引っ越したいのに家が売れない理由5選｜対処法,売れるまでの平均日数も

家が売れるまでの平均日数はどのくらい？

一般的に、家が売れるまでの平均日数は、物件情報をレインズに登録してから80日程度とされています。

2～3ヶ月は家が売れなくても焦る必要はないでしょう。

半年経っても家が売れない場合は、何かしらの原因があるかもしれません。

家を売るために対策を打つ場合は、半年をめどに動くと良いでしょう。

引っ越したいのに家が売れないと起きる問題

続いて、引っ越したいのに家が売れないと起きる問題を5つ解説します。

問題①：新居の購入費を捻出できなくなる

引っ越したいのに家が売れないと起きる問題の1つ目は、新居の購入費を捻出できなくなることです。

現在住んでいる家を売って新居の購入費に充てたいと考えている場合は、家が売れないことで新居の購入費が捻出できず、購入計画がずれてしまう恐れがあります。

自分の希望に合った魅力的な物件を見つけたとしても、購入費がなければ家を買うことはできません。

問題②：新居用の住宅ローンが組めなくなる

引っ越したいのに家が売れないと起きる問題の2つ目は、新居用の住宅ローンが組めなくなることです。

現在住んでいる家のローンが残っていると、年間の返済額が年収を占める割合（返済比率）が高くなり、新居のローンが通りにくくなります。

ローンの上限は、住宅ローン以外の返済も含めた返済比率が40%程度までであるため、年収が600万円の場合は返済額が240万円以上となれば審査の通過が難しいでしょう。

