築30年の一戸建て売却相場はいくら？調べ方,高値で売るコツも

築30年の一戸建ての売却相場は土地価格とほぼ同程度

出典：国土交通省｜中古住宅流通データ

築30年の一戸建ての売却相場は土地価格とほぼ同程度と言われています。
国土交通省の調査では、築30年を経過した物件の市場価値は新築時の約10%程度まで低下し実質的に建物部分の価値はゼロとみなされています。
なぜなら、建物の経年劣化による構造上の問題や古い建物は買い手が見つかりにくいなどの問題があるからです。
そのため、築30年以上の一戸建ては土地の価格のみで取り引きされるのが一般的です。

築30年の一戸建ての売却相場の調べ方

築30年超えの一戸建ての売却相場の5つの調べ方をご紹介します。

調べ方①：複数の不動産会社に査定してもらう

築30年の一戸建ての売却相場の調べ方の1つ目は、複数の不動産会社に査定をしてもらうことです。
同じ築35年の一戸建ての物件でも不動産会社によって数百万の差が出ることがあります。
なぜなら、各不動産会社によって取引実績や判断基準、相場の見方が異なるからです。
大切なのは、少なくとも3社以上の不動産会社から見積もりをとり相場を知ることです。

調べ方②：不動産ポータルサイトで同じ条件の物件を探す

築30年の一戸建ての売却相場の調べ方の2つ目は、不動産ポータルサイトで同じ条件の物件を探すことです。
不動産ポータルサイトの代表的なものにSUUMOやHOME’Sサイトがあります。
このようなサイトにアクセスし「築年数」「土地面積」などの条件を設定するだけで類似物件の相場価格をリサーチできます。
ただし、掲載価格は希望価格であり、実際の成約価格とは異なる点に注意が必要です。
大切なのは、売りたい物件と同条件の物件がいくらで取引されているのか事前に把握することです。

調べ方③：過去の取引事例を調べる

築30年の一戸建ての売却相場の調べ方の3つ目は、過去の取引事例から調べることです。
過去の取引事例を調べるには、2つの方法があります。
1つ目は「不動産情報ライブラリ」で、実際の土地や建物の取引価格情報を提供している国土交通省が運営する無料のウェブサイトです。
2つ目は「REINS Market Information」で、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する一般の人々もアクセスできる不動産情報提供サイトです。
こういったサービスを使えば、売却価格の相場を知ることができます。
過去の実際の取引価格を知ることはスムーズな売却をおこなうための第一歩なのです。

調べ方④：公示地価から調べる

築30年の一戸建ての売却相場の調べ方の4つ目は、公示地価から調べることです。
公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会のもと2名以上の不動産鑑定士が鑑定・評価した土地の価格のことです。
公示地価を調べる方法は『不動産情報ライブラリ』を使って調べられます。
不動産情報ライブラリは国土交通省が運営する無料のWEBサイトで不動産の取引価格、地価工事など不動産に関する情報が確認できます。
築30年超えの一戸建ての建物の価値はゼロなので公示地価が実質の売却相場です。

調べ方⑤：固定資産税評価額から調べる

築30年の一戸建ての売却相場の調べ方の5つ目は、固定資産税評価額から調べることです。
固定資産税評価額は、各自治体が固定資産評価額に応じて土地と建物それぞれに評価額を設定し算出しています。
また、その額は固定資産税の納税通知書で確認できます。
額の目安としては、土地の時価の約70%、建物は新築時の請負工事代金の約50〜60%と考えておきましょう。
ただし、建物の築年数や土地の形や場所で固定資産税評価額は変わるのであくまでも目安とします。
そのため、固定資産税評価額だけでなく他の調査方法と組み合わせて検討することが大切です。

築30年の一戸建てを高値で売却するコツ

築30年超えの一戸建てをより良い条件で売却するための5つのコツをご紹介します。

コツ①：親身になってくれる不動産会社を探す

築30年超えの一戸建ての高値で売却するコツの1つ目は、親身になってくれる不動産会社を探すことです。
事務的なサポートだけでなくこちら側の意向にも向き合ってくれる会社が理想的です。
大切なのは、物件の強みを引き出し売却戦略を具体的に提案してくれる不動産会社を選ぶことです。

