10年住んでマンションを売る！高値で売却するポイント

マンションに10年住んでから売却するという選択は、住宅ローンの残債や資産価値、ライフスタイルの変化を踏まえると合理的な判断といえます。

マンションを10年後に売却するメリットや注意点、市場価値の考え方、高値で売るためのポイントをわかりやすく解説します。

マンションに10年住んで売る理由

マンションに10年住んで売る理由として、住み替えによるメリットが多い点や賃貸に出すよりも手軽でコストがかからない点などが挙げられます。ここでは、マンションに10年住んでから売却するメリットについて詳しくみていきましょう。

住み替えにおけるメリットが多い

マンションに10年住んでから新たな住まいへ住み替えると、さまざまなメリットがあります。たとえば、住宅ローンを一括返済できる可能性が高まったり、建物の老朽化リスクを回避できるなどが挙げられます。マンションに10年住んでから住み替えるメリットについて詳しくみていきましょう。

住宅ローンを一括で完済できる可能性が高まる

マンションの購入時に住宅ローンを利用している場合、10年住んでから住み替えることで住宅ローンを一括で完済できる可能性が高まるでしょう。

住宅ローンの返済が10年を超えていれば、残債額は少なくなっています。

新築でマンションを購入し住み始めた場合、築10年までは価格の下降は緩やかですが、10年を超えると下落率は大きくなる傾向にあります。資産価値が高いうちに売却することで、住宅ローンの残債を全額返済できる可能性があります。

売却代金で住宅ローンを完済できれば、住み替えをスムーズに進められるでしょう。

10年経つとライフスタイルの変化が起こりやすい

マンションに住み始めてから10年経過すると家族のライフスタイルにも変化が起きていて、住み替えることでより暮らしやすくなります。

結婚後に夫婦で住み始めた時には広々していた空間も、家族が増えることで手狭に感じられるようになり、住み替えを考え始めるでしょう。

また現役時代は職場へのアクセスが良い都市部のマンションに住んでいても、定年を迎えて自宅で過ごすことが多くなると、ゆったり過ごせる地方への転居も検討するようになります。

このように10年経過するとライフスタイルが変化しやすく、ライフスタイルに応じて住み替えるとなると、これまで住んでいたマンションは売却することになるでしょう。

老朽化のリスクを回避できる

マンションも鉄筋コンクリートで建設されているとはいえ、経過に応じて老朽化していきます。老朽化が進むと、建物の資産価値が下落し、売却価格に大きな影響を与えるでしょう。

老朽化が進むと建て替えなどの問題にも直面します。賛同して高額な費用を負担するか、立ち退くかといった難しい判断を迫られます。

賃貸に出すのと比較したメリット

マンションに10年住んでから売却するのと、賃貸に出すのではどのような違いがあるのでしょうか。ここでは、マンションの売却と賃貸の違いを比較し、売却のメリットについてみていきましょう。

賃貸経営より難易度が低い

マンションの売却は、賃貸経営よりも難易度が低いのがメリットです。不動産会社に仲介を依頼することで物件情報を広く伝えやすく、買い手がつきやすいのが特徴です。

また複数の不動産会社に査定を依頼することで売却価格の相場を把握し、住宅ローンの返済計画や資金繰りをあらかじめシミュレーションできます。

賃貸経営は入居者がいなければ費用ばかりがかかってしまい、赤字経営になりかねません。不動産経営の知識や経験も必要になるでしょう。よって、マンションを売却するほうが難易度は低いといえます。

維持コストや手間がかからない

マンションを売らずに賃貸経営する場合は、建物の状態を維持するコストや手間がかかります。入居者がいる状態にするためには、老朽化したり修理が必要になったりする箇所を修繕しなければなりません。

また定期的に清掃するなどの手間もかかります。マンションの売却が成立すると建物の管理が所有者に移るため、その後のメンテナンスは必要ありません。

10年経ったマンションの市場価値は高いのか

住んで10年経過したマンションの市場価値は本当に高いのでしょうか。ここでは、10年経過したマンションの値下がり率などから高く売れるマンションの特徴についてみていきましょう。

10年経ったマンションの値下がり率

上記の表は、レインズが公表した2024年の中古マンションの成約状況です。10年経過したマンションの値下がり率は、一般的に新築価格の10％程度と考えられています。たとえば4,000万円で購入したマンションの10年後の価格を試算してみると、下記の通りになります。

