マンションの売却を考え始めると、いくらで売れるのか、本当に買い手が見つかるのかが気になるところです。
居住用のマンションを売却するのは、ほとんどの方が初めてです。何から始めればよいのかわからないことも、不安の原因ではないでしょうか。同じマンションでも、売り方によって価格に違いが出ます。
少しでもお得に売るためにはどうすればよいか、コツや注意点を解説します。また、マンションを売ると決めた時におすすめの、お得な売却の参考書ともいえる本を紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
マンション売却の流れ
はじめてのマンション売却では、どのように進められていくのかがわからないと不安になります。大まかな流れを知るだけでも、安心して売却を進められるので、売却の取引について確認してみましょう。
不動産会社に査定を依頼する
まず査定を行い、どの程度の価格で売却できそうなのか、確認が必要です。査定には以下の2種類があります。
- 机上査定
- 訪問査定
机上査定とは、間取りや広さ、築年数などのデータのみを使用する大まかな査定をいいます。机上査定は一括査定サービスなどを利用し、多くの不動産会社に依頼しましょう。査定結果から2～3社を選び、現地で物件を確認する訪問査定を行います。机上査定と訪問査定の間に、売却に関する相談をするタイミングがあり、資金計画についても相談が可能です。
査定で提示された売却価格は、必ずその価格で売れると保証するものではありません。あくまでも、不動産会社が考える売り出し価格なので、値引きが行われる可能性があります。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社にマンションの売却を依頼するには、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類があり、他の不動産会社とも契約ができるかどうか、進捗状況の報告義務などの違いがあるため、どの契約が良いのかをしっかりと検討したうえで媒介契約を結んでください。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社との契約 | 〇 | × | × |
| 自分で見つけた買主との直接取引 | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | 制限なし | 3カ月 | 3カ月 |
| レインズへの登録義務 | なし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 契約者への業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
売却活動を開始
媒介契約を結ぶと、売却を進めるための販売活動が始まります。販売については不動産会社が行いますが、売主様は物件に興味を持った人への内覧対応が必要です。
内覧前に片付けや掃除をするといった対応は必須ですが、内覧時の立ち合いは任意で、信頼できる不動産会社であれば、一任することもできます。
購入を希望する人から値下げを交渉されるケースがありますが、不動産会社を通して話し合うため、担当者に相談しながら進めていきましょう。
購入者と売買契約を結ぶ
購入希望者と条件が合意となれば、売買契約の締結へと進みます。売買契約書に売主と買主の双方が署名捺印を行い、買主から手付金が支払われます。手付金は売買価格の5％程度が一般的です。
万が一売主様の都合で契約を解除する場合には、手付解除期日内であれば受領した手付金の返還と、さらに手付金と同じ金額を買主へ支払い、契約解除が可能です。
引き渡しまでに登記に関する準備を行い、住宅ローンが残っている場合は抵当権の抹消登記を行います。手続きは自分ですることも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。
マンションの引き渡し
マンションの引き渡しは、売買契約のあと1.5～3カ月ほどで行われます。売却価格から手付金の金額を差し引いた残代金が支払われたことを確認すると、物件の鍵を渡して引き渡しの完了です。引き渡しにより、マンションの所有権が買主に移転します。
住宅ローンが残っている場合、引き渡しまでに住宅ローンの一括返済が必要なため、手続きにかかる期間を金融機関に確認しておきましょう。
また、マンションによっては区分所有者変更の手続きが必要なケースがあり、マンション管理組合に書類を提出します。書類の作成は、残代金支払いの際に買主と一緒に行い、提出は後日でも問題ありません。
マンションの売却額が、購入時よりも高額だった場合、利益である譲渡所得の確定申告が必要です。確定申告は翌年の2月16日～3月15日なので、忘れないように申告しましょう。
マンション売却の流れにつて簡単にご紹介しましたが、詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
関連記事：【不動産売却ガイド】お取引の流れ
マンション売却でするべきこと
売却を決めた時、何から始めれば良いかわからないと思いますので、順番に説明します。
売却する時期を決定
