不動産会社の選び方を徹底解説｜マンション売却・住み替えで失敗しない10のポイント

マンション売却や住み替えの成否は、不動産会社選びで大きく変わります。同じ物件でも、依頼する会社によって売却価格や売却期間に差が生じることは珍しくありません。しかし、初めて売却する方にとって、数ある不動産会社の中から自分に合った1社を選ぶのは容易ではないでしょう。

本記事では、売却方法や不動産会社の種類といった基礎知識から、選び方の10のポイント、媒介契約の選び方、住み替えを成功させるコツについて解説します。 マンション売却を検討されている方は、不動産会社を選ぶ際に役立ててください。

不動産会社選びがマンション売却・住み替えを左右する理由

不動産会社選びが重要である理由は、会社ごとに査定力や販売力、提案力が異なるためです。「どこに依頼しても結果は同じ」とは限らず、会社選びは売却の結果に影響する重要なポイントといえます。

ここでは、結果に差が生まれる3つの要因を解説します。

売却価格に差が生まれるため

不動産会社によって、査定価格や最終的な成約価格には差が出ます。査定は各社が保有する成約データや販売ノウハウをもとに算出されるため、エリアやマンションへの理解度によって精度が変わるためです。

実際に複数社へ査定を依頼すると、提示額に開きが生じるのが一般的です。相場より低い価格で売り出すと、本来見込めた売却代金を得られない可能性があります。一方、価格が高すぎる場合は、買い手がつきにくくなり、売却期間が長引くおそれがあります。適正価格を見極められる会社を選ぶことが、納得のいく売却につながるのです。

販売活動の質が異なるため

広告への注力度、内覧対応の丁寧さ、購入希望者への交渉力は会社ごとに異なります。同じ価格で売り出しても、販売活動の質が低ければ物件情報が買い手の目に留まりにくいです。

売却期間が長引く要因になり、値下げを余儀なくされたり、住み替え計画全体が遅れたりする恐れもあります。具体的な販売戦略を持つ会社かどうかが、成約までのスピードと価格を左右するのです。

住み替えでは資金計画にも影響するため

住み替えでは、現在の住まいの売却代金を新居の購入資金に充てるケースがあります。売却価格の見通しが甘いと、購入予算や住宅ローンの計画に狂いが生じかねません。

また、売却と購入のタイミングがずれると、仮住まいの費用がかかったり、一時的に住宅ローンの返済が重なったりする可能性があります。売却と購入の両面から資金計画を助言できる会社を選ぶことで、住み替え全体のリスクを抑えられます。

マンション売却の方法は「仲介」と「買取」の2種類

不動産会社選びの前に、売却方法の違いを理解しておきましょう。マンションの売却には「仲介」と「買取」の2種類があり、どちらを選ぶかによって依頼すべき会社も変わります。

仲介：市場で買い手を探して売却する 

仲介とは、不動産会社が売主に代わって販売活動を行い、購入希望者を探す方法です。一般の購入希望者を広く募れるため、不動産会社による買取と比べて高い価格で売却できる可能性がある点がメリットです。

一方、買い手が見つかるまで売却が完了しないため、成約までに長期間を要することも珍しくありません。売買契約が成立した場合は、不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。少しでも高く売却したい場合に適した方法です。

買取：短期間で売却しやすい 

買取とは、不動産会社が自ら買主となってマンションを直接買い取る方法です。一般の購入希望者を探す期間が不要なため、仲介より短期間で売却しやすい方法です。

不動産会社が直接買主となる場合は、通常、仲介手数料もかかりません。内覧対応が不要な点も負担の軽減につながります。

ただし、売却価格は仲介による市場価格と比べて低くなる傾向があります。転勤などで期限が決まっている場合や、確実に現金化したい場合に適した方法です。

本記事では、以降は仲介を前提に不動産会社の選び方を解説します。

不動産会社の種類と特徴

不動産会社と一口に言っても、規模や得意分野によって強みは大きく異なります。売却する物件や状況に合ったタイプを知ることが、会社選びの前提になります。ここでは代表的な4つのタイプを紹介します。

