不動産には専門的な知識や用語が多くため、一般のお客様には特にわかりにくいものかと思います。
今回は、居住用の不動産の一部を売却した際に、特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）が適用になるか否かを解説いたします。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除とは
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」（以下、「特別控除」といいます）とは、居住している（していた）不動産を売却した際の譲渡益（売却益）の3,000万円までは特別控除を受けられるという制度です。
つまり、「マイホームを売って利益が出た場合、3,000万円までは譲渡所得税が掛からない」という特例です。
マイホームを購入した時の契約書を紛失した場合や、相続した不動産をマイホームにしていた場合に、不動産の取得費がわからずに多額の譲渡所得税がかかることがありますが、この特別控除を利用することで、譲渡所得税を軽減することができます。
居住用不動産の一部を売却した場合はどうなる？
居住用不動産の一部を売却する場合の特別控除が利用できるかどうかは、「残った居住用家屋が機能的に独立して居住用不動産として認められるか」が判断基準となります。
【ケース１】
居住用不動産の敷地の一部を分筆し、敷地の一部を売却した場合。
✕特別控除適用不可
居住用不動産の敷地の一部のみを売却し、居住用の家屋はそのまま残っているため居住用の不動産の売却と判断されません。
【ケース２】
敷地の一部を売却するために、居住用の家屋の一部を取り壊す必要があり、建物解体後に居住用不動産の敷地の一部を売却した。売主は、建物解体後に残った部分に住んでいる。
✕特別控除適用不可
敷地の一部を売却するために、居住用の家屋を解体するがあったものの、居住用家屋解体後の残存部分に引き続き居住している場合には、解体後に残った居住用家屋が「機能的に独立して居住用不動産」と認められ、3,000万円特別控除は適用されません。
【ケース３】
敷地の一部を売却するために、居住用の家屋を全て取り壊し、建物解体後に敷地の一部を売却した。
〇特別控除適用可
居住用の家屋を全て解体しているため、居住用の不動産の売買として特別控除の適用となります。
【ケース４】
居住用家屋を建て替えるために、敷地の一部を売却した後、居住用家屋全体を取り壊した。
✕特別控除適用不可
特別控除は、不動産売却（譲渡）によって居住用の家屋が失われた場合に適用されます。
敷地の一部の売却の段階では、居住用の家屋は解体されていない（失われていない）ため、特別控除は適用されません。
まとめ
居住用不動産の一部を売却する場合の居住用不動産の3,000万円控除が適用されるかどうかの判断基準は、「居住用家屋が機能的に独立して残っているか」です。
基本的に、居住用家屋を全て解体した場合や、解体後に残った家屋が居住用家屋として機能的に独立してない場合は、居住用不動産の3,000万円特別控除を利用することができます。
居住用不動産の3,000万円特別控除を利用する場合には、確定申告が必要です。
確定申告や居住用不動産の一部売却時の税控除の詳細については、事前に税務署または税理士に確認することをおすすめします。
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