修繕積立金の高いマンションは売れない？売却できない理由,対処法も

そもそも修繕積立金とは？

修繕積立金とは、分譲マンションのエントランスや壁、屋上など共用部分を維持・修繕するために、毎月入居者全員から徴収して積み立てておくお金のことです。

マンションは築年数が経つにつれて劣化していくため、一定期間ごとに外壁・屋根の改修工事をしたり、エレベーター・オートロックの点検・修繕をしたりする必要があります。

改修工事や点検・修繕をする時の費用は修繕積立金から出されるため、非常に重要なお金です。

修繕積立金の積み立て方式には段階増額積立方式と均等積立方式の2つがあり、概要とメリットは以下の通りです。

新築マンションは当初の月額負担を抑えるために、段階増額積立方式を採用する割合が高いです。

一般的に新築マンションの修繕積立金の金額設定は分譲業者が行います。

マンションの購入当初の金額を低く抑えて、経済的な負担の軽減により販売促進に繋げる狙いがあります。

修繕積立金の相場

国土交通省が5年ごとに調査して公表している「マンション総合調査結果(平成30年度）」によると、1住戸当たりの修繕積立金の平均額は1万1243円(駐車場使用料などからの充当額を含む修繕積立金は12268円)で、相場は約1万2000円です。

形態別だと単棟型マンションは1万1060円(駐車場使用料などからの充当額を含む修繕積立金は11875円)、団地型マンションは1万2152円(駐車場使用料などからの充当額を含む修繕積立金は14094円)となっています。

