武蔵小杉は現在も大規模な再開発が進む注目度の高いエリアです。一方で、2019年の台風被害以降は、タワマンが売れないといった声もあります。売却を検討されている方のなかには、そうした情報に不安を感じる方もいるでしょう。
実際の成約事例や価格動向を確認すると、武蔵小杉にあるタワマンが売れにくいとは一概に言えません。現在の不動産市場でどのような評価を受けているのかを理解することで、売却に向けた判断材料がより明確になるでしょう。
目次
武蔵小杉にあるタワマンが売れないと言われる理由
2019年の台風被害以降、「武蔵小杉のタワマンは売れない」と言われることがあります。しかし、直近の成約事例を確認すると、条件が合えば売却自体は難しくないことが読み取れます。
では、なぜ「売れない」と言われ続けているのか、代表的な理由を見ていきましょう。
浸水被害によるイメージ悪化
武蔵小杉のタワマンが売れないと言われるようになったのは、2019年10月に発生した台風19号の浸水被害が影響しています。
武蔵小杉駅の周辺は多摩川の水位上昇に伴い、下水管から水が市街地の公道に逆流する「内水氾濫」に見舞われました。一部のタワマンでは地下の電気設備が浸水し、停電や一部断水といったライフラインへの影響が出たことが大きく報道されています。
以下は、駅周辺にあるタワマンで実際に起こった被害の一例です。
- 地下電気室の浸水による大規模停電
- マンション内のトイレが一時使用不可
- エレベーターや給水ポンプの長期間停止
- 「水害に弱い」という風評被害の拡散
そのため、一時的に武蔵小杉のタワーマンションの買い控えが起きましたが、現在では、行政と管理組合により建物の出入口に止水板を設置、防災時に使用可能なトイレの設置など、徹底した再発防止策が講じられています。
防災体制が強化されたことで、以前ほどのネガティブな印象は薄れており、現在も再開発や都市整備が進められているエリアの一つです。
競合物件が多すぎる
武蔵小杉は再開発により多くのタワーマンションが建築されており、競合物件が多いエリアです。
築年数やグレードなど同一条件の物件が林立しているため、購入希望者は簡単に物件を比較検討できます。その結果、他物件と比較して築年数が古かったり、立地が悪かったりすると売れ残るリスクがあるのです。
武蔵小杉では、2025年時点で駅前に10棟以上のタワマンが立ち並んでおり、今後も競合は増え続けていくことが予想されます。
地価（坪単価）の上昇が鈍化していた時期があった
武蔵小杉の地価は、エリアの再開発とともに徐々に上昇してきました。一方、2019年の台風による浸水被害などで、地価の上昇が鈍化した時期があるのは事実です。
そもそも地価は金利や不動産需要などの要因により変動するため、「武蔵小杉の人気が落ちた」と一概に判断するのは適切とはいえません。
国土交通省が公表している全国地価マップによると、武蔵小杉駅周辺は2026年1月時点でも依然として高い水準を維持しており、㎡単価で100万円前後のところも見られます。
複数の路線を利用できる利便性の高さや商業施設の充実度は、首都圏の主要な住宅エリアと比較しても見劣りしないため、一定の居住ニーズは維持されているといえるでしょう。
武蔵小杉にあるタワマンの価格を自分で調べる方法
タワーマンションを売却する際に、押さえておきたいのが「いくらで売れるのか」という相場感です。
売却価格の目安を知らないまま不動産会社に相談してしまうと、提示された査定額が適正かどうか判断できず、本来の市場価値よりも安い価格で売却するおそれがあります。
そのため、売却活動を始める前に、次のような方法で相場を把握しておくことが大切です。
大手の不動産ポータルサイトで調べる
不動産ポータルサイトには数多くの物件情報が掲載されているため、タワマンの売り出し価格の確認に役立ちます。
自身が保有しているマンションや近隣で条件が似ている物件を探し、売却価格がいくらになっているかを確認しましょう。ただし、サイトに掲載されている価格は、実際に売れた成約価格ではなく売り出し価格であるため注意が必要です。
不動産情報ライブラリを利用する
国土交通省が運営する不動産情報ライブラリを利用すると、取引価格や地価公示を調べられます。不動産情報ライブラリでは、実際に取引が成立したときの成約価格が掲載されているため、より売却時に近い相場が確認できます。
成約価格の調べ方を以下にまとめました。マップ上から気になるエリアを指定するだけで、簡単に確認できます。
- トップページから「地域検索」を選択
- 調べたい都道府県を選択後、市区町村、丁目を入力
- 「地図表示」をクリック
- 該当エリアの■や▲をクリック
- 取引情報が表示される
武蔵小杉のタワマンの成約価格を確認する場合は、「地域検索」を選択して「神奈川県川崎市中原区小杉町」または「中丸子」と入力すると検索しやすくなります。
