分譲マンションの賃貸管理会社を選ぶポイントと注意点

分譲マンションを賃貸として運用する際には、専門的な知識と経験を持つ賃貸管理会社の存在が不可欠です。賃貸管理会社の選び方から、分譲マンションを賃貸に出すメリット・デメリット、具体的な運用方法まで詳しく解説します。

分譲マンションの賃貸管理会社を選ぶポイント

分譲マンションで賃貸運用を成功させるには、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。ここでは、賃貸管理会社を選ぶときに確認しておきたい重要なポイントを詳しく紹介します。

実績・信頼性を確認する

賃貸管理会社の信頼性を確認することは、安定した賃貸運用のために重要です。具体的には、管理戸数や営業年数、財務状況を調べることで、会社の経験や安定性を評価できます。また、宅地建物取引業免許や賃貸住宅管理業登録制度への登録状況を確認することで、法的基準を満たしているか判断できます。

これらの情報は、会社の公式サイトやパンフレットで確認できる場合もありますが、不明な場合は直接問い合わせてみましょう。優良な管理会社は、実績や登録状況について丁寧に説明し、必要な情報を積極的に開示してくれるはずです。

各社の料金を比較する

賃貸管理会社を選ぶときは、料金の比較が重要です。賃貸管理会社へ支払う主な費用には、管理委託手数料(月額家賃の5〜10%程度)、入居者募集手数料(新規契約時の1カ月分程度)、更新手数料(更新時の0.5〜1カ月分)などがありますが、これらの金額や徴収方法は会社によって異なります。

料金を比較する際は、単に安い会社を選ぶのではなく、サービス内容とのバランスを考慮することが大切です。例えば、緊急対応や定期点検などのサービスが手厚い会社は、やや高い手数料を設定している場合があります。複数の会社から見積もりを取り寄せ、料金とサービス内容を総合的に比較検討しましょう。

サービス内容を調べる

賃貸管理会社を選ぶ際には、提供されるサービス内容を詳しく調べることが重要です。例えば、24時間対応の緊急サービスや定期的な室内点検、売却時のサポートといった付加価値の高いサービスを提供している会社もあれば、基本的な管理業務に特化した会社もあります。

まず、自分が求めるサービスの優先順位を明確にしましょう。例えば、入居者対応の迅速さを重視する場合や、将来的に売却を視野に入れている場合など、ニーズに合った会社を選ぶことが大切です。また、サービス内容に不明点がある場合は、事前に問い合わせて具体的な説明を受けることで、安心して委託先を選べます。

分譲マンションの賃貸管理会社の役割

賃貸管理会社は、オーナーに代わって多岐にわたる業務を担い、賃貸運営をサポートします。ここでは、主な業務内容について分かりやすく説明します。

賃貸管理業務の内容

賃貸管理会社は、オーナーに代わり、多岐にわたる業務を担当します。入居者募集や契約手続きから、建物の維持管理、トラブル対応まで、賃貸運営に欠かせない役割を果たします。これらの業務を適切に遂行することで、オーナーの負担を大幅に軽減し、安定した賃貸経営を実現します。

以下に、管理会社が担う主な業務内容を一覧にまとめました。それぞれの具体的な役割は、この後詳しく解説します。

業務内容主な内容
入居者募集と審査広告作成、内見対応、入居希望者の審査
契約関連業務賃貸借契約書の作成、重要事項説明、契約更新・解約手続き
クレーム対応設備故障や騒音問題などのクレーム対応、24時間緊急対応が可能な場合も
家賃の集金と送金家賃の集金(口座振替、クレジットカード対応など)とオーナーへの送金

入居者募集と審査

空室が発生したら、管理会社は新しい入居者を確保するために広告作成や内見対応を行います。広告では物件の特徴や周辺環境を効果的にアピールし、不動産ポータルサイトや地域の広告媒体を活用します。また、内見時には物件の魅力を直接伝える対応を行い、成約率を高めます。

入居希望者の審査では、収入状況や保証人の有無などを確認し、家賃滞納や契約違反といったトラブルを防ぎます。保証会社との連携も活用することで、リスクへの備えを強化します。これらの業務を通じて、信頼できる入居者を確保し、安定した賃貸運営を実現します。

