離婚時の住み替えの選択肢。住宅ローン残債がある場合はどうする？

一心エステート 離婚時の住み替えの選択肢

離婚時の住み替えでは、「売却」か「そのまま住む」かの2つの選択肢があり、どちらを選んだほうがよいかは、住宅ローンの残債、子どもの有無などで変わります。

離婚時の住み替えでの選択肢を、財産分与や住宅ローンの取り扱いも含めて詳しく解説します。

離婚で住み替える場合の選択肢

離婚時の住み替えでは、主に「売却」か「そのまま住む」の2つの選択肢があります。

※賃貸として貸し出し、収益を按分するケースもありますが、あまり現実的ではありません。

どちらかを選ぶときは、財産分与や住宅ローンの残債、子どもの有無などで判断しましょう。

財産分与とは、婚姻中に形成した資産と負債を貢献度に応じて分ける制度です。一般的に折半されますが、具体的な分け方は夫婦間の話し合いで決定します。

参考：法務省 財産分与

住宅ローンの残債も原則として折半しますが、状況に応じて柔軟に対応することもあります。

これらを踏まえ、「売却」か「そのまま住む」かを選ぶことが必要です。

それぞれの選択肢にはメリットとデメリットがあるため、自分たちの状況に最適な方法を慎重に検討しましょう。

売却して住み替える

離婚時の家を売却して住み替えるには、メリットとデメリットがあります。

売却して住み替えるメリットは、財産分与のために現金化できたり、新生活資金の確保ができたりすることです。特に、不動産共有によるリスクを排除できる点などは大きなメリットです。

たとえば、夫が居住しつつローンを返済し続ける場合、出て行く妻は連帯保証（または連帯債務）などを解除したいと言い出すかもしれませんが、保証人の変更は簡単にできません。

妻が財産分与で家の売却相場の半額を要求した場合も、ローンの支払いを継続するうえに、プラス財産のみを支払う形は不公平となり、状況に応じた協議が必要になるでしょう。

売却して住み替えるデメリットには、売却に時間がかかることや、子どもへの環境変化などがあります。

住宅の売却には数カ月を要するため、余裕を持ったスケジュール設定が重要です。買い手が見つからないと長期化するリスクもあるため、一定期間売れない住居を買い取る「買取保証制度」のある不動産会社の利用も検討しましょう。

適切な準備と専門家からのアドバイスをもらいながら、それぞれの状況に応じた最適な方法を選択することが大切です。

そのまま住む

離婚後も同じ家にそのまま住む選択肢には、さまざまなパターンがあります。

それぞれのケースにはメリットとデメリットがありますが、特にデメリットには注意が必要です。

以下の表で、各ケースを比較してみましょう。

選択肢メリットデメリット
夫が住んでローンを返済し続ける・夫の生活環境が変わらない・住宅ローン控除が継続される可能性がある・夫の収入減少や失業時のローン返済が困難になる・財産分与の公平性が課題
妻が住んで夫がローンを返済し続ける・妻が住み慣れた家に住み続けられる・子どもがいる場合、環境が変わらない・夫が経済的な負担を継続する必要がある・住宅ローン契約条件との不一致（契約者が居住していない）
ローンを借り換える・金利が低いローンに借り換えることで返済額が減少する可能性がある・新たな借り入れに伴う手続や費用が発生する
夫へ家賃として毎月支払う・ローン返済額を夫婦で分担できる・家が売却されるリスクを回避できる・家の修繕・管理責任の不明確さ・将来の資産形成機会の喪失
夫から妻へ名義変更する・妻が家の所有権を持つことで心理的安定を得られる・名義変更に伴う手続きや費用が発生する・維持管理費の負担が大きい

夫が住んでローンを返済し続ける

離婚後、夫が家に住み続けてローンを返済するときには注意が必要です。

1番の課題は財産分与の公平性です。

妻への適切な補償が必要となりますが、その金額算定は複雑で夫にとって大きな経済的負担になることがあります。

また、夫の収入減少や失業時のローン返済が困難になるリスク（妻に返済義務が生じる可能性）も考慮しておく必要があります。

妻が住んで夫がローンを返済し続ける

妻が家に住み続け、夫がローンを返済し続ける選択肢もあります。

この選択肢は、子どもの環境を維持できるメリットがありますが、多くの問題点があります。

主な問題点は以下のとおりです。

  • 夫の経済状況が変化することによるローン返済リスクがある
  • 契約者が居住しないと、住宅ローンの規約違反になる可能性がある（残債を一括返済できないと差し押さえに）
  • 夫に勝手に売却されるリスクがある
  • 自宅から出て行くよう強制されるリスクがある

