築15年の一戸建て売却相場はいくら？調べ方,高値で売るコツも

築15年の一戸建ての売却相場はいくら？

築15年の一戸建ては、売却のタイミングを検討する時期です。

参考：国土交通省．”中古住宅流通、リフォーム市場の現状”．

国土交通省のデータでは、木造戸建住宅の価値は築15年で新築時の約25%まで低下します。

グラフを見ると、築年数が増えるにつれて価値が下がっています。

特に木造一戸建ては築20年までに価値が大きく下落し、その後はほとんど価値がなくなります。

新築時の5～6割が目安

築15年の一戸建ての売却相場は、新築時の5～6割程度が基準です。

この価格で売れる理由は、土地の価値が比較的安定している点にあります。

一般的な新築一戸建ての価値は、土地が全体の4割、建物が6割です。

例えば4,000万円の物件なら、土地が1,600万円、建物が2,400万円です。

建物価値は新築時の約25%（600万円）まで下がりますが、土地価値（1,600万円）は維持され、合計2,200万円です。

これは新築時の約55%と計算できます。

ただし、これはあくまでも目安であり、実際は立地や管理状態によって実際の売却価格は変動します。

資産価値が下がる要因は多い

先ほど築15年の一戸建ての資産価値は新築時の5～6割程度と説明しましたが、これは国土交通省による一般的な基準にすぎません。

実際の売却価格は、立地条件、物件の状態、市場環境などの5つの要因によって大きく変わります。

資産価値が下がる要因はそれぞれ異なるため、正確な売却相場を把握するには、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

築15年の一戸建ての売却相場の調べ方

続いて、築15年の一戸建ての売却相場を調べる方法を5つ紹介します。

調べ方①：複数の不動産会社に査定してもらう

築15年の一戸建ての売却相場を調べる方法の1つ目は、複数の不動産会社に査定してもらうことです。

不動産会社の査定は、築15年の一戸建ての価格を知る最も正確な方法です。

不動産会社は建物の状態や最新の市場動向を総合的に判断して、適切な価格を算出するためです。

動産会社によって査定基準が違う可能性があります。

正確な相場を把握するには、最低でも3社以上の不動産会社に査定を依頼しましょう。

複数の査定を比較すれば、極端に安い査定額や非現実的な高値を提示する悪質業者を見分けられます。

調べ方②：不動産ポータルサイトで同じ条件の物件を探す

築15年の一戸建ての売却相場を調べる方法の2つ目は、不動産ポータルサイトで同じ条件の物件を探すことです。

例えばSUUMOやHOME’S、アットホームなどの大手ポータルサイトでは、自分の物件と類似の条件の物件を探せます。

築15年の場合は上記のような条件で検索すると、現在売り出し中の類似物件の価格を確認できます。

ただし、売り出し価格は最終的な売却価格より10～20%高めに設定されていることが多いため、その点を考慮しましょう。

また、同じ築年数でも立地や管理状態によって価格は大きく異なります。

そのため、ポータルサイトでの相場確認は参考程度に止めておくことをおすすめします。

調べ方③：過去の取引事例を調べる

築15年の一戸建ての売却相場を調べる方法の3つ目は、過去の取引事例を調べることです。

過去の取引事例を調べると、実際の売却価格の相場を知ることができます。

参考になるサイトは以下の2つです。

取引事例では、個人情報保護の観点から、

• 取引価格
• 地区名
• 建築年
• 建物の構造
• 面積

などの基本的な情報のみが公開されています。

物件の具体的な状態や設備などの詳細な情報は含まれていないため、注意が必要です。

過去の取引事例を調べることで、実際に成立した取引価格を知ることができるので、より現実的な売却価格の確認に役立ちます。

調べ方④：公示地価から調べる

築15年の一戸建ての売却相場を調べる方法の4つ目は、公示地価から調べることです。

公示地価は、国が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を公表する制度です。

公示地価に1.1倍から1.2倍を掛けると実勢価格になります。

例えば、公示地価が3,000万円の土地の場合、実勢価格は3,300万から3,600万円が目安です。

不動産会社の査定でも公示地価は重要な参考指標として使用されています。

公示地価は国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で確認できます。

ただし、これは土地の価格のみを示すものであり、建物の価値は含まれていません。

そのため、一戸建ての売却相場を調べる際は、公示地価から算出した実勢価格と建物の価値を合わせて総合的に判断する必要があります。

調べ方⑤：固定資産税評価額から調べる

築15年の一戸建ての売却相場を調べる方法の5つ目は、固定資産税評価額から調べることです。

固定資産税評価額は、一戸建ての売却相場の算出に活用でき、実勢価格の約70%に設定されます。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の物件の場合、実勢価格は評価額を0.7で割った約2,857万円と計算できます。

