マンションを貸すと税金が増えるって本当？経費計上の方法や確定申告の注意点

マンション賃貸化 マンションを貸して確定申告

マンションを貸すと家賃収入などの不動産所得が発生するため、所得税や住民税、復興特別所得税などの税金がかかります。

また、不動産所得が20万円を超える場合、年末調整をしている方であっても確定申告が必要です。

税金の計算や確定申告は難しそうに思えますが、必要な書類や経費計上のポイントを押さえれば、節税効果を高めることができます。

マンションを賃貸物件として貸す際に発生する税金の種類や計算方法、税金を計算する際の注意点、確定申告の方法について分かりやすく解説します。

マンションを貸す際に発生する税金と注意点

分譲マンションを他人に貸すと、以下の税金が発生します。

  • 所得税
  • 復興特別所得税
  • 住民税

上記の税金は給与や年金などの収入があれば誰でも納めているため、新たに発生するものではありません。

もともと納めていた税金が不動産収入の分だけ増額される、と考えると分かりやすいでしょう。

所得税

所得税とは、個人の所得に対して課税される税金のことです。

不動産収入の場合、家賃収入のほかに敷金や保証金、管理・共益費などが所得税の課税対象となります。

会社員の場合、給与所得に課税される所得税は毎月の賃金から天引きされ、年末調整によって過不足金を調整する仕組みになっています。

しかし、不動産収入に対する所得税は確定申告を行い、自分で納税しなければいけません。

賃貸マンションにおける不動産所得税の計算方法

不動産所得は、マンションなどを貸した際に得た家賃収入や共益費などを指し、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

必要経費とは、マンションを貸すにあたって発生する諸経費のことで、保険料や固定資産税、管理委託費や修繕費などがこれに該当します。

必要経費として計上できる項目については、後ほど詳しく解説しますので参考にしてください。

不動産所得の計算式は以下の通りです。

不動産所得 ＝ 家賃収入 – 必要経費

仮に家賃収入が300万円で必要経費が30万円だった方の場合、270万円が不動産所得となります。

所得税の計算方法と所得税率

所得税の計算方法は以下のとおりです。

所得税 = 課税所得金額 × 所得税率 – 税額控除

課税所得金額とは、不動産所得や給与所得など1年間で得たすべての所得を合算した金額から、基礎控除や社会保険料控除、扶養控除などの各種控除を差し引いた後の金額です。

所得税率は課税される所得金額に応じて、以下のように定められています。

課税される所得金額税率控除額
1,000～194万9,000円5％0円
195万～329万9,000円　　10％9万7,500円
330万～694万9,000円20％42万7,500円
695万～899万9,000円23％63万6,000円
900万～1,799万9,000円33％153万6,000円
1,800万～3,999万9,000円40％279万6,000円
4,000万円以上45％479万6,000円

　　

