あなたも住める？タワーマンションの最上階に住む人の実態を探る！

マンション・戸建て購入

タワーマンションの最上階は、眺望や特別感が魅力で「いつか住んでみたい」と憧れる人も多いです。

ただし最上階は価格や維持費が高くなりやすく、住み心地にも注意点があります。

タワーマンションの最上階に住むメリット・デメリットや、住むための方法を分かりやすく解説します。

タワーマンションの最上階は何階まであるのか

タワーマンションの最上階が「何階なのか」は、物件によって大きく異なります。法律上の厳密な定義があるわけではありませんが、20階建て以上の高層マンションをタワーマンションとするケースが多く、そこから「最上階」の階数も幅が出ます。

例えば20階台のタワーマンションなら最上階も20階台ですが、都心部では50階以上も珍しくありません。その場合、最上階も50階以上となり、眺望や希少性の面で一段高い価値がつきやすくなります。

通常タワマンは20階建て以上を指す

法律上の明確な定義はないものの、一般的にタワーマンションは「20階建て以上の高層マンション」を指すケースが多いです。

法律では高さ60m超の建築物が「超高層建築物」と決められており、マンションでは20階建て程度になるためです。

50階建て以上のタワーマンションも多い

タワーマンションの中には、50階建て以上の超高層物件も多く存在します。特に都内湾岸エリアなどでは再開発が進んでおり、大規模なタワーマンションが増えています。

50階を超えると眺望の価値がより明確になりやすく、上層階ほど「遮る建物が少ない」「空が広い」といった魅力が強まります。また上層階の住戸は希少性から価格が上がりやすい点も特徴です。

一方で、階数が高いほど生活が快適になるとは限りません。例えばエレベーター待ちが長くなる、強風の影響を受けやすい、災害時に移動が大変といったデメリットもあります。

最上階を目指す場合は、メリットだけでなく「日常の使い勝手」も現実的に想定しておくと後悔しにくくなります。

最上階の高さ日本一のタワマン住宅

最上階の高さで注目されやすいのが、麻布台ヒルズにある超高層レジデンスです。地上64階クラスの規模を持つ建物もあり、都内でもトップレベルの高さとして知られています。こうした物件の最上階は、眺望の希少性やブランド性が強く、価格が高くなりやすい傾向があります。

比較する際は、建物の用途や階数だけでなく、住宅として利用できるフロア構成や住戸のグレードもあわせて確認すると、イメージとのズレを防ぎやすくなります。

以下は、全国のタワーマンションを高さ順にまとめた表です。

順位物件名高さ
1位麻布台ヒルズレジデンスB262.82m（64階）
2位麻布台ヒルズレジデンスA237.2m（54階）
3位虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー221.55m（54階）
4位The Kitahama209m（54階）
5位ザ・パークハウス 西新宿タワー60208.97m（60階）

なお「階数が多い＝最上階が住みやすい」とは限りません。エレベーターの仕様や待ち時間、風の影響、災害時の動線なども含めて、暮らしやすさを総合的に見て検討することが大切です。

タワーマンション最上階に住む理由や注意点

タワーマンションの最上階は、眺望や希少性が大きな魅力です。一方で、家賃や管理費が高くなりやすく、暮らし方によっては「思っていたのと違う」と感じる場面もあります。

後悔を避けるには、メリットだけで判断せず、生活動線や災害時の不安、資産価値の変動まで含めて整理することが大切です。ここでは、タワーマンションの最上階に住むメリットと注意点を具体的に解説します。

タワーマンション最上階に住むメリット

タワーマンションの最上階は、一般住戸とは異なる魅力を持つ住まいです。眺望や静けさなど暮らしの質が上がりやすいだけでなく、希少性も満足度につながります。

また、最上階はプライバシー面でも有利になりやすく、落ち着いた住環境を求める人に選ばれています。ここでは、最上階に住む代表的なメリットを整理します。

眺望が良く開放感を得やすい

最上階の魅力は、視界を遮る建物が少なく、遠くまで見渡せる眺望にあります。

昼は街並みを一望でき、夜は夜景を楽しめるなど、日常の満足度が高まりやすいでしょう。

上階ほど日当たりや風通しが良くなる傾向もあり、部屋が明るく感じられる点もメリットです。さらに、天候や季節の変化を感じやすく、家にいる時間そのものが特別な体験になりやすい点も特徴です。