ただし、この方法には以下の3つの注意点があります。

• 評価額の算定基準が地域によって異なる場合がある
• 建物の維持管理状態が反映されていない
• 最新の市場動向が考慮されていない

なお、固定資産税評価額は、「固定資産税納税通知書」もしくは「市区町村の固定資産税課」で確認できます。

築15年の一戸建てを高値で売却するコツ

続いて、築15年の一戸建てを高値で売却するコツを5つ紹介します。

コツ①：親身になってくれる不動産会社を探す

築15年の一戸建てを高値で売却するためのコツの1つ目は、親身になってくれる不動産会社を探すことです。

一戸建ての売却で成功するには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社の選び方で重要なポイントは以下の4つです。

• 地域密着型で取引実績が豊富な会社を選ぶ
• 複数の不動産会社から査定を取り、対応の丁寧さを比較する
• 売主の要望や懸念事項に真摯に耳を傾けてくれる会社を選ぶ
• 売却後のアフターフォローまで考慮してくれる会社を選ぶ

特に築15年の中古物件の場合、建物の状態や修繕履歴を適切に評価し、買主に正確な情報提供ができる不動産会社を選ぶことが重要です。

そのため、1社に任せきりにせず、複数社に見積もりをしてもらいましょう。

コツ②：金利が低い時期に売り出す

築15年の一戸建てを高値で売却するためのコツの2つ目は、金利が低い時期に売り出すことです。

住宅ローンの金利は物件価格に大きな影響を与えます。

金利が低い時期は、購入者の住宅ローン負担が減少するため、物件を購入しやすい環境が整います。

例えば、3,000万円の住宅ローンを35年間組む場合、金利が0.5%異なると月々の返済額に約8,000円の差が生じます。

この差は購入検討者の判断に大きく影響します。

たった0.5％の違いでも毎月8,000円の差額が発生します。

日本銀行の金融政策や住宅ローン金利の動向を確認し、金利が低い時期を選択することで有利に売却できます。

コツ③：住宅需要が増える時期に売り出す

築15年の一戸建てを高値で売却するためのコツの3つ目は、住宅需要が増える時期に売り出すことです。

一戸建ての売却は、需要が高まる時期を選ぶことが重要です。

一般的に、2～3月は転勤や進学に合わせて新居を購入する人が多いため、住み替え需要が高まります。

また、年末年始は不動産の売買が活発になります。

これは、年末調整や確定申告に向けて住宅ローン控除を検討する購入者が増えるためです。

需要が高まる時期に合わせて売り出せば、より多くの購入検討者に物件を見てもらえる可能性があります。

コツ④：余裕を持った売却スケジュールを組む

築15年の一戸建てを高値で売却するためのコツの4つ目は、余裕を持った売却スケジュールを組むことです。

一戸建ての売却は時間がかかるため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

売却に必要な期間のイメージをまとめました。

最低でも4～6ヶ月程度の期間を見込んでおきましょう。

築15年の中古物件の場合、建物の状態や修繕履歴の確認に時間がかかるため、さらに余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。

