マンション売却において、手付金は売買契約の成立や解約に大きな影響を与えます。トラブルを防ぐために適正な金額を設定しましょう。
マンション売却における手付金の基本的な役割や金額の相場、手付金をめぐるトラブルとその対処法について詳しく解説します。
目次
マンション売却における手付金とは何かを解説
マンション売却における手付金とは、買主が購入の意思を示すために売主に預けるお金のことです。
マンション売却では契約から引き渡しまでに時間がかかることから売主・買主のどちらも事情が変わって契約を取りやめたくなる可能性があります。
手付金の授受が行われていれば、相手方の承諾なしに契約を解除できます。
契約を解除したい場合の手付金の扱いは次の通りです。
- 売主から契約解除する場合：受け取った手付金の倍額を買主に支払う（手付倍返し）。
- 買主から契約解除する場合：手付金を放棄する（手付流し）。
手付金の金額や相場
手付金の金額に法的な決まりはなく、売主と買主の合意により設定されます。相場は売買価格の5〜10％とされています。
たとえばマンションを3,000万円で売却する契約なら、手付金の相場価格は150万円〜300万円です。
手付金は相場の範囲内で設定したほうがよい
手付金は相場の範囲内で設定したほうがよいです。相場から大きく外れた金額ではマンション売却がうまくいかない可能性があるためです。
手付金を少額にすれば、自分も気軽に契約解除しやすい代わりに相手方からも簡単に契約解除できてしまいます。安易な気持ちでの契約と契約解除が繰り返され、実際のマンション売却が大きく遅れる要因になります。
逆に、買主からの契約解除を防ぐために手付金を高額にした場合はどうなるでしょうか。この場合、買主の負担が大きすぎることから購入希望者が現れにくくなります。
万一売主自身が契約を解除したくなった時に、手付金を高額にしすぎたせいで解除したくてもできない事態も考えられます。手付金は相場の範囲内で設定しましょう。
手付金のトラブルや対処法
次に、手付金をめぐるトラブル事例と対策を紹介します。
手付金額と仲介手数料との差額によるトラブル
売買契約が成立すると不動産会社に仲介手数料の支払いが発生するため、契約時には手付金の収入が入ると同時に支出も生じます。
買主が10万円の手付金を放棄して契約を解除した場合、売主は10万円を得ますが、仲介手数料を請求されると大きな損害が発生します。
たとえば、マンションを3,000万円で売却する時の仲介手数料の上限額は、
（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円です。
一般的には契約成立時に半額を支払って引き渡し時に残り半額を支払うため、契約時には
105万6,000円÷2＝528,000円の仲介手数料が必要です。
不動産業者の責任ではないところでの手付解除となるため、仲介手数料の支払い義務は無くならない点を覚えておきましょう。
手付による解除をめぐるトラブル
手付による契約解除ができる期限について、引き渡しが完了するまではいつでも解除できると思い違いをしてしまうトラブルもよく見られます。
手付金による解除を無期限に認めると売主・買主のどちらも不安定な立場に置かれ続けてしまうため、解除できるのは「相手方が契約の履行に着手するまで」と民法で規定されています。
しかし「履行に着手するまで」という文言だけでは基準があいまいなことから、契約書に期日を明記することが一般的です。契約書で定めた期日以降は、売主・買主のどちらも手付金による解除ができません。
トラブルを防ぐために、解約手付による解除を認める期限を日付で特定しておきましょう。疑問に思ったことを尋ねやすいように、誠実な担当者がいる不動産会社を選ぶことも大切です。
参考：e-Gov 法令検索｜民法第557条
住宅ローン特約による解除をめぐるトラブル
住宅ローン特約とは買主が金融機関の融資を受けられなかった時に、契約を白紙に戻す約束のことです。そのため、特約による契約解除がなされると売主は預かった手付金を全額返金する必要があります。
住宅ローン特約での契約解除には、期限内に買主から売主に申し出る必要があるケースが多いです。この時、口頭で済ませるとトラブルにつながるリスクがあるため、必ず書面で行いましょう。
マンション売却で手付金を受け取ったら確定申告は必要？
マンション売却で受け取った手付金の扱いは、受け取り状況によって変わります。
手付金の受け取りには、次の2つの状況があります。
- マンションの引き渡しが完了し、手付金を売却代金として受け取った場合
- 売買契約が解除され、手付金のみ受け取った場合
1のように手付金をマンションの売却代金として受け取った場合、譲渡所得としての確定申告が必要です。しかし手付金は売却代金の一部として扱われるため、手付金のみで確定申告する必要はありません。
マンションの引き渡しが完了した年に、手付金と残りの売却代金を足した総額で確定申告してください。
固定資産税・都市計画税など、追加で得た金額もマンション売却の収入に含まれます。申告時は忘れずに計上しましょう。
2のように売買契約が解除されて手付金のみ受け取った場合は、一時所得としての確定申告が必要です。この場合は手付金を受け取った年に確定申告します。
一時所得は次の計算式で求めます。
一時所得＝（一時所得の総収入金額－収入を得るために支出した金額－特別控除額50万円）×2分の1
たとえば買主の都合で契約解除されたことで100万円の手付金を取得し、収入を得るための支出が0円だった場合は、
一時所得＝（100万円－0円－50万円）×1/2＝25万円
となります。
この25万円を給与所得などの他の所得と合算して税額が計算されます。
税金の知識が不安な場合は、税理士のような士業の専門家とのネットワークを持つ不動産会社に相談するのもおすすめです。
参考：国税庁｜未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合