住み替え(買い替え)のつなぎ融資とは？メリット/デメリット,利用する手順も

マンション・戸建て売却 住み替え(買い替え)のつなぎ融資とは？メリット/デメリット,利用する手順も
  • 住み替え（買い替え）のつなぎ融資とは？
  • 住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するメリット・デメリット
  • 住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用する手順

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高田社長

つなぎ融資は、住み替え（買い替え）時の一時的な資金不足を解消する手段の一つとして知られています。

本記事では、住み替えでつなぎ融資が必要になる状況や住み替えでつなぎ融資を利用するメリット・デメリットを詳しく解説します。

ちなみに、不動産売却に関するお悩みをお持ちの方には、高田の無料オンライン相談がおすすめです！

目次

住み替え（買い替え）のつなぎ融資とは？

住み替えのつなぎ融資とは、売却代金の入金と新居の購入資金の支払いのタイミングがずれる場合に、一時的に資金を借りるためのローンのことを指します。

通常、住み替えでは売却代金を新居の購入資金に充てるケースが多いですが、売却が完了する前に新居の支払い期限が来てしまうと、資金が不足してしまう可能性があります。

しかし、つなぎ融資を利用することで一時的に必要な資金を確保し、スムーズに住み替えを進めることが可能になります。

なお、つなぎ融資は、通常の住宅ローンとは異なり、短期間の借入を前提としているため、金利がやや高めに設定されることが多いです。

また、売却が完了したタイミングで一括返済するのが一般的であり、毎月の分割返済は発生しないケースもあります。

　　　

住み替え（買い替え）でつなぎ融資が必要になる状況

続いては、住み替えでつなぎ融資が必要になる状況を3つ解説します。

状況①：抵当権を抹消する資金がない

住み替え（買い替え）でつなぎ融資が必要になる状況の1つ目は、抵当権を抹消する資金がないことです。

持ち家の場合、住み替えまたは買い換えの際に住宅ローンを完済しなければ、抵当権を抹消できません。

そのため、住宅ローンの残高の確認を徹底し、抵当権を抹消するためのつなぎ融資が必要です。

なお、住宅ローンを完済した一方で抵当権を設定したままでいた場合、住み替えや買い替えの際に支障が出てしまうため注意しましょう。

　　　

状況②：新しい住宅ローンを組むまでの資金が不足している

住み替え（買い替え）でつなぎ融資が必要になる状況の2つ目は、新しい住宅ローンを組むまでの資金が不足していることです。

一般的に、融資は既に完成した住宅に対して利用できるものです。

一方つなぎ融資は、自己資金がない場合でも土地代や住宅の購入代金を借りられます。

さらに、着工時や建設途中など、いわゆる「本来の融資がおりるまでの期間」であっても受け取れるものです。

そのため、新しい住宅ローンを組むまでの資金がない場合でも利用できます。

　　　　

状況③：自宅売却のタイミングが合わない

住み替え（買い替え）でつなぎ融資が必要になる状況の3つ目は、自宅売却のタイミングが合わないことです。

これには、主に以下の状況があげられます。

  • 旧居の売却代金を購入資金に充てて新しい住宅を購入する場合
  • 旧居の住宅ローンが残ったままでいる場合

これらの場合、つなぎ融資を活用して購入資金の事前確保が可能です。

ただし、万が一旧居が売れなかった場合に備え、買取保証を求められるケースがあります。

　　　

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するメリット

続いて、住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するメリットを3つ解説します。

メリット①：ベストな購入タイミングを逃さないですむ

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するメリットの1つ目は、ベストな購入タイミングを逃さないですむことです。

前述したとおり、つなぎ融資は旧居の売却時期が未定であっても利用できます。また、売却を待つ必要もありません。

そのため、理想の新居を見つけたときや家族の生活環境が変わる時期など、それぞれのベストな購入タイミングを逃さずに住む場所を変えられます。

　　　

メリット②：住宅購入費と仮住まい費を抑えられる

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するメリットの2つ目は、住宅購入費と仮住まい費を抑えられることです。

住宅ローンでは間に合わず、さらに自己資金から工面できない場合でも、つなぎ融資を使えば住宅購入費用を抑えられます。

また、新居が引き渡される間にかかるつなぎ融資は利息部分のみであるため、費用への負担を大幅に軽減できます。

さらに、つなぎ融資を活用すればすぐに新居へ引っ越せるため、仮住まいを確保する必要がありません。

仮住まいで発生する家賃手間を省き、1回の引越しで住み替えが可能です。

　　　

メリット③：旧居を空き家にしてから売却活動ができる

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するメリットの3つ目は、旧居を空き家にしてから売却活動ができることです。

つなぎ融資を使えば、旧居を売却する前に新居を購入できます。

そのため、旧居を空き家にした状態で売却できるため、住居中よりも内覧者へよい印象を与えられるでしょう。

さらに、空き家にすることで修繕箇所やハウスクリーニング必要性が見えてくるため、効率的にな売却が期待できます。

　　　

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するデメリット

続いて、住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するデメリットを3つ解説します。

デメリット①：金利や諸費用が発生する

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するデメリットの1つ目は、金利や諸費用が発生することです。

つなぎ融資の金利は3%前後になることが多く、一般的な住宅ローンよりも高くなることが特徴です。

また、つなぎ融資を申し込む際には収入印紙代や事務手数料が発生し、多くの場合10万円前後かかる点がデメリットといえるでしょう。

さらに、つなぎ融資の利息は、金利と借入期間によって異なります。

例えば、新居の建設中に何らかの問題があり工期が延びた場合、融資金額の負担も増加します。

　　