引越しなど売却したい時期が決まっている場合は、逆算していつから売却を始めるのかを決めます。マンションの売却にかかる期間は、3カ月から6カ月程度です。不動産会社と相談して、売り出すタイミングを決めましょう。
売却に必要な書類の準備
マンションなど不動産の売却で準備する主な書類は、以下の通りです。
| 【媒介契約に必要な書類】 ・登記済権利証（登記識別情報） ・間取図※ ・管理規約や使用細則※ ・固定資産税と都市計画税の納税通知書 ・建築設計図書・工事記録書（工事履歴があれば） ・新築販売時のパンフレット※ ・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書※ ※なければ準備不要 |
| 【売買契約に必要な書類】 ・実印と印鑑登録証明書 ・登記済権利証 |
この他の書類が必要な場合や、身分証明書の提示を求められることもあり、不動産会社により多少の違いが見られます。契約日が近づいて慌てないためにも、必要書類を不動産会社に確認し、早めに準備をしておくのが良いです。
売却の相場を調べる
売却を希望するマンションが、どの程度の金額で売れるのか、おおよその相場を知っておきましょう。相場がわかれば、資金計画を立てる際に役立ちます。
不動産会社から査定価格を提示された際に、価格が適正なのかわからなければ不安になるかもしれません。しかし、相場を知っていると、大きく外れていないか見極められるので安心です。
相場を調べるには、レインズや国土交通省など公的機関のサイトがおすすめで、実際に取引されているデータを調べられます。
| 不動産流通機構：REINS Market Information 国土交通省：不動産情報ライブラリ |
住宅ローン完済に必要な最低売却価格を調べる
住宅ローンが残っている場合、借入をしている金融機関で現在の残債額を確認しておきましょう。残債額がわかれば、マンションをいくらで売却できれば住宅ローンを完済できるかがわかります。
住宅ローン完済の資金を準備できていれば問題ないですが、売却したお金で一括返済を予定しているなら、最低売却価格の確認が必須です。
実際に売却できた価格が、住宅ローンの完済に必要な最低売却価格を下回った場合、手元にある資金で支払わなければなりません。支払が難しい場合は、住み替えローンという方法があります。しかし、現在のローンと新居のローンで二重の借入となり、生活に影響が出る可能性もあるため、慎重に検討しましょう。
マンション売却を検討されている方は、一心エステートへお気軽にご相談ください。
マンション売却の注意点
マンションを少しでも高く売るために、気をつけたいポイントがあります。高く売るためのコツともいえるので、ぜひ押さえておいてください。
売却のタイミング
マンションの売却価格は、年間を通して均一というわけではなく、どの時期に売却するのかが価格に影響します。
一般的に、1月〜3月と9月〜11月に需要が増えるため、高く売りやすい時期とされています。春は新生活のための引越し、秋は転勤などの異動による引越しで物件を探す人が増えるため、売却に適したタイミングです。
独断のリフォームは危険
マンションを高く売るためには、まずリフォームをして、キレイにした後で不動産会社に査定をしてもらえば、査定価格が高くなると考える人は多いです。しかし、この段階でリフォームをするのはおすすめできません。
たしかに同じ物件であれば、リフォームしない状態とリフォーム後とでは、査定価格に違いが出るでしょう。ところが、リフォームした金額がそのままマンションの価格に上乗せにされるわけではないので、大掛かりなリフォームは損をする可能性が高いです。
まずは不動産会社に相談して、損をしないで物件を魅力的に見せるリフォームをするのが高く売るポイントです。
売却価格は戦略が大切
少しでも高くマンションを売却するためには、物件の良さだけでなく売り方が影響します。どのように売るのか、正しい戦略を考えてもらえる不動産会社への依頼が、マンション売却を成功させるポイントです。
もっとも高額な査定額を提示してもらえた不動産会社で売りたいと考えるかもしれませんが、相場よりも大幅に高い価格は売れ残る可能性が高く、注意が必要です。売れなければ値下げが必要で、何度も値下げをしていると「売れ残り物件」と認識されるようになり、敬遠されてしまいます。売却までの期間も長くなると考えられるので、適正価格での売り出しが大切です。
関連記事：売却前に確認したい！マンションが高く売れる条件を解説
はじめてのマンション売却でよくある質問
詳しくは、以下の記事を参考にしてください。
はじめてマンションを売却する時におすすめの本
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マンション売却の錬金術
「マンションを売りたい」と思ったら、最初に読んでください！
初めてマンションの売却をすることになると、不動産会社はどのように選べば良いのか、合わない人が担当になったらどうしよう、など不安に思うことも多いでしょう。不動産会社や担当者の選び方や、売却価格の設定、マイナス要素をプラスに変える方法など、知らずに売却するよりも100万円高く売れる方法を不動産のプロが伝授します。