たとえば、所得金額が600万円の方の場合は以下の計算式となります。

6,000,000円（課税される所得金額）×0.20（税率） – 427,500円（控除額）= 772,500円（所得税）

参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を支援するために課される税金です。

2037年までその年分の基準所得税額（実際の納税額）に、2.1％を加算して計算します。

復興特別所得税の最新情報については、国税庁のウェブサイトで確認しておくとよいでしょう。

参考：国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

住民税

住民税とは、その地域に住む個人に課税される地方税の一種です。

道府県民税と市町村民税の2つがあり、納税者は市区町村に一括してこれらの住民税を納めなければなりません。

個人住民税には所得に応じて計算される所得割と、所得に関係なく定額を納める均等割があります。

不動産収入を得ると所得が増えるため、基本的に所得割の納税額が増加します。

参考：国税庁「住民税」

賃貸マンションにおける住民税の計算方法

所得割の計算方法は以下の通りです。

課税所得金額 × 10％ － 税額控除

税額控除とは、基礎控除や社会保険料控除といった各種控除のことです。住民税は上記で計算した所得割額に、均等割額をプラスした金額となります。

なお、均等割額は4,000円（道府県民税1,000円＋市町村民税3,000円）が基本となりますが、実際の税額は都道府県や市町村が定めています。

そのため全国一律ではなく、地方公共団体（自治体）によっては均等割額が異なることを覚えておきましょう。

参考：総務省「地方税制度｜個人住民税」

マンションを貸すときに必要経費として計上できるもの

マンションを貸す際にかかる税金を計算する際は、所得から必要経費を差し引く必要があります。

税金は所得が多いほど負担が大きくなるので、必要経費として引けるものをしっかり計上することが節税のポイントです。

ただし、何でも計上できるわけではなく、業務上必要と認められるものでなければ計上できないので注意しましょう。

所得から差し引ける主な必要経費

以下は、マンションを貸す際の税金計算で所得から差し引くことのできる必要経費の主な項目です。

  • ローンの金利
  • 仲介手数料
  • 管理費
  • 管理委託費
  • 修繕費
  • 保険料
  • 減価償却費
  • 士業への報酬
  • 不動産取得税
  • 固定資産税

住宅ローンや不動産投資ローンを利用して物件を購入した場合、ローンの金利部分は必要経費として計上できます。

一方、ローンの元金は必要経費として計上できないので注意しましょう。

ローンの元金は物件の購入費用と判断され、減価償却費として物件の耐用年数に応じて少しずつ経費として計上されるからです。

また、賃貸仲介会社を利用して入居者を募った場合や、物件の管理を管理会社に委託する場合、行政書士などに登記代行や確定申告の代行を依頼した場合に発生する手数料や報酬も経費として計上できます。

不動産取得税や固定資産税も経費になりますが、前述したとおり所得税・住民税は経費として計上できないので注意してください。

マンションを貸す際に行う確定申告の注意点

会社で年末調整をしている方であっても、不動産所得が20万円を超える場合は確定申告を行う必要があります（※1）。

また、不動産所得が赤字である場合でも、確定申告によって損益通算を行うことで節税が可能です。

損益通算とは、黒字になっているほかの所得と、赤字の不動産所得を相殺することです。

損益通算を行うことで、赤字分が所得から差し引かれるため、源泉徴収された税金の還付を受けられる可能性があります。

確定申告には白色申告と青色申告の2種類があり、前者は開業届や決算報告書なしで申告可能です。

マンションを貸した際に利用する青色申告とは

青色申告は開業届の提出や決算書の作成などを行うことで、さまざまな優遇措置を受けられる制度です。

マンションを貸した際に利用することで、特別な控除を受けられるだけでなく、赤字の繰越が可能になるのも大きなメリットといえるでしょう。

なお、青色申告特別控除は、不動産賃貸を事業として行っている（5棟あるいは単棟10室以上の貸付）ことが条件となっています。

条件を満たすことで特別控除は55万円（電子申告した場合は65万円）に増額されます。

分譲マンション一室のみを貸し付ける場合、条件を満たしていないため控除額は10万円にとどまります。

そのため控除額を重視するか、確定申告時の手間を省くことを重視するかで、確定申告の種類を決めるとよいでしょう（※2）。

※参考1：国税庁「確定申告が必要な方」

※参考2：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

マンションを貸した際の青色申告のやり方

青色申告で確定申告を行う際に必要となる書類は以下の通りです。

  • 確定申告書B
  • 青色申告決算書
  • 賃貸借契約書
  • 売買契約書
  • 借入返済書
  • 固定資産税納税通知書
  • 源泉徴収票（会社員の場合）
  • 各種領収書

確定申告書Bや青色申告決算書などの書類は国税庁のホームページからダウンロードすることが可能です。

なお、e-Taxを利用すればインターネット上で申告・納税することができます。

賃貸借契約書や借入返済書、固定資産税納税通知書などについては、書類ごとに入手方法が異なるので、必要な書類は早めに準備しておきましょう。

初めての確定申告で方法が分からないという場合は、税務署に相談するのも一つの方法です。

ただし、確定申告前の税務署は非常に混み合うので、マンションを貸すことが決まったら、なるべく早い段階で税理士や税務署に相談に行ったほうがよいでしょう。