また、ダブルローンが組めたとしても、車のローンなど別の審査が通らなくなるリスクもあるため、現在の家のローンを完済してから新居のローンを組むのが一般的です。

問題③：固定資産税が二重になる可能性もある

引っ越したいのに家が売れないと起きる問題の3つ目は、固定資産税が二重になる可能性もあることです。

固定資産税は、毎年1月1日に物件を所有している人に対して支払いが発生するため、現在の家と新居を所有したまま年をまたぐと、固定資産税が二重に発生してしまいます。

そして、固定資産台帳は1年間情報の更新がされないため、たとえ1月2日に家が売れたとしても支払い義務は買主へは移りません。

固定資産税は戸建の中古物件で年間10～20万ほどかかるため、二重で支払うとなると家計を大きく圧迫してしまうのです。

問題④：ローンと家賃が二重になる可能性もある

引っ越したいのに家が売れないと起きる問題の4つ目は、ローンと家賃が二重になる可能性もあることです。

家が売れるまでの期間だけ、賃貸物件に引っ越したいというケースもあります。

しかし、現在住んでいる家のローンが残っている場合はローンの支払いも発生するため、ローンと家賃を二重で支払わなくてはいけません。

例えば、賃貸物件の家賃が15万円で家のローンも15万円だとすると、家が売れるまでの間、毎月30万円もの支払いが発生します。

その場合、貯金を切り崩したり新居の購入費用を取り崩さなくてはいけなくなる可能性もあるのです。

問題⑤：旧居の管理が必要になる

引っ越したいのに家が売れないと起きる問題の5つ目は、旧居の管理が必要になることです。

家は人の出入りがなくなると劣化しやすくなるため、少しでも良い状態で家を売るためには、こまめな管理が必要です。

家を売り出している間は、所有者自身で家を管理する必要があり、主に以下の作業が必要です。

• 水回りの掃除
• 雨漏りやひび割れのチェック
• シロアリ対策や駆除
• 室内の換気
• 通水（水道管の錆や劣化を防止）

上記のように、家の管理ではするべきことが多く、こまめに管理するとなると非常に手間がかかります。

また、異常が見つかった場合は修繕が必要になったり、家が遠方にある場合は交通費が掛かったりするなど、コストもかさんでしまいます。

引っ越したいのに家が売れない理由5選

続いて、引っ越したいのに家が売れない理由を5つ紹介します。

理由①：売り出し価格が高いから

引っ越したいのに家が売れない理由の1つ目は、売り出し価格が高いからです。

家の売り出し価格は売主が自由に決められるため、少しでも高く売りたい思いから、売り出し価格を高く設定するケースも少なくありません。

しかし、家の価値に対して価格が高すぎると、買い手からの需要が少なくなり売れにくくなってしまうのです。

適正な売り出し価格を設定するには、家の相場を知る必要があります。

理由②：売り出すタイミングが悪いから

引っ越したいのに家が売れない理由の2つ目は、売り出すタイミングが悪いからです。

不動産の取引には大きな波があるため、取引が少ない時期に家を売り出すと、買い手自体が少なく売れにくくなるのです。

家の需要は、新年度に合わせて引っ越しができる2月から3月にピークを迎え、悪天候や暑さで引っ越しに向かない6月から8月が最も少なくなります。

理由③：家の状態が悪いから

引っ越したいのに家が売れない理由の3つ目は、家の状態が悪いからです。

買い手は、家の購入以外にかかるコストを抑えるため、なるべく修繕やリフォームなどをせずに住める家を選びたいと考えることから、状態の悪い家を避ける傾向にあります。

外壁のひび割れや欠けはもちろん、室内の雨漏りや水道管のサビつきがあると、修繕が必要になるため避けられやすくなります。

また、外壁の汚れが酷かったり庭が雑草だらけだったりすると、こまめなメンテナンスが必要な家だと思われて、内覧にすら繋がらない恐れもあります。

理由④：立地や周辺環境がよくないから

引っ越したいのに家が売れない理由の4つ目は、立地や周辺環境が良くないからです。

買い手は生涯住むことを考えて家を探すため、家の間取りや状態だけでなく、立地や周辺の環境にも注目することから、生活の利便性が悪い環境の家は避けられがちになるのです。

駅から遠かったりバスの本数が少なかったりする環境の物件だと、交通アクセスが悪く通勤や通学が不便になります。

また、公園や病院が近くにない環境だと、子育てがしづらいと感じるでしょう。

生活するには不便な場所にある家は、生涯暮らせる家として需要がほぼないといえるため、売るための工夫をしてもなかなか売れないケースも少なくありません。

理由⑤：仲介業者の宣伝が不十分だから

引っ越したいのに家が売れない理由の5つ目は、仲介業者の宣伝が不十分だからです。

仲介業者の宣伝が不十分だと、家の魅力が十分に伝わらず新居での生活イメージを掴みにくいことから、買い手に興味を持ってもらえなくなります。

買い手は家探しの第一歩として、ポータルサイトなどで掲載画像や家の詳細を見ることから始めるため、掲載画像が少ないと外観や室内の状態が分からず魅力を感じづらくなるでしょう。

また、利用している広告媒体が少ない場合も、買い手の目に触れる機会が減ってしまいます。

まれに仲介業者がわざと他社に家の情報を公開しない「囲い込み」が行われていることもあるため、囲い込みが疑われる場合は、速やかに仲介業者を変更しましょう。

引っ越したいのに家が売れないときの対処法

続いて、引っ越したいのに家が売れないときの対処法を5つ紹介します。

対処法①：仲介業者を変更する

引っ越したいのに家が売れないときの対処法の1つ目は、仲介業者を変更することです。

家を売るためには、積極的に宣伝をして買い手の目に触れさせることが大切なため、宣伝活動が悪いと感じる場合には、仲介業者の変更を検討しましょう。

また、買い手に寄り添い家の魅力を効果的に伝えられれば、購買意欲を高めて成約に繋がりやすくなるため、仲介業者の営業力も重視すべきポイントとなります。

仲介業者を変更する場合は、以下の点に注目して選ぶことをおすすめします。

• 広告を掲載するサイトが魅力的
• 販売実績が豊富
• 売りたい物件のジャンルに強い
• 買い手のクチコミが良い

ただし、現在の仲介業者との契約期間が残っている場合は中途解約の違約金などが発生する恐れがあるため、契約満了のタイミングで変更するのが望ましいです。

対処法②：ハウスクリーニング/ホームインスペクションを実施する

引っ越したいのに家が売れないときの対処法の2つ目は、ハウスクリーニング/ホームインスペクションを実施することです。

清潔感のある家は印象が良く、買い手に興味を持たれやすくなるため、ハウスクリーニングを利用することで「プロによって掃除された家」として買い手に清潔な印象を与えられます。

また、ホームインスペクションで住宅診断士などに家の欠陥を調べてもらうことで、「住宅のプロによって検査を受けた家」として、買い手に安心感を与えられます。

ハウスクリーニングに家全体の掃除を依頼する場合の費用は、戸建で5～15万円、マンションで2～12万円ほどであり、ホームインスペクションも5万円ほどとそれほど高くありません。

