住み替えは住宅ローン返済中でもできる！住み替えの流れ注意点を解説

不動産

住宅ローンを返済中でも、自宅を売却して新居を購入する”住み替え”は可能です。自宅を売却した代金で住宅ローンを完済できるのであれば、それほど難しくはないのですが、完済できないときは注意すべきことがあります。住宅ローン返済中に住み替えるには、どうすればよいのかを解説します。

住宅ローンの返済中に住み替える方法

住宅ローンの返済中に住み替えるにはどのような方法があるのでしょうか。

売却代金で完済して新しい住宅ローンを組む

いま住んでいる家の売却代金で住宅ローンが完済できれば、新しい住宅ローンを組めます。しかし、売却代金が住宅ローン残高より低い場合（オーバーローン）は、自己資金が必要となります。家を売却して新しい住宅ローンを組む場合は、事前に売却代金と住宅ローンの残債を調べておきましょう。

「住み替えローン」で新しく住宅ローンを組む

住宅ローンの残債と、新しく家を購入する資金をまとめて借入できるサービスのことを「住み替えローン」といいます。一括返済やまとまった資金の調達が難しい方には、住み替えローンがおすすめです。

新たな住宅ローンを組む「ダブルローン」

ダブルローンとは、住宅ローンの残債があるまま、新たに住宅ローンを組むことです。一般的に住宅ローンはひとつしか組めませんが、一定の条件を満たせばさらに住宅ローンを組めます。

しかし、ダブルローンの審査は大変厳しく、誰でも利用できるものではありません。また、ダブルローンを組める金融機関には限りがありますので、利用する際は事前に確認する必要があります。

住み替えローンの仕組みと注意点

住み替えローンを利用することで、ライフステージに合わせた家の住み替えができます。しかし、ローン審査が厳しい、金利が高くなるなど、注意すべき点やデメリットもあります。住み替えローンを検討している方に向けて、仕組みや注意点、メリット・デメリットについて解説します。

住み替えローンの仕組み

一般的に家を売却する場合は、住宅ローンを完済して抵当権抹消手続きが必要です。しかし、住み替えローンは、住宅ローン残債と新居購入資金を合算して借入できます。住み替えローンの利用について、以下の例で解説します。

【例】現居の住宅ローン残債2,000万、現居の売却代金1,500万、新居購入資金3,000万

2,000－1,500＝500万（返済しきれない残債）

3,000＋500＝3,500万（住み替えローンで借入）

上記の例では、住宅ローンが2,000万円、売却代金が1,500万円のため、返済しきれない住宅ローン残債が500万円あります。さらに、新居購入費用として3,000万円が必要なため、住宅ローンの残債500万円＋新居購入費用3,000万円を合算した3,500万円を住み替えローンで借入しました。

このように、住み替えローンを利用すれば自己資金の負担を抑えながら、スムーズに住み替えられます。

住み替えローンを利用できる条件

住み替えローンには、以下の利用条件があります。

  • 自己資金や売却費用で住宅ローンの完済ができない
  • 新居を購入して住み替えをする
  • 金融機関のローン審査に通過する

住み替えローンは、住宅ローンが完済できない人が、新居への引っ越しを必要とする場合に利用するサービスです。家の売却代金で住宅ローンの完済をできる人や、自己資金に余裕のある人は利用できないため注意が必要です。

住み替えローンのメリット、デメリット

住み替えローンを利用するメリットとデメリットについて解説します。

住み替えローンのメリット

  • 住宅ローンの残債があっても住み替えができる
  • 自己資金が抑えられる
  • ライフスタイルの変化に合わせて住み替えできる

住み替えローンの一番のメリットは、住宅ローンがあっても新居への住み替えができることです。自己資金がなくても住み替えられるため、ライフスタイルの変化や希望時期に合わせて住み替えを検討できます。