大手不動産会社

大手の強みは、知名度による集客力と全国規模のネットワークです。自社の顧客情報や複数店舗のネットワーク、広告媒体を活用し、幅広く購入希望者を探せる会社もあります。研修制度やコンプライアンス体制が整備されている点も安心材料です。一方で、担当者や店舗によって対応方針や得意分野が異なる場合があります。ブランド力に頼らず、担当者個人の力量を見極める視点が求められます。

地域密着型の不動産会社

地域密着型の会社は、特定エリアの相場や住環境、買い手の動向に精通しています。営業で培った地域のネットワークを活用し、独自の購入希望者情報を持っている会社もあります。担当者との距離が近く、柔軟できめ細かな対応を期待できる一方、広告予算や対応エリアには限りがあるため、物件との相性を見極めることが大切です。

マンション売却に強い不動産会社

マンションの売却を専門に扱う会社は、管理状況や修繕履歴の評価、同一マンション内の成約事例の分析など、マンション特有の査定・販売ノウハウを蓄積しています。戸建てや土地とは異なる査定項目や販売上の特徴を理解している会社であれば、マンションの特性を踏まえた査定や提案を期待できます。

住み替えサポートに強い不動産会社

売却と購入をワンストップで支援する会社は、住み替え特有の課題である資金計画やタイミング調整に強みがあります。買い替え特約や住み替えローンなど、住み替えに関わる仕組みについて相談できる点が特徴です。窓口が一本化されることで、情報の行き違いも防げます。

3つの強みを兼ね備えた「一心エステート」にご相談ください

一心エステートは、ここまで紹介したタイプのうち「地域密着型」「マンション売却に強い」「住み替えサポートに強い」強みを併せ持つ不動産会社です。3つを兼ね備えた不動産会社は決して多くありません。

• 地域に精通した査定と販売活動：渋谷区・目黒区など都心6区を中心とした相場や買い手の動向を踏まえ、根拠を明示した査定価格をご提示します。
• マンション売却のノウハウ：管理状況や修繕履歴、同一マンション内の成約事例まで踏み込んで評価いたします。
• 売却と購入をワンストップで対応：資金計画やタイミングの調整まで、住み替え全体を見据えてご提案します。

【査定・ご相談は無料です】売却するかどうかお決まりでない段階でも、相場の把握からお手伝いいたします。マンション売却・住み替えをご検討中の方は、まずはお気軽にお問い合わせください。

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マンション売却で失敗しない不動産会社の選び方【10のポイント】

ここからは、本記事の核心である選び方の10のポイントを解説します。すべてを完璧に満たす会社を探すというより、複数社を比較する際の判断軸として活用してください。

マンション売却の実績が豊富か

まず確認すべきは、マンション売却の実績です。実績が多い会社ほど、査定の精度や販売ノウハウ、購入希望者のデータが蓄積されています。

公式サイトの成約事例を確認するほか、担当者に「似た条件の売却実績の有無」を直接尋ねるのも有効です。類似物件の実績や販売方針について具体的な説明を得られない場合は、慎重に検討する必要があります。

売却したいエリアに強いか

不動産は地域性の強い商品です。同じ会社でも、店舗や担当者によってエリアごとの販売力には差があります。売却したいエリアでの成約実績や、地域の相場・需要動向に関する説明の具体性を確認しましょう。

エリアに詳しい会社であれば、購入希望者の傾向や周辺の成約事例などを、具体的な根拠とともに説明できます。

宅建業免許や行政処分歴に問題がないか

客観的な信頼性は、宅地建物取引業の免許情報から確認できます。免許番号は「国土交通大臣（○）第□号」「○○県知事（○）第□号」などと表記され、カッコ内の数字は免許を受けた回数を示します。現行制度では免許の有効期間は5年のため、数字が大きいほど営業歴が長い会社だと判断できます。

ただし、数字が小さくても優良な会社は存在するため、あくまで目安の1つです。宅建業免許の有無や所在地などは、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で確認できます。行政処分歴については、「ネガティブ情報等検索サイト」で検索可能です。処分歴の有無だけで会社の良し悪しを判断せず、処分内容や時期も確認しましょう。

査定価格の根拠を丁寧に説明してくれるか

査定価格そのものより、その根拠を重視してください。周辺の成約事例、マンションの管理状況、階数・向き、市場動向などをもとに、査定根拠を具体的に説明できるか確認しましょう。反対に、根拠が曖昧なまま高額を提示する会社は、媒介契約の獲得を優先している可能性があります。査定書の内容を比較すれば、各社の分析力の差が見えてきます。