売却を急ぐと適正価格よりも安く売却せざるを得なくなる可能性があるため、資金計画も含めて余裕を持って進めましょう。

コツ⑤：修繕/ハウスクリーニング/ホームインスペクションを行う

築15年の一戸建てを高値で売却するためのコツの5つ目は、修繕、ハウスクリーニング、ホームインスペクションを行うことです。

築15年の一戸建ては、適切なメンテナンスと準備をすることでより良い条件で売却できます。

具体的に、以下の3つの対策をおすすめします。

これらの対策には費用がかかりますが、売却価格の向上や購入検討者からの信頼獲得につながります。

特にホームインスペクションは、築15年物件の状態を客観的に示すことができるため、購入検討者の不安を軽減する効果があります。

また、これらの対策をおこなうことで、売却後のトラブルを防止できます。

築15年の一戸建てを売却する際の注意点

続いて、築15年の一戸建てを売却する際の注意点を4つ紹介します。

注意点①：ローンは完済させておく

築15年の一戸建てを売却する際の注意点の1つ目は、ローンを完済させておくことです。

住宅ローンの残債がある状態で売却する場合、売却代金の一部をローンの返済に充てる必要があります。

これにより手元に残る資金が減少し、次の住宅購入や生活設計に影響を与える可能性があります。

また、住宅ローンが残っている物件は、買主側から見ると抵当権が設定されているため、取引に不安を感じる要因となります。

可能な限り住宅ローンは完済してからの売却をおすすめします。

売却検討時点でローンの完済が難しい場合は、以下の2つの方法を検討しましょう。

• 売却代金でローンを一括返済する
• 借り換えによってローン残高を減らしてから売却する

築15年の中古物件の場合、物件価値の低下により売却代金がローン残高を下回る可能性があるため、慎重な計画が必要です。

注意点②：契約不適合責任に注意する

築15年の一戸建てを売却する際の注意点の2つ目は、契約不適合責任に注意することです。

契約不適合責任とは、売主が引き渡した物件が契約の内容に適合していない場合に、買主から修理や代金減額、損害賠償などを請求される可能性がある責任です。

築15年の中古物件では、以下のような不具合が契約不適合として問題になりやすいため、事前の確認と対策が重要です。

• 雨漏りや外壁のひび割れなどの構造的な問題
• 設備の経年劣化による不具合
• 白アリや害虫による被害

このようなリスクを軽減するため、以下の対策を講じることをおすすめします。

• 売却前にホームインスペクションを実施し、物件の状態を把握する
• 重要事項説明書に物件の状態を正確に記載する
• 必要に応じて住宅瑕疵（かし）保険に加入する

物件の状態について事前に買主へ十分な説明をおこないましょう。

契約不適合責任に注意することで、売却後のトラブルを防げます。

注意点③：売却後に確定申告が必要になる場合もある

築15年の一戸建てを売却する際の注意点の3つ目は、売却後に確定申告が必要になる場合があることです。

一戸建ての売却では、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」により譲渡所得税の負担を軽減できます。

この特例を利用すると、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

適用要件の主なポイントは以下の通りです。

特例の適用には確定申告が必要です。

詳細な要件や手続きについては、国税庁の公式サイトを参照ください。

出典：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

注意点④：不動産会社との媒介契約の内容を検討する

築15年の一戸建てを売却する際の注意点の4つ目は、不動産会社との媒介契約の内容を検討することです。

不動産会社との媒介契約は、売却価格に大きな影響を与えます。

一般的に、以下の3つの契約形態から選択します。

築15年の中古物件は、適切な価格設定と効果的な売却戦略が必要なため、以下の点に注意して契約を選びましょう。

• 不動産会社の実績や経験の取扱実績を確認する
• 手数料率や付帯サービスの内容を比較検討する
• 営業担当者の対応や提案内容を評価する

不動産会社の選択は売却の成功を左右する重要な要素です。

特に専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ場合は、その会社に全てを任せます。

実績や評判、対応の丁寧さなどを十分に確認してから契約を結びましょう。

築15年の一戸建ての売却に関するよくある質問

ここからは、築15年の一戸建ての売却に関するよくある質問に回答します。

質問①：築15年の一戸建ての固定資産税はいくらになりますか？

固定資産税は建物の評価額に税率1.4%を掛けて計算されます。

築15年の一戸建ての場合、新築時の評価額から約45%まで減額された金額が課税評価額です。

例えば、新築時2,000万円の物件であれば、築15年後の評価額は約900万円で、年間の固定資産税は約12.6万円です。

ただし、実際の税額は地域や建物の状態によって変動します。

質問②：木造と鉄筋コンクリートで価値に違いは出ますか？

木造と鉄筋コンクリート（RC）造の建物では、資産価値の減少速度に違いがあります。

木造住宅は、築15年で新築時の約25%まで価値が下がるとされています。

一方、鉄筋コンクリートの建物は法定耐用年数が47年と長く、資産価値の減少が緩やかです。

同じ築年数でも鉄筋コンクリートの方が資産価値を多く維持している傾向があります。

ただし、実際の価値はメンテナンス状況や立地条件によっても変動します。

質問③：価格がゼロになる減価償却とはなんですか？

減価償却とは、建物の経年劣化による価値の減少を会計上で処理する方法です。

木造一戸建ての場合、法定耐用年数は33年であり、毎年約3.1%ずつ価値が減少すると計算されます。

これは会計上の計算であり、実際の売却価格は建物の維持管理状態、リフォーム実施状況、立地条件や周辺環境によって変動します。

都心部の物件は土地の価値が高いため、建物の減価償却の影響を受けにくい傾向にあります。

まとめ：築15年の一戸建ての売却相場を知っておこう

今回は、築15年の一戸建ての売却相場について詳しく解説しました。

築15年の一戸建ての売却を検討している方は本記事を参考にして、ぜひ一戸建ての売却を成功させてください。

高田 一洋（たかだ かずひろ）

一心エステート株式会社代表取締役　不動産コンサルタント

1983年福井県生まれ。金沢大学工学部を卒業後、大手コンサルティング会社で新規事業立ち上げや不動産会社のコンサルティング業務に4年間従事。その後、リストグループで不動産仲介営業・営業管理職・支店長を経て、一心エステート株式会社を創業。創業当初から金融機関・不動産会社へのコンサルティングを行い、東京都心を中心に不動産仲介実績を積み上げている。2023年に著書「住んでよし、売ってよし、貸してよし。高級マンション超活用術: 不動産は「リセール指数」で買いなさい」を出版。

【保有資格】

宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/損害保険募集人資格/管理業務主任者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー/相続診断士