プレミアム住戸として設備や仕様が充実しやすい

最上階は、同じマンション内でも設備や内装がグレードアップしている場合があります。例えば、天井が高い設計になっているケースです。

素材や仕上げも高品質になりやすく、住み心地の良さに直結しやすいでしょう。

プライバシー性が高く生活音のストレスが少ない

最上階は上に住戸がないため、上階からの足音や生活音に悩まされにくい点が強みです。角部屋と組み合わさると、隣接する住戸が減るため、音のストレスがさらに軽減される可能性があります。

加えて、最上階フロアは住戸数が少ないことも多く、エレベーターを降りてから部屋までの動線で人とすれ違う頻度も下がりやすいでしょう。静かで落ち着いた暮らしを重視する人にとって、最上階は魅力的な選択肢になります。

間取りは「メゾネット」「角部屋」が多い

最上階には、一般的な住戸より面積が広い部屋や、特別仕様の間取りが用意されることがあります。代表的なのがメゾネットタイプで、上下階を室内階段でつなぐ構造です。

また角部屋が多く窓面積が増えやすいため、採光や通風の面でもメリットを感じやすいです。

タワーマンション最上階に住むという満足感

タワーマンション最上階はステータスが高く、人気があります。「最上階に住めるようになった」という達成感を味わえることでしょう。

タワーマンション最上階に住むデメリット

タワーマンション最上階は魅力が多い一方で、住んでから気づく不便さやコスト面の負担もあります。特に「暮らしやすさ」は、眺望やブランド性だけでは判断しにくいポイントです。デメリットは許容できる範囲か、また対策できる内容かを整理しておくと、後悔しにくくなります。

価格や維持費が高くなりやすい

最上階は希少性が高いため、分譲価格が高めに設定される傾向があります。購入後も管理費や修繕積立金が高くなるケースがあり、固定費が家計を圧迫する可能性があります。

対策として、購入前に月々の固定費を試算し、将来の負担も含めて無理のない範囲か確認しておくと安心です。

エレベーター待ちで移動がストレスになりやすい

タワーマンションは高層階ほどエレベーターの利用頻度が増えます。上の層階ほど途中階で止まる回数も多くなります。

朝の通勤時間帯や帰宅ラッシュでは待ち時間が長くなることがあり、外出が億劫になる原因にもなります。災害や点検で一時停止する場合も、階段移動が現実的ではない点がデメリットです。

対策として、エレベーターの台数や速度、低層階用と高層階用の分離があるかなど、建物の設計を事前に確認しておくことが重要です。

強風や揺れの影響を受けやすい

最上階は風の影響を受けやすく、強風の日は窓の音や体感の揺れが気になる場合があります。安全対策のため窓が開けられないタワーマンションも存在します。

窓を開けにくくなると換気や洗濯の工夫も必要になり、生活の快適さに影響するケースもあるでしょう。対策として、制振構造や免震構造など建物の構造を確認し、内覧時に窓まわりの遮音性や風の入り方も確認しておくと安心です。

災害時や停電時にリスクが高まりやすい

停電が発生すると、エレベーターが使えず生活が一気に不便になります。給水ポンプが止まると断水につながる場合もあり、高層階ほど復旧までの影響が出やすい点が注意点です。また、災害時に避難が必要になっても、下階より移動負担が大きくなります。

対策として、防災備蓄の目安を決めておくことや、非常用電源の有無、災害対応マニュアルが整備されているかを確認しておくことが大切です。

タワマン最上階の部屋の選び方

タワーマンション最上階は眺望や希少性が魅力ですが、条件だけで選ぶと「想像と違った」と感じやすいのも事実です。

特に最上階は価格が高く、売却や賃貸への切り替えも視野に入れた判断が求められます。購入後の満足度を高めるためにも、暮らしやすさと資産性の両面からチェックして選ぶことが大切です。

管理体制と共用部の質をチェックする

タワーマンションの価値は、専有部だけでなく共用部の維持管理に大きく左右されます。エントランスや内廊下の清掃状態、コンシェルジュの対応、ゴミ置き場の使いやすさなどは、住み心地に直結します。

管理組合が機能していない物件では、修繕計画が遅れたり資産価値が下がったりするリスクもあります。購入前に管理会社や修繕積立金の状況を確認すると、安心材料が増えます。

災害対策や設備仕様で「住み続けられるか」を判断する

最上階は停電や断水の影響を受けやすいため、防災面の確認は欠かせません。非常用電源の有無や備蓄倉庫の有無、災害時のマニュアル整備などは、安心感に差が出ます。

また、窓の遮音性、空調の性能、断熱性なども住み心地に関わります。設備仕様は内覧だけでは分かりにくいため、資料で確認し、生活コストも含めて判断する視点が重要です。

周辺環境の変化も含めて資産性を見極める

最上階の部屋は高値で取引されやすい一方で、周辺エリアの魅力が落ちると資産価値も下がりやすくなります。

近隣の大型商業施設の衰退や再開発の停滞、交通利便性の変化などは、将来的な賃貸需要や売却価格に影響します。購入前に周辺の再開発計画や人口動向も確認しておくと、長期的な視点で判断しやすくなります。