販売戦略を具体的に提案してくれるか

「どの媒体に広告を出すか」「どの層の買い手を狙うか」「反響がなかった場合にどう軌道修正するか」といった販売戦略を、具体的に提示できるかを確認しましょう。売り出し価格の設定方針や、内覧につなげる工夫まで説明できる会社であれば、販売活動を具体的に検討していると判断できます。説明が抽象的な場合は、契約前に販売方法や活動計画を具体的に確認することが重要です。

担当者の対応が誠実で迅速か

売却活動は数か月に及ぶことも多く、担当者との相性は結果に直結します。質問への回答が的確か、連絡のレスポンスが早いか、デメリットやリスクも隠さず伝えてくれるかを、初回のやり取りから見極めてください。担当者の経験年数や類似物件の売却経験なども、知識や経験を確認する参考になります。

囲い込みをしない会社か

囲い込みは、売却を依頼された物件について、他の不動産会社から購入希望者の紹介があっても対応しないなど、自社で売主側と買主側の双方を仲介しようとする行為です。自社が売主側と買主側の双方を仲介する「両手仲介」を目的として行われる場合があり、売却機会の減少や売却期間の長期化につながるおそれがあります。

対策として、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録証明書を発行してもらい、売主専用の確認画面で物件の公開状況を確認する方法があります。他社からの問い合わせへの対応方針を質問し、回答が明瞭かどうかも判断材料の一つです。

SUUMO・HOME’S・アットホームなどへの掲載力があるか

現在、多くの購入希望者は不動産ポータルサイトで物件を探します。SUUMO、LIFULL HOME’S、アットホームなど、購入希望者が利用する不動産ポータルサイトへの掲載方針は、集客方法を確認するポイントです。掲載の有無だけでなく、写真の枚数や画質、物件紹介文の充実度にこだわっているかも確認しましょう。写真や紹介文が充実していると、物件の特徴が購入希望者に伝わりやすくなります。

住み替えの相談にも対応できるか

住み替えを予定している場合は、購入のサポート体制も確認が必要です。売却のみの対応だと、購入は別の会社と進めることになり、引き渡し時期や資金計画の調整が複雑になります。売却と購入をあわせて相談できる会社であれば、住み替え全体を見据えた提案を受けられます。

複数社を比較して選べるか

最後のポイントは、比較を前提に行動することです。1社の話だけでは、査定価格や提案内容が妥当かどうか判断できません。複数社に査定を依頼し、査定価格・販売戦略・担当者の対応を同じ基準で比較することで、各社の違いを把握しやすくなります。

比較の手間を惜しまないことが、結果的に売却成功への近道になります。

売却の流れなど、マンション売却について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
関連記事：はじめてのマンション売却｜流れ・費用・手取り・失敗回避まで完全解説

こんな不動産会社には注意

選び方と同時に、避けるべき会社の特徴も知っておくと判断しやすいです。以下のような兆候が1つでも見られる場合は、媒介契約を結ぶ前に立ち止まって検討してください。

相場より極端に高い査定額を提示する

高額査定は魅力的に映りますが、根拠がなければ危険信号です。媒介契約の締結後、購入希望者からの反響が得られないことを理由に、値下げを提案される場合があります。査定額の高さだけで会社を選ばず、必ず根拠とセットで評価しましょう。

質問への回答が曖昧

査定根拠や仲介手数料、契約内容について質問した際に、明確な回答が得られない場合は注意が必要です。知識が不足しているか、都合の悪い情報を伏せている可能性があります。誠実な会社は、答えにくい質問にも真摯に向き合うものです。

契約を急がせる

「今契約すれば高く売れる」「早くしないと買い手を逃す」などと契約を急がせる会社には注意が必要です。売主に十分な検討時間を与えず、他社との比較を妨げようとする姿勢は、顧客本位とはいえません。即決を求められた場合は、その場で契約せず、契約条件を整理したうえで他社の提案とも比較しましょう。

販売活動の説明がない

媒介契約を結ぶ前に、広告方法や販売スケジュールについて十分な説明がない場合は、契約後の報告方法や頻度も確認しておきましょう。事前の説明姿勢は、契約後の対応を予測する手がかりになります。