値下がり率10％の場合、4,000万円×（1-0.10）＝3,600万円

マンションの価格相場は築年数に応じて下落していきますが、推移の幅は一定ではありません。値下がり率は築年数帯によって大きく異なります。

特に築25年以降、売却相場が大きく低下していくことを考えると、築10年のマンションは高値で売れやすいといえます。

買った値段より高く売れるマンションの特徴

当初購入した価格よりも高く売れるマンションの特徴として、下記の3つの条件が当てはまります。それぞれの条件について詳しくみていきましょう。

• 築10年未満
• 恵まれた立地
• 角部屋・高層階

築10年未満

中古マンション市場では、築10年未満までのマンションが人気で比較的高値で取引されています。築10年未満であれば建物の傷みも比較的少ないです。5年超住み続けることで、所得税などが下がり節税にもつながります。

恵まれた立地

マンションの立地としては、都市部や都心に近い立地であるほど価格は高騰しており、購入時よりも高額で売れる可能性が高くなります。またターミナル駅や商店街、公共施設が充実しているエリアに立地していると、ニーズが高いため、相場よりも高値で売れやすいでしょう。

角部屋・高層階

同じマンションでも、生活音が聞こえにくい角部屋や日当たりのいい高層階は住環境として整っているため、売れやすいといえます。角部屋であれば中部屋に比べ10〜20%ほど高値になりやすく、階数が1階上がるごとに0.5〜2.5%ほど価格が上昇するといわれています。

10年経ったマンションを売る際の注意点

マンションに10年住んでから売却する際には、住宅ローンのオーバーローンや税金など注意が必要な点がいくつかあります。ここでは、10年経過したマンションを売却する際の注意点について詳しくみていきましょう。

オーバーローンのリスクを確認する

住宅ローンを利用してマンションを購入している場合は、オーバーローンのリスクについてあらかじめ確認しておきましょう。オーバーローンとは、マンションを売却した資金で住宅ローンを返済しても残債が残る状態のことです。

住宅ローンは居住している住宅に対して借入ができるため、売却して買主に引き渡すとなるとローンを完済しなければなりません。マンションの売却資金で返済できない場合は手元資金を使ったり、新居も住宅ローンを利用するのであれば住み替えローンを活用して返済するなどの方法があります。他には、任意売却を行うのも方法の1つです。

任意売却とは、住宅ローンが返済できない場合に売却してもローンが残る不動産を債権者である金融機関に同意を得て、売却してもらうことです。任意売却のメリットとしては、持ち出しの資金が不要で周囲に知られずに売却できます。また、残債は分割返済できるので、オーバーローンでも早く売却したい人にはおすすめです。

かかる税金に関する知識を持つ

マンションに10年住んでから売却する場合、かかる税金について知識を身につけておきましょう。たとえば、マンションの所有期間が5年以内か5年超かによって、売却益が発生した際にかかる税率が変わります。所有期間が5年以内の場合、短期譲渡所得に該当し、譲渡所得に対し所得税30%、住民税9%になります。

所有期間が5年超になると長期譲渡所得になり、所得税15%、住民税5%になります。譲渡所得が同額でも所有期間によって税金の金額が変わるため、注意が必要です。このように、税金の知識を身につけておくとあらかじめ節税対策もできるのでおすすめです。

売却のタイミングを見極める

10年住んだマンションを売却するためには、売却のタイミングを見極めましょう。売却のタイミングとしては、2〜3月の春と9〜10月の秋に需要が高まる時期を狙いましょう。

この時期は子どもの進学や転勤などに伴う転居で、マンションの買い手が増えやすくなります。需要が高まるタイミングで、物件情報を広く発信することでより多くの購入希望者の目に触れることができ、好条件で売却できるでしょう。

内覧に向けて部屋をきれいにする

マンションの売却に際し、内覧時の第一印象が非常に重要であり、買いたいと思わせる雰囲気作りが大切です。第一に清潔感があって、きれいに清掃されていることが求められます。

物はできるだけ少なくして空間を広く見せることや、明るく快適に生活できるイメージをもってもらうよう工夫しましょう。

清潔感や広さ、明るさを感じてもらえるとより成約に近づくでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションの売却を検討している場合は、複数の不動産会社から査定してもらい、価格を比較することで相場を把握しましょう。不動産会社によっては、相場と比較して高すぎる査定を出すところもあります。

しかし、相場とかけ離れた価格で売却活動を行うと、売却が決まりづらい上に売却するために何度も値下げが行われやすいです。よって、長期間売却が決まらなかったり、最終的に相場よりも低い価格で売却になってしまったりする可能性があるので注意しましょう。

中古マンション売却に強い不動産会社を選ぶ

引用：レインズ 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）

10年住んだマンションを売却する場合は、中古マンションの売却に強い不動産会社を選びましょう。中古マンションの成約物件は築20年超が全体の53％を占めていて、築年数に関わらず成約できることが分かります。

中古マンションのマーケットを見極め、ターゲットを考えた戦略的な売却を行う不動産会社がおすすめです。