、信頼性が高いです。
販売戦略を提案してもらえる
良い不動産会社は、売主の状況に応じた販売戦略を具体的に提案します。「どのような購買層にアプローチするか」「内覧時の見せ方をどう工夫するか」など、能動的に提案してくれる担当者かどうかを確認しましょう。
他の不動産会社とのネットワークがある
買主は必ずしも売却を依頼した不動産会社の顧客とは限りません。他社から紹介される買主候補にも対応できるよう、業界内のネットワークが広い会社を選ぶことで、成約の機会が広がります。
マンション売却で実際によくある失敗パターン
マンション売却の失敗は、事前に把握すれば防ぐことが可能です。
初めての売却では、知識不足や判断ミスにより、想定より低い価格での成約につながるケースが少なくありません。ここでは、実際によくある失敗パターンと対策を解説します。
査定額の高さだけで会社を選ぶ
査定額の高さだけで不動産会社を選ぶと、売却価格が下がるリスクがあります。
複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される金額には差が生じます。その中で、最も高い査定額を提示した会社を選びたくなるのは自然な判断です。
しかし、査定額はあくまで「売却できる可能性がある目安価格」です。必ずしもその価格で成約するとは限りません。根拠が不明確な高額査定の場合、売り出し後に反響が集まらず、結果的に値下げを繰り返すケースもあります。
不動産会社は、査定額だけでなく、根拠・販売戦略・実績を含めて総合的に判断することが重要です。
価格設定が高すぎる
相場より高い価格設定は、売れ残りと値下げの原因になります。
売却では「高く売りたい」という希望が優先されがちです。しかし、相場を大きく上回る価格で売り出すと、購入希望者が見つかりにくくなります。
その結果、売却期間が長期化し、値下げを繰り返すことになります。最終的には、当初の想定を下回る価格で成約するケースも少なくありません。
市場データに基づいた適正価格とのバランスを取り、現実的な価格設定を行うことが重要です。
価格を下げるタイミングが遅れる
価格調整が遅れると、物件の印象が悪化し売却価格に影響します。
売却活動を開始しても、内覧や問い合わせが少ない場合は、価格が市場と合っていない可能性があります。
それにもかかわらず価格の見直しを先送りにすると、物件が長期間市場に残ります。この状態になると「売れ残り物件」として認識され、購入希望者の印象が悪化します。
結果として、価格を下げても反響が伸びにくくなり、想定より低い価格での成約につながるケースもあります。
一定期間反響がない場合は、不動産会社と相談し、早期に価格調整を行うことが重要です。
内覧対策をしない
内覧時の印象が、成約可否を大きく左右します。
購入希望者の多くは、内覧時の印象を重視して判断します。そのため、室内の状態や見せ方は重要な要素です。
しかし、片付けや清掃が不十分なまま内覧に対応すると、本来の物件価値を十分に伝えられません。特に生活感が強く残っている場合や、室内が暗い場合は、印象が大きく低下します。
不要な物の整理、清掃、照明の調整など、基本的な準備を行うことで、内覧時の評価を高めることが可能です。
以下は「内覧で好印象を与える＝高く売れる」ためのチェックができる、内覧準備のチェックリストです。内覧前にチェックして、万全の状態で内見者を迎えましょう。
これらの失敗は、いずれも事前の対策で回避できます。売却を成功させるためには、よくある失敗を理解し、適切に対応することが重要です。
はじめてのマンション売却でよくある質問
詳しくは、以下の記事を参考にしてください。
はじめてマンションを売却する時におすすめの本
一心エステート株式会社 代表取締役 高田一洋の著書が、2025年11月25日に発売！
マンション売却の錬金術
「マンションを売りたい」と思ったら、最初に読んでください！
初めてマンションの売却をすることになると、不動産会社はどのように選べば良いのか、合わない人が担当になったらどうしよう、など不安に思うことも多いでしょう。不動産会社や担当者の選び方や、売却価格の設定、マイナス要素をプラスに変える方法など、知らずに売却するよりも100万円高く売れる方法を不動産のプロが伝授します。
「マンション売却の錬金術」口コミを紹介
マンションの売却を考えており、購入いたしました。
勉強になる部分が多く、且つ一心エステートさんに相談したところ親身にご相談に乗ってくださいました。
これから売却活動を本格的に進めていく中で安心できています。売却を考えている方にはオススメできます。引用：Amazon
マンション売却に関するご相談は、一心エステートへお気軽にお声掛けください。