連絡が遅く対応が雑

査定依頼への返信が遅い、約束の期日を守らないといった対応は、売却活動が始まってからも続く可能性が高いといえます。購入希望者への対応が遅れれば、成約の機会を逃すことにも直結します。初期対応の速さや丁寧さも、依頼先を判断する材料になります。

媒介契約の種類と選び方

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかによって売却活動の進め方が変わるため、違いを正しく理解しておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。

複数社から販売活動を受けられる一方、法律上、レインズへの登録や売主への業務報告は義務付けられていません。他社が成約すると仲介手数料を得られないため、専任媒介契約と比べて販売活動への注力度が低くなる可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、依頼先を1社に絞る契約です。

自分で買い手を見つけて直接取引することは認められています。宅地建物取引業法により、専任媒介契約では、契約締結日の翌日から7日以内にレインズへ登録し、2週間に1回以上、業務の処理状況を報告することが義務付けられています。登録期限の計算では、不動産会社とレインズの休業日は除かれます。また、契約の有効期間は3か月以内です。

依頼先が1社に限られるため、不動産会社と販売方針を共有しやすく、定期的な活動報告を受けられる点が特徴です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりさらに拘束力の強い契約で、自分で見つけた買い手との直接取引も認められません。

レインズへの登録期限は契約締結日の翌日から5日以内で、登録期限の計算では不動産会社とレインズの休業日が除かれます。また、1週間に1回以上、業務の処理状況を報告する義務があります。 契約期間の上限は専任媒介契約と同じ3か月です。

どの媒介契約を選ぶべきか

信頼できる1社が見つかったなら、報告義務があり販売活動に力を入れてもらいやすい専属専任媒介契約、または専任媒介契約が有力な選択肢です。

会社を絞り切れない場合や、需要の高いエリアで各社の競争を促したい場合は、一般媒介契約で複数社の動きを見る方法もあります。

自分で買い手を見つける可能性がある場合は、自己発見取引が認められる一般媒介契約または専任媒介契約を検討しましょう。

不動産会社を比較するときに確認したいポイント

複数社を比較する際は、確認する項目をそろえることが重要です。各社バラバラの観点で話を聞くと、印象に流されて判断を誤りやすくなります。以下の5つの観点で整理すれば、各社の違いが明確になります。

査定価格

金額の高低だけでなく、根拠の説得力を比較します。成約事例や市場データに基づいた説明があるか、査定書の内容が具体的かを基準にしてください。

販売実績

マンション売却の実績数と、対象エリアでの成約事例を確認します。類似物件や対象エリアでの実績は、会社の経験を確認する材料になります。売却までにかかった期間についても質問してみましょう。

広告・集客力

主要ポータルサイトへの掲載可否、写真や広告の品質、購入希望者への紹介体制を比較しましょう。

複数の販売経路を持つ会社であれば、幅広い購入希望者に物件情報を届けられる可能性があります。

担当者との相性

説明のわかりやすさ、レスポンスの速さ、誠実さを比較します。売却完了まで数か月間伴走するパートナーとして、安心して相談できる相手かどうかが基準です。

仲介手数料やサービス内容

仲介手数料には、国土交通大臣の告示に基づく上限がありますが、各社のサービス内容には差があります。ハウスクリーニングや設備保証、ホームステージングといった付帯サービスも含めて、費用対効果の観点で比較してください。

マンション売却では複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめ

ここまで解説したポイントを実践するうえで、最も効果的な手段が複数社への査定依頼です。1社の話だけでは見えない違いが、比較によって初めて浮かび上がります。不動産会社による売却査定は、無料で実施されるのが一般的です。

査定価格を比較できる

複数の査定価格を並べることで、おおよその相場観がつかめます。1社だけの査定では、その金額が高いのか低いのか判断のしようがありません。極端な査定を提示した会社には根拠を確認でき、適正な売り出し価格を決める材料が増えます。

販売戦略の違いがわかる

同じ物件でも、会社によって提案する売り出し価格や広告戦略、想定する買い手層は異なります。各社の戦略を聞き比べることで、自分の希望条件やスケジュールに合った売り方を提案してくれる会社を選べます。