この選択肢を検討する場合は、上記のリスクを十分理解したうえで慎重に行いましょう。

ローンを借り換える

ローンの借り換えとはほかの金融機関で住宅ローンを新たに組み直し、現在の住宅ローンを完済する方法です。金利が低いローンに借り換えることで返済額が減少する可能性があります。

離婚時に住宅ローンを借り換えたほうがいいのは、下記のようなケースです。

  • ペアローンを組んでいる
  • 住宅ローンの名義変更が必要
  • 連帯債務者・連帯保証人を設定している

たとえば離婚後も夫のローン名義のままで家に住むのが妻だけの場合、契約違反となり金融期間から一括返済を求められる場合があります。

離婚時に住宅ローンを借り換える場合も、以下の問題点があります。

  • 借り換え審査が通らないリスク（特に収入減少時）
  • 予想外の諸費用が発生（手数料、保証料、抵当権設定費用など）
  • 住宅ローン控除の適用条件の変更や喪失リスク

特に注意すべきは離婚による世帯収入の減少により、新たなローンの審査に悪影響を与える可能性が高い点です。

夫に家賃として毎月支払う

離婚後に妻が家に住み続け、夫に家賃を支払う場合、家が売却されるリスクを回避できます。夫が家を売却するには賃貸契約を解除する必要があるためです。

ただし以下のような注意点があります。

  • 家の修繕・管理責任の不明確さ
  • 両者の関係悪化時のトラブルリスク
  • 妻の将来的な資産形成機会の喪失

特に注意すべきは関係が悪化した場合、さまざまなトラブルが発生しやすく法的紛争に発展する可能性もあることを理解しておきましょう。

夫から妻へ名義変更する

離婚時に家の名義を夫から妻へ変更する選択肢には、多くの問題があります。

主な問題点は以下のとおりです。

  • 妻単独での新規住宅ローン審査の困難さ
  • 高額な名義変更費用（不動産取得税など）
  • 妻単独での維持管理の費用負担（ローン返済、固定資産税、修繕費など）

特に注意すべきは、妻の収入状況によっては新たなローンが組めない可能性が高い点です。

また税金面などでの問題も大きな障壁となります。

離婚後の住み替え先の選択肢とは

離婚後の住み替え先を選ぶ際には、いくつかの選択肢があります。

たとえば賃貸物件は収入に合わせて柔軟に選べますが、初期費用の負担や保証人の問題があります。

経済的負担を抑えたい場合は、実家への帰省も考えられます。ただ実家との関係性や自立するという面で課題があるかもしれません。

また社宅や公営住宅の利用も選択肢の1つです。

経済的に余裕がある場合は新たな物件購入も考えられますが、ローン審査や頭金の準備など、ハードルは高くなるでしょう。

どの選択肢を選ぶにせよ、経済状況、子どもの有無、仕事の状況などを総合的に考慮することが大切です。

離婚で住み替えを検討する際の注意点

離婚に伴う住み替えを検討する際には、重要な注意点があります。

  • 抵当権を抹消しないと売却できない
  • 同じ不動産会社に頼んだほうがいい
  • 実績豊富な不動産会社を選ぶ

それぞれ解説します。

抵当権を抹消しないと売却できない

住宅ローンが残っている家を売却する際は、抵当権の抹消が必須です。

通常、売却代金でローンを完済しますが、自己資金で返済できない場合は別の方法で抵当権を抹消しなければなりません。

住み替えローンを利用すれば、新居購入の資金と既存ローンの残債を一本化できます。

また任意売却を選択すれば、金融機関の同意を得て市場価格での売却が可能です。

どちらの方法も、不動産会社に相談しながら慎重に進めることをおすすめします。

同じ不動産会社に頼んだほうがいい

住み替えの際は、売却と購入を同じ不動産会社に依頼するのが効率的です。

これにより、「売り」と「買い」のタイミングを合わせやすくなり、住み替えのスケジュールを調整しやすくなります。

「売り先行」では、家を売却してから転居先を探すことで、資金確保が確実ですが一時的な住居が必要になります。

「買い先行」では新居を先に探して、すぐに引っ越しができますが、2つの住宅ローンを一時的に並行して組むダブルローンのリスクがあります。

同じ会社に任せることで、これらのバランスを取りやすくなり、情報管理も楽になるでしょう。

実績豊富な不動産会社を選ぶ

住み替えの成功には、対応実績が豊富な不動産会社選びが重要です。

経験豊富な会社は市場動向を把握し、適切な価格設定や効果的な販売戦略を立てられます。

特に買取保証制度がある不動産会社を選ぶと安心です。

この制度があれば、売却が難しい場合でも会社が定価で買い取ってくれるため、住み替えの計画が立てやすくなります。

会社選びの際は、過去の取引件数や評判、サービス内容などを総合的に判断しましょう。