資産性を見極めるには、タワーマンションの成約事例に詳しい不動産会社へ相談するのが有効です。条件に優先順位をつけ、資産性と住み心地を両立できる選び方ができると、購入後の納得感も高まりやすくなります。

タワーマンションの最上階に住む人の特徴

タワーマンションの最上階は、眺望や希少性が魅力である一方、価格や維持費も高く、誰でも簡単に選べる住戸ではありません。そのため、最上階に住む人には共通する傾向があります。職業や収入だけでなく、住まいに求める価値観やライフスタイルも含めて特徴を整理すると、自分が「住める現実性」を判断しやすくなります。

最上階に住む人の職業

最上階に住む人は、一般的に収入が高いだけでなく、資産形成の経験や意思決定のスピードを持つ層が多い傾向があります。特にタワーマンションの最上階は「希少性」そのものが価値になるため、単に広さを求めるのではなく、ステータス性や将来の資産価値も含めて選ぶ人が目立ちます。

経営者や役員クラス

最上階の購入や賃貸はまとまった資金が必要になるため、経営者や企業の役員クラスが選ぶことが多いです。成功者の証として、高級マンションを選ぶケースが多く見られます。

移動や出張が多い働き方の人ほど、都心立地を重視しやすくなります。

医師や士業などの専門職

医師や弁護士、会計士などの専門職も、最上階に住む層として挙げられます。安定した高収入が期待できる職種であり、住宅ローン審査の面でも評価されやすい傾向があります。

外資系企業や金融系の高所得層

外資系企業や金融業界など、年収が高い層も最上階に住む人として想定されます。都心勤務で住まいの利便性を重視する人が多く、タワーマンションの共用施設や立地を評価して選ぶ傾向があります。

必要な年収の目安

タワーマンション最上階に住むための年収は、購入か賃貸かで大きく変わります。さらに同じ最上階でも、立地や築年数、広さによって価格帯が幅広いため、一律には決まりません。

購入の場合は分譲価格が数億円になることもあり、ローンを使うなら年収だけでなく自己資金や属性も重視されます。数億円規模を無理なく検討するなら、年収は数千万円規模が目安になりやすいでしょう。

賃貸の場合は購入より現実的ですが、家賃が高額になりやすい点に注意が必要です。家賃は月100万円を超えることもあり、一般的な「家賃は手取りの3分の1以内」を当てはめると、年収も数千万円が目安になりやすくなります。

最上階に住む人は、年収に加えて資産や投資収益があるケースも多いため、重要なのは「住めるか」よりも住居費を含めても家計が崩れないかという視点です。管理費や修繕積立金など、タワマン特有の固定費も踏まえて判断しましょう。

最上階に住む費用

タワーマンション最上階に住む費用は、購入か賃貸かで考え方が変わります。

購入は初期費用と維持費が重くなりやすく、分譲価格が億を超えるケースがほとんどです。

賃貸は月々の負担が大きくなりやすい点が特徴です。港区エリアであれば家賃は約100万円かかりますが、江東区や中央区のタワーマンションであれば、30万程度程度の物件も存在します。

最上階を購入する場合の分譲価格

最上階は同じマンション内でも希少性が高く、一般的な住戸より価格が上がりやすい傾向があります。広さもゆとりがあるケースが多く、分譲価格は数億円になることも珍しくありません。購入のメリットは、好立地であれば資産価値が維持されやすい点や、自分の住まいとして自由度が高い点です。

一方で、住宅ローン以外に管理費と修繕積立金の負担が継続するため、毎月の固定費が想像以上に重くなる場合があります。購入を検討するなら、ローン返済に加えて固定費を含めた支払いが現実的かを先に整理しておくと安心です。

賃貸で利用する場合の家賃相場

最上階を賃貸で借りる場合は、購入よりハードルが下がる一方で、家賃が高額になりやすい点が注意点です。月100万円を超える物件もあり、条件によってはさらに上がるケースもあります。

賃貸のメリットは、大きな自己資金を用意せずに住める点と、ライフスタイルの変化にあわせて住み替えやすい点です。一方で、住み続けても資産として残らないなどのデメリットもあります。賃貸を選ぶ場合は、家賃だけでなく駐車場代なども含め、無理なく維持できる範囲かを確認しておきましょう。