マイホームの住み替え時にかかる税金とは？控除を受ける際の注意点

マンション売却 マイホームの住み替え時の税金

マイホームの住み替えを考える際、税金の問題は避けて通れません。しかし適切な特例を利用すれば、これらの税負担を大幅に軽減できるかもしれません。

住み替え時にかかる税金の種類と、活用できる特例について詳しく解説します。

マイホーム住み替えの売却でかかる税金と特例

マイホームの住み替えで売却する際には複数の税金が発生し、売却価格や所有期間によって変動します。

しかし税負担を軽減するための特例も用意されています。3,000万円特別控除や軽減税率の特例などを適切に利用することで、多くの場合に譲渡所得税を大幅に減額、あるいはゼロにできます。

これらの特例の適用には一定の条件があるため、自身の状況に合わせた最適な方法の選択が重要です。専門家に相談しながら、税金と特例について十分理解し、計画的に住み替えを進めることが、経済的な負担を軽減し、スムーズな住み替えを実現する鍵となります。

家を売るときの税金の種類

家を売却する際には、主に以下の税金が関係します。

所得税と住民税
印紙税
登録免許税

これらの税金を理解することで、適切な資金計画を立てられます。それぞれ解説します。

所得税と住民税

住宅売却時の主な税金は所得税と住民税で、譲渡所得に対して課税されます。税率は所有期間により異なり、5年超の長期所有で合計20.315%（所得税15.315%・住民税5%）、5年以下の短期所有で39.63%（所得税30.63％・住民税9％）となります。

たとえば10年前に3,000万円で購入し、譲渡費用（仲介手数料など）500万円をかけて4,500万円で売却した場合、譲渡所得は1,000万円となり（=4,500万-3,500万）、以下の税金がかかります。

所得税：1,000万円×15％＝150万円
住民税：1,000万円×5％＝50万円
復興特別所得税：150万円×2.1％＝3万1,500円

※令和19年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1％を所得税とあわせて申告・納付します。

参考：国税庁 長期譲渡所得の税額の計算

ただし、3,000万円特別控除などの特例を利用すれば、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。適切に活用すれば、上記例では税金がゼロになることもあります。これらの特例を理解し、適切に活用することが重要です。

印紙税

印紙税は不動産売買契約書に課される税金で、契約金額に応じて段階的に設定されています。ただし、契約金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものについては、軽減税率の対象となります。

たとえば、5,000万円以下の物件では1万円（原則の税率で2万円）、5,000万円超1億円以下では3万円（原則の税率で6万円）です。

印紙税は少額ですが必要になる費用です。売却時の諸費用計算時に忘れずに計上し、可能であれば軽減期間中に契約を結ぶことで、費用を抑えられます。

また電子契約書を利用する場合は印紙税は課税されないため、対応可能かなど不動産会社に相談してみてください。

参考：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

登録免許税

不動産売却時には登録免許税が発生します。これは所有権移転登記や抵当権抹消登記の際に課される国税です。

所有権移転登記の登録免許税は、課税標準価額に税率を掛けて計算されます。

税率は通常、土地が2%（2026/3/31まで軽減措置で1.5%）、建物が2%（2026/3/31まで軽減措置で0.3%）です。

参考：国税庁 登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

一方、抵当権抹消登記は不動産1個につき1,000円です。

一般的に抵当権抹消登記は売主、所有権移転登記は買主が負担することが多いです。不動産売却を検討する際は、これらの費用を事前に把握し、準備することが重要です。

売却でかかる税金を安くできる特例

マイホームの売却時には、適切な特例を利用することで税負担を大幅に軽減できる可能性があります。これらの特例を理解し活用することが、住み替えを経済的に成功させるポイントとなります。

売却でかかる税金を安くできる特例は、以下の二つです。

3,000万円特別控除
軽減税率の特例

条件や状況に応じて適用可能ですが、一部の特例は利用できない場合もあります。適用にあたっては専門家への相談をおすすめします。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、マイホーム売却時の主要な税金軽減策です。譲渡所得から3,000万円を差し引けるため、多くの場合、譲渡所得税をゼロにできます。

たとえば、4,000万円で購入し5,500万円で売却した場合、1,500万円の譲渡所得が生じますが、この特例を適用すると税金は発生しません。

ただし、実際に居住していたことや親族以外への売却など条件があります。

適切に活用すれば、住み替え費用を大幅に抑え、新居への移行をスムーズにできます。具体的な適用条件や状況については、専門家に相談してください。

参考：マイホームを売ったときの特例

軽減税率の特例

軽減税率の特例は、10年超所有のマイホーム売却時に適用できる税金軽減策です。通常、長期譲渡所得税率は20.315%ですが、この特例により6,000万円以下の部分が14.21%に軽減されます。

適用条件は、実際の居住や10年超の所有、親族以外への売却などです。3,000万円特別控除と併用可能で、さらなる税負担軽減が実現できます。

この特例を適切に活用することで、住み替えの経済的負担を大きく軽減し、より良い住環境への移行が可能になります。

参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例

給与所得など損益通算で節税できる特例

マイホームの売却で損失が生じた場合、一定の条件下で給与所得などと損益通算できる特例があります。これにより、税負担を軽減できる可能性があります。

損失額を給与所得などから控除でき、控除しきれない分は3年間繰り越せます。この特例は
令和5年12月31日までにマイホームを売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入する必要がありましたが、令和7年12月31日まで延長されています。