契約関連業務

賃貸借契約に関する業務は、管理会社の重要な役割の一つです。賃貸借契約書や付随する書類の作成、重要事項説明の実施など、入居者との契約手続きをスムーズに進めます。契約更新や解約時の手続きも代行し、更新時期の管理や敷金清算などの業務を丁寧に行います。管理会社が契約関連業務を適切に対応することで、オーナーは安心して賃貸運営を任せられます。

クレーム対応

入居者からのクレーム対応は、管理会社の重要な役割の一つです。設備の故障や騒音トラブルなど、さまざまな問題に迅速かつ適切に対応することで、入居者の満足度を高め、オーナーの負担を軽減します。また、専有部分の維持管理も重要な業務の一環です。エアコンや給湯器の故障、室内設備の修繕など、入居者が快適に生活できる環境を維持するための対応を行います。

一部の管理会社では、24時間態勢で緊急対応を行うサービスを提供しており、問題を早期に解決し、物件の信頼性を維持することが可能です。

家賃の集金と送金

家賃の集金と送金は、賃貸管理会社が担う基本的な業務の一つです。管理会社は入居者から家賃を確実に回収し、オーナーに遅延なく送金することで、安定した収益をサポートします。家賃の集金には口座振替やクレジットカード決済などが採用されており、入居者にとっても手間が少なく、利用しやすい仕組みが用意されています。また、家賃滞納が発生した場合には、管理会社が督促業務を行い、問題を迅速に解決します。

分譲マンションを賃貸に出す流れ

分譲マンションを賃貸物件として貸し出す場合、賃貸管理会社と契約することで、スムーズかつ効率的に手続きを進められます。以下では、管理会社を活用した場合の主な流れを解説します。

管理規約の確認

賃貸運用を開始する前に、マンションの管理規約を確認する必要があります。賃貸が可能かどうか、またペットの飼育や防音規定などの条件についても調査します。賃貸可能であれば、次のステップに進みます。

賃貸管理会社の選定

管理規約の確認後は、信頼できる賃貸管理会社を選定します。複数の会社から見積もりを取得し、サービス内容や手数料などを比較検討することが重要です。また、実際に物件を見てもらい、具体的な運用プランや収支計画についても相談しましょう。

契約条件の設定

管理会社と相談しながら、賃貸条件を設定します。契約期間や敷金・礼金の金額、更新料の設定などを市場の相場や物件の特性を踏まえて決定します。ペットの可否や転貸の制限、原状回復の基準についても、管理規約に基づいて明確にします。管理会社は地域の市場動向や法規制に詳しいため、適切なアドバイスを期待できます。設定した条件は、定期的に市場動向を確認しながら見直すことをお勧めします。

家賃相場の調査

家賃設定は、管理会社が地域の相場や物件の立地、設備状況を分析して提案します。市場動向を踏まえ、競争力のある適切な家賃を設定することで、空室リスクを最小限に抑えます。

入居者募集

管理会社が広告作成や内見対応を通じて入居者を募集します。不動産ポータルサイトや地域の広告媒体を活用し、効果的なマーケティングを行います。また、内見対応時には物件の魅力を伝えるプロフェッショナルな対応を行い、成約率を高めます。

入居者審査 

応募があった入居希望者について、管理会社が収入状況や連帯保証人の有無、過去の履歴を確認します。  審査結果はオーナーに共有され、オーナーが最終的な承認を行う場合もあります。これにより、オーナー自身が安心して入居者を受け入れられます。 

また、管理会社は保証会社とも連携し、家賃滞納や契約違反といったリスクを防ぐための体制を整えます。  オーナーと管理会社が連携して審査を進めることで、信頼性の高い入居者を選定し、トラブルを未然に防ぐことが可能です。

契約手続き

入居者が決定したら、管理会社が契約関連の手続きを代行します。具体的には、賃貸借契約書の作成や重要事項説明、保険加入の手続きなどが含まれます。また、鍵の受け渡しや設備の使用方法の説明も管理会社が対応します。