コツ②：金利が低い時期に売り出す

築30年超えの一戸建ての高値で売却するコツの2つ目は、金利が低い時期に売り出すことです。
なぜなら、金利が低いと住宅ローンの負担が減り買い手の購入意欲が高まるからです。
例えば、3,000万円の住宅ローンで金利の差が0.5%あった場合、月々約8,000円の差で35年間の合計差額は約330万円です。
つまり、金利の低い時期は購入者にとって返済負担の軽減につながり購入意欲に拍車をかける要素です。

コツ③：住宅需要が増える時期に売り出す

築30年超えの一戸建ての高値で売却するコツの3つ目は、住宅需要が増える時期に売り出すことです。
例えば、1月から3月は進学や就職、転勤で物件の需要が高まります。
実際に、この時期は物件の問い合わせや内覧希望者が通常の1.5倍になることもあります。
つまり、この時期を狙って売却をすれば高く売れる可能性があります。
繰り返しになりますが、物件の需要が高まる時期を狙い高値で売却できるチャンスを逃さないようにしましょう。

コツ④：余裕を持った売却スケジュールを組む

築30年超えの一戸建ての高値で売却するコツの4つ目は、余裕を持って売却スケジュールを組むことです。
なぜなら、築年数が古い物件ほど買い手が見つかるまでに時間がかかるからです。
実際に、物件の売却には3～6ヶ月程度かかります。焦って売却をしたために本来得られたはずの利益を逃してしまうことは避けねばなりません。
大切なのは、焦らず無理のないスケジュールでじっくり売却計画をすすめることです。

コツ⑤：修繕/ハウスクリーニング/ホームインスペクションを行う

築30年超えの一戸建ての高値で売却するコツの5つ目は、修繕やハウスクリーニング、ホームインスペクションを行うことです。
『ホームインスペクション』とは、住宅診断のことで物件の劣化状態や欠陥度合いを調査し改修すべき箇所や費用などをアドバイスする専門業務のことです。
つまり、中古物件の経年劣化による不具合を解決し買い手に安心感を与えてスムーズな契約が結べるためにする事前準備です。
これにあわせて清掃や修繕をおこなうことで物件の価値を高められます。
大切なのは、売却したい物件の価値を前もって少しでも高めておくことです。

築30年の一戸建てを売却する際の注意点

築30年超えの一戸建てを売却する際の4つの注意点をご紹介します。

注意点①：ローンは完済させておく

築30年の一戸建てを売却する際の注意点の1つ目は、ローンは完済させておくことです。
理由は、住宅ローンが残っている物件には金融機関の抵当権が設定されており、この権利が解除されない限り所有権を買い主に移せないからです。
抵当権とは、支払いを滞納した場合に物件を差し押さえることができる権利です。
もし、住宅ローンが残ったまま物件を売ると、売り主の返済が滞った場合に金融機関が物件の差し押さえをおこない買い主が不利益を被ることになります。
そのため、売却前にローンを完済させ抵当権を抹消しておくことは不動産取引の前提条件です。

注意点②：契約不適合責任に注意する

築30年の一戸建てを売却する際の注意点の2つ目は、契約不適合責任に注意することです。
『契約不適合責任』とは、契約に適合しない目的物を買い主に引き渡した場合に売主が負う責任のことです。
つまり、売買契約時に取り決めた品質や性能に満たないものを引き渡した場合、売主は代替物の引渡しや代金の減額・返金に応じる必要があります。
例えば、雨漏りする不具合を隠して売却して修補費用の負担や損害賠償を請求されるケースがあります。
特に築30年超えの建物は経年劣化による不具合が多いのでホームインスペクション（建物状況調査）で明確に告知しましょう。

注意点③：売却後に確定申告が必要になる場合もある

築30年の一戸建てを売却する際の注意点の3つ目は、売却後に確定申告が必要になる場合もあることです。
不動産を売却して譲渡所得(利益)を得ると翌年の確定申告が必要です。
その際『居住用財産の3,000万の特別控除』と『軽減税率の特例』の併用適用が可能な場合があることを覚えておきましょう。
分かりやすく言えば、譲渡所得(利益)の中から3,000万の利益は無かったことになり、さらに長期保有の優遇措置として軽減税率が適用できます。

