都心マンションアナリティクス

都心マンションアナリティクスとは

皆さん、こんにちは！都心マンションアナリティクスへようこそ。

ここでは、東京都心のマンション市場の最新動向をわかりやすくお届けしています。
毎月の成約価格や募集件数、成約件数をデータで分析し、「今、何が起こっているのか？」をシンプルに解説。マンション購入を検討している方が、より納得感のある選択ができるようサポートします。

近年、都心への人口集中が進み、マンションの価格変動も激しくなっています。また、「住まい」としてだけでなく「資産」としての価値も重要視されるようになり、購入タイミングの見極めがますます難しくなっています。

「マンション価格って今どうなってるの？」
「これから買うなら、どのタイミングがいい？」
そんな疑問に正しい市場データをもとにスッキリ答え、初めての方でもサクッと理解できるようにお話ししていきます！

＜用語の説明＞
都心6区：港区・渋谷区・新宿区・中央区・千代田区・文京区
成約価格：その月に成約となった物件の平均坪単価。市場の実態を反映
募集件数：月末時点での販売されている物件の数。供給の状況を示す
成約件数：その月に成約となった件数。需要の動向を示す

2025年2月

サマリー

2025年1月に在庫がドカンと増えた反動で、2月は通常の市場に戻りました！東京都23区全体の成約件数は1,385件（前月比-0.2%）と横ばいですが、在庫は大幅に減少し、マーケットの活性化が感じられます。都心6区では成約件数が376件（前月比+1.1%）と伸び、好調な動きを見せています。特に渋谷区や千代田区では超高額物件の成約があり、市場全体の価格をグッと押し上げる結果となりました！

23区全体

1月の在庫増加から一転、2月は在庫が通常水準に戻り、流動性が回復！ただ、成約件数は「これ、もっと伸びるはずでは？」という状況ですが、業界の“成約登録”の不透明さが影響している可能性アリ。とはいえ、マーケットは間違いなく動いています！

都心6区

都心6区では、成約件数が増加し、しっかりとした市場の活況を維持！特に高額物件の成約が目立ち、平均坪単価をグイっと押し上げる展開になりました。

港区
1月の“過去最高”の坪単価から一旦調整が入りましたが、それでも過去2番目の高値！これはもはや「一時的な落ち着き」といえるレベル。市場の注目度は相変わらず高いです！

渋谷区
驚きの展開！「マーク表参道ONE」が坪単価3,281万円で成約し、なんと港区を超える結果に！超高級物件のインパクトが市場を大きく動かした1ヶ月でした。

新宿区
成約価格はアップ！しかし、成約件数は少しダウン。派手な動きこそないものの、特定のエリア・物件への関心は依然として強く、市場の底堅さを感じる展開です。

千代田区
「ザ・パークハウスグラン千鳥ケ淵」が坪単価3,657万円で成約！皇居周辺の超高級物件の人気は衰え知らず。この影響で千代田区の成約価格は爆上がり！

文京区
1月に増えた在庫が2月にしっかり吸収され、成約件数が急増！市場が正常なリズムを取り戻しつつある中、実需層中心の安定した取引が見られます。

中央区
湾岸エリアの人気は引き続き根強いですが、1月の大盛り上がりから少し落ち着いた印象。それでも市場の流動性はしっかり維持され、安定感のある推移を見せています。

今後の見通し

1月の在庫急増から2月は落ち着きを取り戻しましたが、市場は依然として活発！特に渋谷区・千代田区の超高額物件がマーケットをグッと引き上げる展開となりました。
ただし、世界経済の不透明感には要注意。アメリカの関税問題、ウクライナ情勢、円高の動向などが今後の不動産市場にどう影響を与えるか、しっかりと注視していく必要があります。2025年3月以降の在庫推移が市場のカギを握るでしょう！
今後も市場の動向をしっかりと追いながら、「今がベストなタイミングか？」を見極めていきましょう！

解説動画

2025年1月

サマリー

2024年12月は、ちょっと静かな市場でしたが、2025年1月に入ると一気に回復！23区全体の成約件数は前月比42.1%増の1,388件と、まさに「年明け一発目の盛り返し」といった様子です。

売却を考える人も増えていて、募集件数は12月比で14.8%増の約2万5,000件。これは「今なら高く売れるかも！」と考えた売り手が増えた影響ですね。

23区全体

2025年1月の23区全体の成約坪単価は412万円で、前月比0.8%減とほぼ横ばいの動きでした。しかし、成約件数の大幅増加や募集件数の増加を考慮すると、市場の活性化が進んでいることがうかがえます。

都心6区

成約件数・成約単価ともに堅調な伸びを記録しました。特に成約件数は前月比31%増加し、募集件数も15.8%増と供給も拡大。これは年末の市場停滞からの反動によるものと考えられます。