担当者との相性を見極められる

査定のやり取りは、担当者の力量と人柄を知る絶好の機会です。説明の丁寧さや質問への対応を複数の担当者間で比較することで、自分が相談しやすい相手を見極めやすくなります。売却は担当者との共同作業である以上、この見極めは価格の比較と同じくらい重要です。

住み替えを成功させるなら売却と購入を一緒に相談できる会社がおすすめ

住み替えでは、売却と購入を別々の会社に依頼することも可能です。しかし、両方をまとめて相談できる会社を選ぶことで、住み替え特有の難しさを大きく軽減できます。ここでは3つのメリットを紹介します。

資金計画を立てやすい

売却の見込み額を踏まえて購入予算を組み立てられるため、資金計画に一貫性が生まれます。売却と購入の情報が1つの窓口に集約されることで、「売却額が想定を下回り、購入資金が足りない」といった事態を避けやすくなります。

売却と購入のタイミングを調整しやすい

住み替え最大の難所は、売却と購入のタイミング調整です。売却が先行すると仮住まいが必要になる場合があり、購入が先行すると一時的に住宅ローンの返済が重なる可能性があります。

両方の進捗を把握している会社であれば、引き渡し時期の調整や買い替え特約の活用など、状況に応じた柔軟な対応を取りやすくなります。

住み替えローンや税金も相談できる

住み替えには、住み替えローンの利用可否、売却益が出た場合の譲渡所得税、売却損が出た場合の特例など、専門的な論点が伴います。住み替え支援の経験がある会社であれば、関連する税制の概要について案内を受けたり、必要に応じて税理士などの専門家を紹介してもらえたりする場合があります。

税制の適用可否は個別の状況によるため最終判断は専門家への確認が前提ですが、相談の入り口があるだけでも安心感は大きく異なります。

また、住み替えで「どうしても先に新居を買いたい」という場合は、売却前でも売却益を見込んで先行購入できる特殊な住宅ローンを利用する方法もあります。
詳しくは【関連記事：住み替えで先行購入が可能な仕組み】をご覧ください。

不動産会社選びでよくある質問

最後に、不動産会社選びに関して多く寄せられる質問に回答します。疑問を解消したうえで、行動に移しましょう。

大手と地域密着型はどちらがおすすめ？

一概にどちらが優れているとはいえません。広域から幅広い買い手を集めたい場合は大手、エリア内の需要を深く掘り起こしたい場合は地域密着型が向く傾向があります。

物件の立地や特性によっても適性は変わるため、両方のタイプに査定を依頼し、提案内容と担当者の質で比較するのが現実的な方法です。

査定だけ依頼しても大丈夫？

問題ありません。不動産会社が行う査定は、無料であることが一般的です。また、査定を依頼しただけで、媒介契約を結ぶ義務が生じるわけではありません。

 売却するかどうか迷っている段階でも、相場を把握する目的で査定を活用できます。営業連絡が気になる場合は、依頼時に「検討段階である」と伝えておくとよいでしょう。

口コミや評判はどこまで参考にすべき？

口コミは投稿者の主観が含まれるため、参考情報として扱うのが適切です。個別の低評価に過剰反応する必要はありませんが、「連絡が来ない」「強引な営業をされた」といった同種の指摘が繰り返されている場合は、注意すべきサインといえます。

口コミだけで判断せず、免許情報や実績といった客観的な情報と組み合わせて評価しましょう。

担当者を変更してもらうことはできる？

担当者の変更に応じてもらえる場合があります。相性や対応に問題がある場合は、会社の窓口や担当者の上司に相談しましょう。

不安や不満がある場合は、その内容を早めに会社へ伝え、改善を求めることが大切です。変更後も改善が見られない場合は、媒介契約の期間満了を機に会社自体を見直す判断も必要です。

まとめ：不動産会社選びは「比較」と「担当者」で決まる

マンション売却・住み替えで不動産会社を選ぶ際は、複数社の比較と担当者の見極めが重要です。査定価格の根拠、販売戦略の具体性、対応の誠実さを軸に各社を評価すれば、後悔のない選択に近づきます。

信頼できる会社が決まったら、自分の状況に合った媒介契約を選び、二人三脚で売却活動を進めていきましょう。まずは複数社へ査定を依頼し、査定価格の根拠や提案内容を比較することから始めましょう。

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