具体的な譲渡所得の計算方法は、

譲渡所得＝譲渡収入金額ー(取得費＋譲渡費用)ー3,000万

さらに長期保有の場合は、税率が軽減されます。
前述で算出した譲渡所得に所得税と住民税をあわせた%をかけます。

例えば、

• 譲渡所得：8,000万
• 取得費と譲渡費用：2,000万
• 居住用財産の3,000万の特別控除を適用

の場合は、

8,000万ー2,000万ー3,000万＝3,000万

3,000万×14.21%＝426.3万円が税額です。

　　　
このような3,000万控除や軽減税率を設ける背景には、国のマイホーム建替え推進政策が挙げられます。

注意点④：不動産会社との媒介契約の内容を検討する

築30年の一戸建てを売却する際の注意点の4つ目は、不動産会社との媒介契約の内容を検討することです。
『媒介契約』は『仲介契約』とも言われており、簡単に説明すると「不動産会社に仲介を依頼する契約」のことです。
不動産の売却や購入をする際、媒介契約を締結する必要がありますが、媒介契約の種類によって義務の範囲や販売活動が異なり売却の成否に影響を与えるため、契約内容は慎重に検討しなければなりません。

媒介契約について簡潔にまとめると、

※『複数業者へ依頼する』：オーナー（売主)が業者へ依頼すること。
※『事後処理状況の報告義務』と『指定流通機構への登録義務』：業者がオーナー(売主)に対して負う義務。

また、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ業者は、レインズ（不動産流通機構）のようなデータをまとめている物件情報サイトに速やかに登録する義務があります。
なぜなら、物件の情報を流通サイトに載せないと多くの人の目に不動産情報が触れられないリスクがあるからです。
繰り返しになりますが、築古物件の売却には時間がかかるため、売却スケジュールにあわせた媒介契約を結ぶことが売却成功のカギとなります。

築30年の一戸建ての売却に関するよくある質問

ここからは、築30年の一戸建ての売却に関するよくある質問に回答します。

質問①：築30年の一戸建ての固定資産税はいくらになりますか？

『固定資産税』とは固定資産の保有に対して所在する市町村が課す税金のことです。

築30年超えの一戸建ての固定資産税額は、土地と建物の固定資産税評価額に基づいて計算されます。

税額の計算法は、
　　　

固定資産税額＝課税標準（固定資産税評価額）×標準税率（1.4%）

例えば、土地：3,000万、建物：2,000万の場合、
　　　

固定資産税額＝（3,000万＋2,000万）×1.4%

となり、合計の固定資産税は70万です。

税額は評価額に応じて決まるので、たとえ築30年と古くても税負担が大きくなる場合もあります。
都心部や人気エリアは土地の評価額自体が高額なので建物が古くても税負担は高額です。

質問②：木造と鉄筋コンクリートだと評価額が変わりますか？

結論、木造か鉄筋コンクリートかの違いで評価額は変わります。
なぜなら、鉄筋コンクリートは木造と比べて経年劣化が少なく価値が長持ちするからです。

ちなみに、土地は経年劣化がないので上物が木造か鉄筋かの違いで評価は変わりません。

質問③：価格がゼロになる減価償却とはなんですか？

そもそも減価償却とは、固定資産(建物や車両、機械など)は購入した年に購入金額の全額を経費として計上はせず、定められた耐用年数で各年分に分割して必要経費として計上する制度です。
減価償却費を求める際にポイントとなる減価償却率は建物の構造により異なります。
例えば、木造建築は33年、鉄筋コンクリート造は70年で建物の価値はゼロになります。

※土地は価値が減らないので減価償却の対象外です。

まとめ：築30年の一戸建ての売却相場を知っておこう

今回は、築30年の一戸建ての売却相場について詳しく解説しました。

築30年の一戸建ての売却を検討している方は本記事を参考にして、ぜひ一戸建ての売却を成功させてください。

高田 一洋（たかだ かずひろ）

一心エステート株式会社代表取締役　不動産コンサルタント

1983年福井県生まれ。金沢大学工学部を卒業後、大手コンサルティング会社で新規事業立ち上げや不動産会社のコンサルティング業務に4年間従事。その後、リストグループで不動産仲介営業・営業管理職・支店長を経て、一心エステート株式会社を創業。創業当初から金融機関・不動産会社へのコンサルティングを行い、東京都心を中心に不動産仲介実績を積み上げている。2023年に著書「住んでよし、売ってよし、貸してよし。高級マンション超活用術: 不動産は「リセール指数」で買いなさい」を出版。

【保有資格】

宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/損害保険募集人資格/管理業務主任者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー/相続診断士