リフォームよりもコストを抑えて家の価値を上げられるため、買い手からの注目度を高める手段として、ハウスクリーニングやホームインスペクションの実施はおすすめです。

対処法③：売却時期を見直す

引っ越したいのに家が売れないときの対処法の3つ目は、売却時期を見直すことです。

家を売り出すタイミングを売れやすい時期にずらすことで、買い手の目に触れる機会も増えるため売れやすくなるでしょう。

家は1月頃から探す人が増え、2月から3月にかけて売れやすくなります。そのため、12月頃から売却準備を始めると売れやすいタイミングで市場に出せます。

売却時期をずらすことで引っ越し時期もずれてしまうため、引っ越し時期が明確に決まっている場合には注意しましょう。

対処法④：販売価格を下げる

引っ越したいのに家が売れないときの対処法の4つ目は、販売価格を下げることです。

販売価格を相場よりも高く設定すると、家が売れない原因となることは先述しましたが、物件の条件が需要と価格で釣り合っていない場合も、家が売れない原因となります。

これらの原因が考えられる場合は、以下の情報から家の適正価格を考え、販売価格を下げることを検討しましょう。

• 不動産売却や不動産投資の市場動向
• 近隣エリアや条件が似た物件の成約価格
• 条件が似た物件の売り出し価格
• 物件の査定額

上記の情報を自分で調べるのは難しいため、仲介業者などのプロに相談することをおすすめします。

また、一度価格を下げると元の値段に戻すのは難しいため、値下げ価格は慎重に決めましょう。

対処法⑤：不動産買取業者に直接売却する

引っ越したいのに家が売れないときの対処法の5つ目は、不動産買取業者に直接売却することです。

買い手が現れるのを待たずにお金が入るため、引っ越し時期をずらせなかったりどうしても買いたい家が見つかったりした場合は、不動産買取業者に直接売却することも一つの手です。

また、不動産買取業者に直接売却することで内覧などの手間が省けるため、個人で売りに出すよりも手軽に売却できます。

また、家を完全に手放すことで、契約不適合責任に問われるリスクもなくなるのです。

ただし、不動産を直接買い取ってくれる業者はあまり多くないため、取引のために遠方まで出向かなければならないこともあります。

引っ越したいのに家が売れないときに避けるべき行動

続いては、引っ越したいのに家が売れないときに避けるべき行動を7つ紹介します。

行動①：リフォームして販売する

引っ越したいのに家が売れないときに避けるべき行動の1つ目は、リフォームして販売することです。

「リフォームして販売すれば、家の状態が良くなり売れやすくなるのでは…」と考えるかもしれませんが、家が売れなければリフォーム費用がそのまま売主の赤字になってしまいます。

家をフルリフォームする場合は1,000万円以上かかるケースも多いうえに、費用を売却価格で補うと利益も減るため、新居の購入費用が減ってしまうことも考えられるのです。