住み替えローンのデメリット

  • ローン審査が厳しい
  • 金利が高くなる
  • 毎月の返済額が大きくなる
  • 自宅の売却と新居購入を同時に行う必要がある

住み替えローンを利用する場合、新居の購入費用と住宅ローンの残債を借入することになります。そのため、月々の返済額が増え、家計に負担になることが考えられます。また、通常の住宅ローンと比較して、ローン審査が厳しい、金利が高くなる傾向にあります。住宅ローン支払いで遅滞がある場合や、その他にローンを組んでいる場合は審査が通りづらくなります。

さらに、家の売却と新居の購入・引き渡しを並行して進めていくため、スケジュールはとてもタイトです。事前準備として、資金計画やスケジュール管理は必須となるでしょう。

住み替えローンの注意点

住み替えローンは特殊なローンのため、利用の際にはいくつかの注意点があります。

  • 審査に通らない可能性がある
  • 借りすぎに注意する
  • 売却できないリスクを考えておく

3つの注意点について、それぞれ詳しく解説します。

審査に通らない可能性がある

住み替えローンは借入額が高額になることもあり、通常のローンに比べて審査が厳しいといわれています。審査は、年齢・年収・勤務先・借入状況などで判断されますが、審査が通らずに借入できないおそれがあるため注意が必要です。

また、ローンの借入には年齢制限が設けられています。一般的な上限は80歳ですが、金融機関によって異なるため事前に確認しておきましょう。

借りすぎに注意する

ライフステージの変化によって子どもの教育資金、親の介護費用などさまざまな出費が増えます。そのため、借入をする際は、数年先、数十年先の未来を想定し、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。

また、住み替えローンは、通常の住宅ローンに比べて金利が高くなります。毎月の返済が家計を圧迫し「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないためにも、月々の支払額がいくらになるのかしっかりと把握しておきましょう。

売却できないリスクを考えておく

物件の条件や価格によっては、売却がスムーズにいかないこともあります。気に入った物件が見つかっても、売却できなければ住み替えローンを利用できません。

不動産会社によっては、買取保証を行っている場合があります。売却が不安な方は、早めに不動産会社に相談しておきましょう。

住み替えローンを利用する流れ

住み替えローンを利用するときの流れについて解説します。タイトなスケジュールが予想されるため、不動産会社の担当者としっかりコミュケーションをとっておきましょう。

住宅ローンの残債を確認する

まずは現居の住宅ローン残債を確認し、現状を把握しておくことが大切です。住宅ローンの残債は、金融機関から郵送される書類やインターネットの個人ページで確認できます。もしくは、金融機関の窓口で直接確認しましょう。

不動産会社に売却査定・新居購入の相談をする

次に、不動産会社に家の売却査定を依頼します。査定依頼をする際は、1社だけではなく複数社に依頼をして「相場を知る」ことがポイントです。

また、売却査定と同時に新居購入についても相談しましょう。住み替えを希望していると伝えれば、住み替えローンが利用できる金融機関を紹介してくれる場合や、今後のローンサポートを行ってくれる場合があります。今後の流れをスムーズに行うためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

住み替えローンを取り扱う金融機関を探す

住み替えローンは、さまざまな金融機関が取り扱っています。一般的な住宅ローンに比べ審査が厳しく金利が高い傾向にありますが、金融機関によって審査基準や手数料が異なります。住み替えローンを取り扱っている金融機関を調べて、条件を比較して判断するとよいでしょう。

事前審査・本審査を受ける

利用する金融機関が決まったら、事前審査の申し込みをします。事前審査とは、年収・勤務先・借入状況などをもとに、返済能力を判断する手続きのことです。無事に事前審査に通過したら、その後本審査に入ります。

本審査では事前審査の項目に加えて、申込人の健康状態や家族構成、新居の担保評価などより細かい審査が行われます。とても厳格な審査なため、審査結果が出るまでには2～3週間かかるでしょう。

融資を受けて売却と新居購入手続きを行う

本審査を通過したら決済を行います。必要書類や持ち物は前日までに準備しておきましょう。

決済日には、家の売却手続き、住宅ローンの完済手続き、融資の申し込み、新居の購入手続きをすべて行います。難しい内容もありますが、不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士が同席してサポートしますので、安心して進めていきましょう。