現存している借地権には、大きく２種類の借地権があります。
旧借地権：1992年7月31日より以前に締結されたもの
新借地権：1992年8月1日以降に締結されたもの
今回は、旧借地権と新借地権について解説いたします。
借地権とは
借地権とは、民法上の借地権と借地借家法上の借地権のことを指します。
民法上の借地権は、月極駐車場や資材置き場などが該当し、建物の所有を目的としていません。
借地借家法上の借地権は、第三者から土地を借り、地代を支払う代わりにその土地に建物を建てることができる権利のことをいいます。
旧借地権とは
旧借地権は、1992年（平成4年）8月1日以前に結ばれた借地権を指します。
1992年8月以降に借地権の更新をした場合でも、自動的に新借地権に切り替わることはありません。
●旧借地権の存続期間（契約期間）
借地権の存続期間を事前に定めなかった場合、土地に建てられる建物の構造に応じて、以下の期間が適用されます。
ただし、借地権契約時に建物の構造が定められていない場合は、非堅固建物の所有を目的とする借地権とみなされます。
・木造等の非堅固建物の場合は３０年
・レンガ造や鉄筋コンクリート造等の堅固建物の場合は６０年
また、借地権契約時に存続期間を定めている場合でも、非堅固建物には最低20年以上、堅固建物には最低30年以上の存続期間を設定する必要があります。もしこれを下回る期間が定められていた場合、非堅固建物の場合は20年、堅固建物の場合は30年が適用されます。
●旧借地権の存続期間の更新
借地権の更新後の存続期間についても、堅固建物と非堅固建物でそれぞれ制限があります。
更新後の存続期間は、堅固建物の場合は30年以上、非堅固建物の場合は20年以上に設定する必要があります。期間を特に定めない場合、堅固建物は30年、非堅固建物は20年とされます。
また、貸主（土地所有者／地権者）が更新を拒否する場合には、「正当な事由」が必要です。正当な事由がなければ、貸主は更新を拒絶することができず、原則として借主が更新を拒否しない限り、借地権は自動的に更新され続けます。
● 借地権の相続について
借地権は財産として相続の対象となります。
借地権の相続には地主の承諾は不要で、承諾料や更新料も発生しません。
現在、相続登記が義務化されているため、借地権を相続した場合、借地上の建物も一緒に相続し、所有権移転登記を行っておくことが推奨されます。
新借地権とは
新借地権は、1992年（平成4年）8月1日以降に施行された借地借家法に基づく借地権です。
旧借地権では、一度地主が土地を貸し出すと、借主が借地権の更新を拒否しない限り、借地権が存続し続け、土地が返却されないという問題がありました。
そこで、新借地権では、更新がない定期借地権が新たに導入されました。
定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類があり、新借地権にはこれに加えて普通借地権も存在します。
＜定期借地権＞
１．一般定期借地権
一般定期借地権の存続期間は、最低でも50年以上と定められています。
ただし、一般定期借地権には、以下の特約を付けることが可能です。
・期間満了時の更新をしない
・期間満了時に建物の買取請求をしない
・建物再建築による期間延長をしない など
なお、これらの特約を有効にするためには、公正証書などの書面で契約を結ぶ必要があります。契約が満了した後、借地権者（借主）は建物を解体し、土地を地主に返還しなければなりません。
２．建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、契約時に、「契約満了時に地主が借地上の建物を買取る旨」を取り決めした借地権です。
この借地権の存続期間は、最低でも30年以上と定められています。
借地権の期間満了後、建物の所有権が地主に移転した時点で、借地権は終了します。
もし借地権者（借主）が引き続き建物を使用したい場合は、別途建物の借家契約を結ぶ必要があります。
３．事業用定期借地権
事業用定期借地権とは、借地上に建築する建物の用途を「事業用」と限定した借地権です。
自宅や賃貸用住宅などの居住用不動産は、対象外となります。
借地権の存続期間は、10年以上50年未満の間で定めることができます。
期間満了後、借地権者（借主）は建物を解体し、土地を地主に返還しなければなりません。
なお、事業用定期借地権は、公正証書で契約を結ぶ必要があります。
＜普通借地権＞
普通借地権は、原則として更新が可能な借地権です。
借地権の存続期間は30年以上とする必要があり、期間が特に定められていない場合、存続期間は30年となります。
また、1回目の更新後の存続期間は20年以上、2回目以降の更新後は10年以上の存続期間を設定する必要があります。
旧借地権とは異なり、堅固建物と非堅固建物の区別はありません。
もし借地権が更新されない場合、借地権者（借主）は地主に対して建物の買取を請求することができます。
まとめ
旧借地権（1992年8月1日以前）は、地主に非常に不利な借地権です。
▶旧借地権のポイント
・地主が更新を拒絶するには、「正当な事由」が必要
・1992年8月以降に更新した場合でも、旧借地借家法が適用され続ける
・法定の存続期間より短い期間を契約で定めることはできない
新借地権（1992年8月1日以降）では、定期借地権が定められ、それ以降に結ばれる借地権の多くは定期借地権となっています。
▶新借地権のポイント
・旧借地権とは違い、期限を迎えれば貸した土地が戻ってくる安心感が地主にはある
・1992年8月1日以前に結ばれた借地権（旧借地権）が、新借地権に自動的に移行されることはない
・借地権者（借主）にとっては、新借地権への切り替えはメリットが少ないため移行は難しい
借地権が設定されている土地の所有者や、借地上の建物の所有者が借地権について確認したい場合は、まず借地権が締結された契約日を確認することが重要です。
ご不明な点等ございましたら、弊社にて無料で相談を承っております。
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