なお、リフォーム代を販売価格に上乗せすることもできますが、相場よりかなり価格が高くなるリスクがあるため、上乗せはおすすめできません。

また、リフォームが終わるまでの期間は1.5～6ヶ月ほどとかなり長く、引っ越しや新居購入の予定がずれる恐れもあります。

行動②：解体して販売する

引っ越したいのに家が売れないときに避けるべき行動の2つ目は、解体して販売することです。

「家の状態が悪い場合は更地にした方が売れるのでは…」と考えるかもしれませんが、土地だけを売るのは家を売るよりも難しく、よほど魅力がある土地でなければ売れません。

また、家を解体するにも100万から300万円ほどの費用を売主が負担するため、土地が売れなければ多額の解体費用がそのまま売主の赤字になってしまうリスクがあります。

加えて、家がなくなった土地は「住宅用地の特例」が適用されなくなるため、固定資産税が3から6倍にまで高くなるデメリットもあります。

行動③：空き家にする

引っ越したいのに家が売れないときに避けるべき行動の3つ目は、空き家にすることです。

家は空き家状態になると急速に劣化が進み、劣化が進むとメンテナンスだけでは維持できなくなるため、修繕が必要になるケースも少なくありません。

また、長期間放置すると劣化がさらに進み、倒壊の危険が出てきます。

倒壊の危険性が高い家は「特定空き家」に指定され、土地の固定資産税が上がるだけでなく、強制的に解体されて多額の解体費用を請求されるリスクがあるのです。

高額な支払いが発生しないように、売主は家が売れるまでの間、こまめにメンテナンスを行うようにしましょう。

行動④：家の瑕疵を隠して売り出す

引っ越したいのに家が売れないときに避けるべき行動の4つ目は、家の瑕疵を隠して売り出すことです。

家を売り出す際、売主には家の欠陥などを説明する「告知義務」が発生しますが、欠陥などを告知せず買主に売却すると、告知義務違反で「契約不適合責任」を問われるのです。

告知義務違反が認められると、修繕費や損害賠償などを請求されるため、家を売って得た新居の購入費が、多額の支払いに消えてしまう可能性も十分に考えられるのです。

家の瑕疵にあたる主な内容として、以下のものが挙げられます。

上記のような瑕疵に少しでも心当たりがある場合には、賠償リスクを避けるためにも、事前に仲介業者へ告知し相談するようにしましょう。

行動⑤：低すぎる価格で手放す

引っ越したいのに家が売れないときに避けるべき行動の5つ目は、低すぎる価格で手放すことです。

家を低すぎる価格で手放すことは、新居の購入費が減ってしまう恐れがあるため、避けるべき行動だといえます。

一般的に、家の売買では値引き交渉が行われるため、低すぎる価格を設定するとそこからさらに値段が下がりほとんど利益を得られなくなる恐れがあるのです。

また、家の価格が低すぎると、買い手から「何か事情がある家なのでは…」と受け取られ印象が悪くなり、さらに家が売れなくなる可能性も考えられます。

家が売れないときにはある程度の値下げも必要ですが、値下げをする場合は適正価格から大きくずれないように注意しましょう。

行動⑥：賃貸物件として貸し出す

引っ越したいのに家が売れないときに避けるべき行動の6つ目は、賃貸物件として貸し出すことです。

「賃貸として貸し出せば、家賃収入で利益を得られる」と考えるかもしれませんが、家を賃貸として貸し出すには、事前のリフォームなど多額のコストがかかります。

仮に数百万円をかけてリフォームし貸し出したとしても、家賃収入は毎月数万から十数万円程度であるため、利益はおろかリフォーム代を取り戻すことすら叶いません。

また、駅から近く築年数が浅いなど、よほど魅力的な条件がある物件でない限り、なかなか入居者が現れないため、いつまでも家賃収入が入らないことも考えられます。

加えて、入居中に設備が故障すれば修理費が発生したり、固定資産税の支払いを負担したりするなど、賃貸物件として貸し出すことで所有者の負担が大きくなることが目に見えています。

行動⑦：オンラインの査定価格のみを信じる

引っ越したいのに家が売れないときに避けるべき行動の7つ目は、オンラインの査定価格のみを信じることです。

AIの開発によりオンラインで手軽に家の査定が可能になりましたが、オンライン査定には「精度が低い」という欠点があるため、オンラインの査定価格のみを信じることは避けましょう。

オンライン査定でわかる価格は、過去の取引データのみから予測した物件の価格であり、実際に物件を見なければわからない条件を加味できないため、査定価格の精度が下がるのです。

そのため、オンライン査定の価格通りに家を売り出してしまうと、相場から高すぎる価格になって売れなくなってしまったり、低すぎる価格で損をしてしまったりする恐れもあります。

まとめ：引っ越したいのに家が売れないときは適切に動こう

今回は、引っ越したいのに家が売れない状況について詳しく解説しました。

これから引っ越しを検討しているけど家が入れなくて困っている方は本記事を参考にして、ぜひ適切に家を売却してみてください。

高田 一洋（たかだ かずひろ）

一心エステート株式会社代表取締役　不動産コンサルタント

1983年福井県生まれ。金沢大学工学部を卒業後、大手コンサルティング会社で新規事業立ち上げや不動産会社のコンサルティング業務に4年間従事。その後、リストグループで不動産仲介営業・営業管理職・支店長を経て、一心エステート株式会社を創業。創業当初から金融機関・不動産会社へのコンサルティングを行い、東京都心を中心に不動産仲介実績を積み上げている。2023年に著書「住んでよし、売ってよし、貸してよし。高級マンション超活用術: 不動産は「リセール指数」で買いなさい」を出版。

【保有資格】

宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/損害保険募集人資格/管理業務主任者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー/相続診断士