取引情報では取引価格、土地・建物情報、最寄り駅からの徒歩分数などが表示されます。自身が保有している物件とできるだけ条件の近い物件情報を確認しましょう。
REINS（指定流通機構）の成約事例を確認する
不動産の需要や動向を知りたい場合は、「REINS（レインズ）」のデータを活用しましょう。
REINSとは、国土交通省が指定した不動産流通機構が運営している、コンピューターネットワークシステムのことです。本来、REINSは不動産会社専用のシステムですが、「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトは一般の方も利用できます。
サイト内で確認できる情報は具体的に以下のとおりです。
- 最近の不動産市場の動向
- 都道府県別の成約状況
- 直近1年間の成約価格（戸建て・マンション）
- 築年数別の取引実績
不動産市場の動きを表やグラフで確認できるため、需要のトレンドを掴むのに役立ちます。
不動産会社に査定を依頼する
より正確な売却価格を把握したい方は、不動産会社へ査定を依頼する方法がおすすめです。
不動産ポータルサイトやREINSで確認できる価格は、あくまで平均的な相場であり、物件の個別性は反映されていません。不動産会社の査定では担当者が実際に物件を確認するため、タワマンの高層階であれば眺望や日当たりの良さ、中層階や低層階でも室内のリフォーム状況などを総合的に評価し、査定額を算出してもらえます。
査定を依頼する際は1社だけでなく、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。会社ごとに評価基準や販売戦略が異なるため、査定額に数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。
なお、「査定額＝売れる金額」ではないため注意が必要です。あくまで売り出し価格や戦略を検討するための目安ですので、市場の反応を見ながら価格を調整していきます。
武蔵小杉のタワマンをスムーズに売却するコツ
武蔵小杉のタワーマンションをスムーズに売却するには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
特に、価格設定、売却期間の見通し、不動産会社選びという3つの視点が欠かせません。これらを意識するだけでも、売却の進み方や結果が大きく変わってくるでしょう。
武蔵小杉にあるタワマンの売却で失敗しないためのポイントを解説します。
適切な売り出し価格に設定する
タワーマンションをスムーズに売却するうえで重要になるのが、売り出し価格の設定です。
少しでも高く売りたいと考えるのは売主として自然なことですが、相場から大きく外れた価格で売りに出すと、売れ残る可能性があります。長期間売り残ってから価格を下げると、「何か問題があるのでは」と購入希望者から敬遠されやすくなります。
一方で、早く売るために必要以上に価格を下げてしまうと、本来得られるはずだった売却益を逃すことにもなりかねません。
売り出し価格を決める際は、同じマンション内で現在売りに出ている競合物件の価格や、REINSなどで確認できる直近の成約価格を参考にしましょう。タワマンの階数や眺望、角部屋かどうかといった、個別の条件を考慮して決めることが重要です。
相場感を把握したうえで、最初は相場よりやや高めの価格から売り出し、市場の反応を見ながら段階的に調整していくと、結果的に納得のいく売却につながりやすいでしょう。
売却期間の目安を決めておく
タワマンの売却では期間の目安をあらかじめ決めておくことで、余裕をもって取引が行えます。不動産売却では3カ月〜6カ月程度かかるのが一般的ですが、物件条件や競合状況によっては、販売活動に3カ月以上かかるケースも珍しくありません。
売却に要する期間を長めに考えておくと、焦らずに進められるでしょう。
| 売却のステップ | 期間の目安 |
|---|---|
| 売却金額の査定 | 1週間～1カ月 |
| 媒介契約の締結 | 1週間～2週間 |
| 販売活動（内覧対応） | 1カ月～4カ月 |
| 契約・引き渡し | 1カ月～2カ月 |
不動産売却では、売り出した直後が最も注目されるため、最初の3カ月が重要になります。3カ月経っても内覧の申し込みが入らない場合は、価格設定や広告の見せ方に問題があるかもしれません。その場合は、不動産会社の担当者に相談して工夫しましょう。
タワマンの売却実績がある不動産会社を探す
タワーマンションの売却実績がある不動産会社に依頼することも大切です。
タワーマンションは、通常のマンションと異なり眺望やラウンジなどの共用施設が充実しているため、独自の魅力を十分に伝える必要があります。また、武蔵小杉では災害時の対策について購入希望者から質問される可能性があるため、丁寧に説明できる不動産会社に依頼するのが理想的です。
査定金額の高さだけで選ばずに、タワマンの売却実績があるかを必ず確認してください。