デメリット②：状況次第で資金計画が狂う可能性がある

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するデメリットの2つ目は、状況次第で資金計画が狂う可能性があることです。

どの程度の金額で売却できるかが分からないままつなぎ融資を使用すると、資金計画への影響が懸念されます。

思いのほか売却価格が安かった場合、つなぎ融資の返済が困難になり、自己資金を充てなければなりません。

また、高すぎる売却予想価格を立ててしまった場合も同様に、自己資金が必要になるでしょう。

　　　

デメリット③：返済が遅れると遅延損害金が発生する

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用するデメリットの3つ目は、返済が遅れると遅延損害金が発生することです。

つなぎ融資の返済が融資期間を過ぎてしまった場合、年利およそ14%の遅延損害金が発生します。

そのため、融資期間内でのハードな返済がデメリットとしてあげられます。

なお、つなぎ融資の融資期間は1か月から1年以内と定められていることがほとんどです。

これに伴い、多少金利が増えてしまっても長めに借りることがおすすめです。

　　　

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用する手順

続いて、住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用する手順を解説します。

手順①：資金を確認する

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用する手順の1つ目は、資金を確認することです。

つなぎ融資には上限が設定されているケースもあるため、資金に関わる事前確認を徹底しましょう。

土地の購入費用や着工金などをはじめ、「いつ」「何に」「どの程度」必要であるのかを各項目ごとに明確にし、具体的に把握します。

　　　

手順②：金融機関を探す

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用する手順の2つ目は、金融機関を探すことです。

つなぎ融資を取り扱っているかどうかは、金融機関によって異なります。

また、住宅ローンを取り扱う一方でつなぎ融資には対応していない金融機関もあります。

さらに、融資の回数も金融機関よってさまざまあるため、これらを事前に確認しましょう。

　　　　

手順③：審査を受ける

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用する手順の3つ目は、審査を受けることです。

つなぎ融資を利用するためには、審査が必要です。

審査に通らなければつなぎ融資を受けられないため、どのような種類や審査基準があるのかを事前に確認するとよいでしょう。

また、一般的につなぎ融資の審査では、「事前審査」と「本審査」の2つを実施します。

どのような形態で審査を進めるかは金融機関によって異なるため、申し込む前に確認しましょう。

　　　

手順④：融資を受けて購入費を払う

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用する手順の4つ目は、融資を受けて購入費を払うことです。

審査に通り契約が完了すれば、融資を受けられます。

ただし、融資できる金額は金融機関や住宅によって異なるため事前に確認しましょう。

つなぎ融資は、主に以下の目的で利用できます。

  • 土地の購入代金
  • 着工金
  • 上棟金
  • 竣工金　など

　　　

手順⑤：返済する

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を利用する手順の5つ目は、返済することです。

つなぎ融資は住宅ローンに組み込まれているため、そこから一括で返済します。

簡単に説明すると、住宅ローンが実行されたと同時につなぎ融資が完済される仕組みです。

ただし、つなぎ融資では、住宅ローンの実行前に利息の支払いを求められる場合があります。

トラブルにつながらないためにも、返済に関する事前確認を徹底しましょう。

　　　

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を回避するポイント

つなぎ融資を利用せずに、住み替えや買い替えをしたい人もいるでしょう。

ここでは、つなぎ融資を回避するための具体的な方法をご紹介します。

ポイント①：分割融資/住み替えローンを利用する

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を回避するポイントの1つ目は、分割融資や住み替えローンを利用することです。

以下では、それぞれの詳細をまとめました。

方法内容と特徴
分割融資住宅ローンにかかる融資を分割して前倒しで借りられるつなぎ融資よりも金利が安い分割融資開始から元金の返済もはじまるためダブルローンに注意
住み替えローン売却と購入が同時の場合に利用できるローン売却額が住宅ローン完済に達しない場合、新居のローンに上乗せできる必然的にローン返済額が増えるため月々の支払額が増えたり返済期間が長くなったりする

　　　

ポイント②：売却代金を購入時の支払いに充てる

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を回避するポイントの2つ目は、売却代金を購入時の支払いに充てることです。

旧居の売却代金でローンを完済してもさらに資金が残る場合、それを新居の購入時の支払いに利用できるため、つなぎ融資を回避できるでしょう。

新居の購入資金を確保できるため、計画しやすい点が特徴です。

また、売り急ぐ必要がないため、買主と余裕をもって交渉できます。

　　　

ポイント③：完成時に一括支払いできるハウスメーカーを探す

住み替え（買い替え）でつなぎ融資を回避するポイントの3つ目は、完成時に一括支払いできるハウスメーカーを探すことです。

購入費用を一括で支払えば、つなぎ融資を利用せずに新居を購入できます。

ただし、完成時に一括支払いできるかどうかは、ハウスメーカーによって異なります。

ほとんどの場合、資金繰りのために建築費用を先に請求するため、一括支払いできるハウスメーカーは少ないと考えられるでしょう。

　　　

まとめ：住み替え（買い替え）のつなぎ融資を活用しよう

今回は、住み替えのつなぎ融資について詳しく解説しました。

住み替えでつなぎ融資の利用を検討している方は本記事を参考にして、ぜひつなぎ融資を活用してみてください。