細かな相場は築年数や戸数、階数、管理状況などによって異なります。

特に戸数が多い場合、修繕積立金が安くなる傾向があるところも特徴で、1戸当たりの負担がより軽くなります。

管理費との違い

管理費との違いは使い方です。

管理費はマンションの共用部分の設備点検や清掃、管理人の人件費など、日常的な管理のために使う費用のことです。

修繕積立金と管理費はマンションの共用部分のための費用ですが、使い方が少し違います。

管理費は日常的な管理のためである一方で、修繕積立金は長期的な修繕計画に基づいて、マンションの修繕・維持管理のためのものとなっています。

修繕積立金の高いマンションの特徴

続いて、修繕積立金の高いマンションの特徴を3つ解説します。

特徴①：築年数が古い

修繕積立金の高いマンションの特徴の1つ目は築年数が古いことです。

築年数が古いとマンションの劣化が進んでおり、その劣化を防ぐためには修繕が必要です。

大規模修繕工事となれば、費用が一層かさむことが考えられます。

段階増額積立方式が採用されている築年数が古いマンションであれば、新築当時から段階的に金額が引き上げられていき、高くなっているケースもあります。

特徴②：住戸数がかなり少ない

修繕積立金の高いマンションの特徴の2つ目は住戸数がかなり少ないことです。

マンションの規模が比較的小さく、住戸数が少ないとしても大規模修繕工事の費用はある程度かかります。

住戸数が少ない中で大規模修繕工事の費用を賄うとなると、1戸当たりの負担額は自然と大きくなります。

負担額が大きい状態が続くと家計もより圧迫されて、苦しさが増します。

特徴③：段階増額積立方式で設定されている

修繕積立金の高いマンションの特徴の3つ目は段階増額積立方式で設定されていることです。

段階増額積立方式により修繕積立金は最初は安いですが、5年や10年など一定の年数が経つにつれて段階的に高くなります。

マンションを購入した頃は良いですが、徐々に負担額が増えていくため注意が必要です。

マンションを購入する前には段階増額積立方式と均等積立方式のどちらを採用しているかについても確認することが大事です。

修繕積立金の高いマンションが売れない理由

続いて、修繕積立金の高いマンションが売れない理由を3つ解説します。

理由①：月々の支出が大きくなるから

修繕積立金の高いマンションが売れない理由の1つ目は月々の支出が大きくなるからです。

マンションを購入する人は初期費用や年間の固定資産税、都市計画税などだけではなく、毎月さまざまな定期的な支払いが発生します。

そこに修繕積立金も加わると、より多く支払わなければならなくなり、負担が増大します。

今後の資産計画に少なからず影響を及ぼすことになり、また一から考え直す必要も出てきます。

理由②：トラブルによって修繕積立金が有用されない可能性もあるから

修繕積立金の高いマンションが売れない理由の2つ目はトラブルによって修繕積立金が有用されない可能性もあるからです。

「悪質なコンサルタントによって、マンションの移住者が今まで積み立ててきた修繕積立金が巻き上げられる」などさまざまなトラブルが実際に発生しています。

トラブルは常日頃発生するものではないです。

しかし、マンションを購入しようと考えている人が、トラブルに巻き込まれて修繕積立金が無駄になるかもしれないと感じることもあります。

理由③：投資物件に向かないから

修繕積立金の高いマンションが売れない理由の3つ目は投資物件に向かないからです。

分譲マンションを購入する人の中には家賃収入目的で投資物件として検討する人もいます。

賃貸としてマンションを貸し出す場合、借主に修繕積立金を負担させず、オーナーが自ら支払うケースがほとんどです。

そのため修繕積立金が高い程、投資の実質の利回りを低下させることになり、収入を目的とした購入側からも利益を得られにくいと判断される可能性があります。

修繕積立金が高くてマンションが売れないときの対処法

続いて、修繕積立金が高くてマンションが売れないときの対処法を5つ解説します。

対処法①：相場よりも安めに売り出す

修繕積立金が高くてマンションが売れないときの対処法の1つ目は相場よりも安めに売り出すことです。

修繕積立金の金額は管理組合によって決められるため、売却者であったとしても修繕積立金そのものの金額は下げられません。

そういう時には相場よりも安めに売り出すと良く、効果的です。

安めに売り出す際には周辺のエリアで条件が似たマンションの相場を検索してから具体的な金額を決めるようにしましょう。

対処法②：建物の状態の良さを買い主に伝える

修繕積立金が高くてマンションが売れないときの対処法の2つ目は建物の状態の良さを買い主に伝えることです。

修繕積立金が高いことは、管理組合が正常に運営されている証でもあります。

大規模修繕工事をすでに実施している場合であれば、大規模修繕工事によりマンションの共用部分が綺麗になっていて、より快適に使うことができます。

そのことをアピールすれば、良い印象を与えられるでしょう。

対処法③：修繕積立金が高い理由を伝える

修繕積立金が高くてマンションが売れないときの対処法の3つ目は修繕積立金が高い理由を伝えることです。

できる限り具体的な資料や数字を出し、購入後の見通しに問題がなく適正な金額であることを示すことが大事です。

具体的な資料や数字があることで、説得力が一層増します。

購入する側の不安要素が解消できれば、本当に購入する決心がつくかもしれないです。

対処法④：修繕積立金が高いメリットをアピールする

修繕積立金が高くてマンションが売れないときの対処法の4つ目は修繕積立金が高いメリットをアピールすることです。

修繕積立金の高さはマンションの資産価値維持で非常に重要な要素です。

屋上の防水工事や外壁の塗り替えなど、計画的な大規模修繕工事の実行を保証し、マンションの劣化を防ぐとともに移住者の快適な生活環境の維持に繋げられます。

管理組合の財務基盤の安定は、急な修繕にも素早く対応可能なことも意味します。

対処法⑤：必要な部分をリフォームしてから売却する

修繕積立金が高くてマンションが売れないときの対処法の5つ目は必要な部分をリフォームしてから売却することです。

築年数が経っているマンションだと見た目の古さと修繕積立金の高さで、そのままの状態で売り出すことは難しいです。

明らかに内装や設備が劣化しているのであれば、リフォームを済ませてから売却するのがおすすめです。

リフォームは最初から大掛かりなものをすると売却価格に反映できず、損をする可能性があるため、必要な部分のみに留めておくことも重要です。

まとめ：修繕積立金が高くて売れないときは臨機応変に対応しよう

今回は、修繕積立金が高くて売れない物件について詳しく解説しました。

修繕積立金が高くて物件が売れないことに悩んでいる方は本記事を参考にして、ぜひ物件売却を成功させてみてください。

高田 一洋（たかだ かずひろ）

一心エステート株式会社代表取締役　不動産コンサルタント

1983年福井県生まれ。金沢大学工学部を卒業後、大手コンサルティング会社で新規事業立ち上げや不動産会社のコンサルティング業務に4年間従事。その後、リストグループで不動産仲介営業・営業管理職・支店長を経て、一心エステート株式会社を創業。創業当初から金融機関・不動産会社へのコンサルティングを行い、東京都心を中心に不動産仲介実績を積み上げている。2023年に著書「住んでよし、売ってよし、貸してよし。高級マンション超活用術: 不動産は「リセール指数」で買いなさい」を出版。

【保有資格】

宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/損害保険募集人資格/管理業務主任者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー/相続診断士