損益通算（繰り越し控除）できるケース

マイホーム売却での損失額を給与所得などから控除できる特例は、売却したマイホームに住んでいた、または住まなくなってから3年以内の売却であること、新たなマイホームを取得すること、などの条件を満たす場合に適用できます。

できないケース

親族間での売買、3,000万円特別控除などのほかの特例を利用した場合などは適用できません。

必要な手続きと書類

手続きについては、確定申告が必要です。

確定申告の際に「譲渡損失の金額の明細書」「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」などを添付した確定申告書を提出します。

譲渡損失が生じた年分の所得税について、特例の適用を受ける旨の記載が必須です。

参考：「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための申告手続と添付書類

税金を計算する際におすすめの相談先

住み替えに関する税金の計算は複雑なため、専門家への相談がおすすめです。最適な相談先は税務署の担当者や税理士などがあります。税務署では無料で基本的な情報を得られ、税理士ではより詳細な個別のアドバイスが受けられます。

また、税理士と提携している不動産会社への相談も効果的です。不動産会社では、物件の売買相談と同時に税金に関するアドバイスも得られるため、総合的な住み替え計画を立てやすくなります。不動産と税務の両面からサポートを受けることで、より良い選択ができるでしょう。

マイホームを住み替えで購入する際にかかる税金と特例

住み替えで新たにマイホームを購入する際も、さまざまな税金がかかりますが、同時に利用可能な特例もあります。適切な知識を持って計画を立てることが重要です。

以下に必要になる税金や特例について解説します。

家を買うときの税金の種類

新居購入時には主に以下の税金が発生します。

不動産取得税：不動産評価額の3-4%
登録免許税：所有権移転登記で0.3-2%
印紙税：契約書に貼付、金額に応じて変動
固定資産税・都市計画税：毎年の保有にかかる税金

家を買うときは物件価格のみに注目してしまいますが、必要になる金額を把握しておきましょう。

家を買うときの特例と受けられる条件

住宅取得時には様々な税制優遇があります。代表的なものに、住宅ローン控除や贈与税の非課税措置があります。

住宅ローン控除は、一定の条件を満たせば最大13年間（中古は10年間）、所得税などから控除が受けられます。

また親からの住宅資金贈与は、最大1,000万円まで非課税となる特例があります。この非課税措置は適用期限が2023年12 月31日でしたが、2024年度の税制改正で、2026年12月31日まで延長されました。

上記の特例を利用するには、贈与を受けた年の所得金額など細かな条件があるため、事前に確認が必要です。

参考：国土交通省 住宅ローン減税
参考：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

住み替えで2度目の住宅ローン控除は利用できる？

住み替えで2回目の住宅ローン控除は利用可能ですが、いくつかの条件を満たす必要があります。

新居に6カ月以内に入居し、床面積が50平方メートル以上であること、ローン返済期間が10年以上であることなどが主な条件です。

住宅ローン控除と併用できない特例

住宅ローン控除は多くの人が利用する税制優遇ですが、一部の特例とは併用できません。

主なものに、居住用財産の譲渡所得に関する3,000万円特別控除や軽減税率があります。これらは住宅売却時の税負担を軽減する制度ですが、住宅のローン控除とは両立しません。

住み替えを考える際は、前の住宅の売却方法と新しい住宅の購入方法を総合的に検討し、最も有利な組み合わせを選択することが重要です。不動産会社などの専門家のアドバイスを受けるのもいいでしょう。

3000万控除とどちらがお得か？

住宅ローン控除と3000万控除のどちらがお得かは、一概にはいえず個々の状況により異なります。

譲渡益が大きい場合は3,000万控除が、住宅ローンが大きい場合は住宅ローン控除が有利な傾向があります。正確な判断には専門家へ相談するのがいいでしょう。

住み替え時に控除を受ける際の注意点

住み替え時の税金控除にはさまざまな注意点があります。適切に手続きを行わないと、せっかくの控除を受けられない可能性があるので注意が必要です。

以下によくある注意点を解説します。

確定申告しないと受けられない控除がある

3,000万円特別控除や譲渡損失の損益通算など、多くの控除は確定申告が必要です。控除を受けるためには、売却した年の翌年の確定申告期間（通常2月16日から3月15日まで）に必ず申告を行いましょう。申告を忘れると控除を受けられなくなる可能性があります。

3,000万円特別控除を受ける際の注意点

3,000万円特別控除は居住用財産の譲渡に適用される特例ですが、以下二つの注意点があります。

居住しなくても住民票があれば3,000万円控除を受けられる？
親子間の売買では適用されない

それぞれ解説します。

居住しなくても住民票があれば3,000万円控除を受けられる？

3,000万円控除は、単に住民票があるだけでは控除を受けられません。実際に居住していたことが条件です。

ただし以前住んでいた家でも、引っ越してから3年以内の売却であれば控除の対象となる可能性があります。対象になるか不安な人は、税務署に確認することをおすすめします。

親子間の売買では適用されない

3,000万円特別控除は、親族間での売買には適用されません。これは、親子や夫婦、兄弟姉妹などの親族間取引を含みます。

親族以外の第三者への売却の場合にのみ、この控除を利用できます。