港区
高級マンションの住み替えが活発化し、成約単価が過去最高を更新。坪単価は642万円に達し、特に三田ガーデンヒルズの引き渡しが市場に影響を与えています。
渋谷区
成約単価は705万円（前月比+11.8%）と大幅上昇。募集件数も増加し、市場の流動性が高まる兆し。
新宿区
成約価格は437万円とわずかに下落したものの、成約件数は前月比41%増と活発な取引が続く。
千代田区
12月の過去最高水準から反動減。坪単価は667万円（前月比-11.6%）。募集件数は25%増と供給が拡大。
文京区
成約件数は前月比51.6%増と急回復。成約単価も11.2%増の454万円となり、市場は堅調。
中央区
12月の記録的な成約単価から調整局面へ。募集件数は19.3%増の1380件で、市場の供給拡大が顕著。

今後の見通し

2025年に入って、マンション市場は再び活発化しています。金利上昇のニュースが市場に与える影響は今のところ限定的であるものの、今後、購入検討者の心理にどう影響するかは要チェックポイント。とはいえ、2025年から2026年にかけて、新築マンション（三田ガーデンヒルズ、晴海フラッグ、パークタワー西新宿など）の引き渡しが増えることで、住み替え需要もさらに高まりそう。特に湾岸エリアや都心の人気エリアでは、売却物件が増えることが予想されます。

解説動画

2024年の総括

サマリー

2024年は「マンション価格、めっちゃ上がった！」という一年でした。

平均成約坪単価は年間で18.7%アップ、取引価格はどんどん上昇。それでも、成約件数は2023年と比べてわずかに減少した程度で、市場の勢いはしっかり維持されていました。

また、2024年は高級マンションの話題も盛り上がりました。「億ション」はもはや当たり前、2億・3億円の物件も続々と登場。麻布台ヒルズレジデンスでは坪単価5,000万円～6,000万円超で取引されるケースもあり、高額帯市場の活発さが際立ちました。都心部の億ション増加も取引価格を引き上げる要因となり、市場全体の価格上昇を後押ししました。

価格上昇の要因は？

新築マンションの供給減少
2024年の首都圏新築マンション供給戸数は約23,000戸でした。20年前の4分の1まで減少し、新築物件が希少化しました。その影響で、中古マンション市場にも波及し、価格が上昇しました。

人口増加
2024年の首都圏転入超過は13万6,000人、うち東京都の転入超過は約8万人となりました。コロナ禍で一時的に地方移住の動きが見られたものの、都心回帰が加速し、東京圏の人口流入はコロナ前の水準に戻りつつあります。地方からの人口流入が続いており、住宅需要の押し上げ要因となっています。

再開発の進行
東京都心では2030年まで大規模な再開発が続きます。渋谷、新宿、東京駅周辺、品川・高輪ゲートウェイ、池袋など山手線の主要ターミナル駅での開発が進むほか、麻布台や築地といった都心部でも大規模な開発プロジェクトが進行中です。さらに、再開発に合わせて南北線の品川延伸や有楽町線の豊洲～住吉間の延伸といった交通網の整備も進んでおり、これらの要因が不動産価格の押し上げにつながっています。

建築費の高騰
建築コストの上昇は、複数の要因が重なった結果といえます。戦争などの国際情勢によるエネルギー価格の上昇、円安による資材価格の高騰、さらに2024年問題による労働力不足が影響し、人件費や運送コストも増加しました。加えて、大規模再開発が進む中で職人の確保が難しくなり、施工単価が上昇しています。これらの影響により、1坪あたりの建築単価は250万円となり、15年前の約2倍にまで上昇しました。

都心回帰・職住近接ニーズの高まり
コロナが落ち着いたことで、職住近接のニーズが一層高まりました。リモートワークが普及した時期もありましたが、出社の必要性が再び増え、都心で働きたいという需要が強まっています。特に、マンション購入のコア世代である30代はタイパ（タイプパフォーマンス）やコスパ（コストパフォーマンス）を意識する傾向が強く、通勤時間や生活利便性を重視して都心部を選ぶケースが増えています。この価値観の変化が、都心の住宅需要を押し上げる要因となっています。

2025年の予測

2024年の価格上昇率は約20%。特定のエリアでは30～40%の値上がりもありました。この流れは2025年も続きそうです。

再開発が進むエリアの価格上昇（西新宿・六本木・湾岸エリア）
金利上昇が加速すると、不動産価格の上昇ペースが鈍化する可能性も？
海外投資家の影響で、東京の不動産市場は引き続き注目を集める

2025年も、「現場感」を大切に、リアルな市場の動きをお伝えしていきます！高田自身もプレイヤーとして市場の変化を肌で感じながら、皆さんに役立つ情報をお届けしていきます。

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