3,000万円で買った家はいくらで売れる？査定価格の調べ方,高く売る方法も

3,000万円で買った家はいくらで売れる？

売却を検討するときに、まず思い浮かぶのは「いくらで売却できるのか？」でしょう。

立地も関係しますが、一番影響があるのは築年数の経過です。下記の表のように建物は新築直後から価値は下がり続け、木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年で減価償却となります。

築年数の経過によって価格は下がりますが、ニーズに合った対策を取ることで市場価格より高く売れることもあります。

出典：国土交通省｜中古住宅流通　フォームの現状　P11

一戸建ての場合

一戸建てのほとんどが木造のため、築22年で減価償却となり建物の価値は0と判断されます。

大型リフォームやリノベーションを実施した場合は多少の価値は認められますが、減価償却や税金の負担は築年数で判断されます。

建物の価値は下がっていく一方、土地の値段が値減りすることはほとんど無いため自宅の市場価格を把握しておけば、売却時の価格はある程度割り出すことができます。

土地1500万円・建物1500万円の例で見てみましょう。

出典：国税庁｜減価償却資産の減価償却率

マンションの場合

分譲マンションの場合は、鉄筋コンクリート造が多く耐用年数は47年です。

長期にわたって減価償却となるため、15年や20年ではまだまだ価格は安定していると言えます。

ただし、土地に関しては世帯数全員で土地を所有しているため、敷地利用権といって持ち分がわずかしかなく、売却する際は大部分が建物の価値で判断することになります。築年数が30年や40年を超えてくると、同じ広さでも一戸建ての方が高く売れることもあります。

マンション価格3,000万円の例で見てみましょう。

実務的には、減価償却が済んだ築47年以降の建物でも売却価格が0になることはありません。

出典元：国税庁｜減価償却資産の減価償却率

【いくら？】3,000万円で買った家の査定価格の調べ方

続いて、3,000万円で買った家の査定価格の調べ方を5つ解説します。

調べ方①：不動産会社に依頼する

3,000万円で買った家の査定価格の調べ方の1つ目は、不動産会社に依頼することです。

ネットで調べると「不動産会社の一括査定」を依頼できるポータルサイトもあります。

何社にも連絡して詳細を伝えて…といった工程を省けます。

査定については、机上査定と訪問査定のどちらかで金額を算出します。

机上査定は土地面積や建物の延床面積、路線価を参考としたAI査定など簡易的な査定です。

一方、訪問査定とは不動産会社の担当者が該当物件まで足を運んで現地の詳しい調査を行うため、正確な査定金額が提示されます。

調べ方②：ポータルサイトで確認する

3,000万円で買った家の査定価格の調べ方の2つ目は、ポータルサイトで確認することです。

有名なサイトでは、「suumo」「athome」「HOME’S」があります。

購入の画面から検索すると、自宅の近所で売りに出ている物件を見ることができ、そこである程度の市場価格が把握できます。

また、無料査定などのメニューが用意されていることがあり、自宅の住所や建物の規模を入力することで簡易的に金額が分かることもありますが、自動計算で算出していることがほとんどなので、より詳細な金額に関しては専門家のアドバイスを参考にすることが大切です。

調べ方③：レインズマーケットインフォメーションで確認する

3,000万円で買った家の査定価格の調べ方の3つ目は、レインズマーケットインフォメーションで確認することです。

「レインズ」とは不動産会社業者が物件情報を検索するために使用するサイトで、一般の方の閲覧はできません。

しかし、レインズマーケットインフォメーションというサイトは、詳しい住所の記載はありませんが、市町村と地名、金額や築年数など情報は半減しますが成約価格など一覧で検出できます。

マンションか戸建かを選択し、自宅の近くの成約事例を見ることができるため、推定価格は把握できます。

調べ方④：不動産情報ライブラリで確認する

3,000万円で買った家の査定価格の調べ方の4つ目は、不動産情報ライブラリで確認することです。

サイトを開き「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」から進んでいくと、検索条件設定の画面になるので、自宅周辺の地区まで入力し、一覧表示で見ることができます。

こちらも詳細な住所は載っていませんが、駅からの徒歩表記だったり土地の面積、建物の延床面積や築年数が記載されているので自宅近くの情報を参考にしてみてください。

調べ方⑤：不動産鑑定士に依頼する

3,000万円で買った家の査定価格の調べ方5つ目は、不動産鑑定士に依頼することです。

不動産鑑定士は高度な専門的知識を持っており、地価公示や公的土地評価をはじめ、さまざまな土地の鑑定を行っております。

依頼する場合は有料になりますが、かなり高い精度で査定価格を出して頂けると思います。

また住宅の査定が経験豊富だとさらに精度が上がりますので、鑑定士が所属しているWebサイトや口コミを参考に選ぶと良いでしょう。

3,000万円で買った家をできるだけ高く売る方法

続いて、3,000万円で買った家をできるだけ高く売る方法を5つ解説します。

方法①：築浅のうちに売り出す

3,000万円で買った家をできるだけ高く売る方法1つ目は、築浅のうちに売り出すことです。

売却市場において、築年数は価格に直結するので、設備の劣化が少ないうちは高値での売却が期待できる場合があります。建物は時間が経過するほどに経年劣化が始まり、外壁や内装・設備のメンテナンスが必要になってきます。築年数が浅い場合は、メンテナンス費用がすぐに負担になることは少ないので、その点も高値での売却が期待できます。

方法②：需要の高まっているタイミングで売り出す

3,000万円で買った家をできるだけ高く売る方法2つ目は、需要の高まっているタイミングで売り出すことです。

一般的には春の新生活にかかる2月～3月が一番物件が動く時期です。

その時期に移動を考えている方に物件情報を見てもらうためには、前年末くらいから売り出すことが重要です。

また大型商業施設のオープンなどの情報があれば、価格は高騰しますし、逆に金利が上昇するというニュースがあれば買い控えから価格が低くなることも予想されます。

方法③：複数の不動産会社の中から依頼する会社を決める

3,000万円で買った家をできるだけ高く売る方法3つ目は、複数の不動産会社の中から依頼する会社を決めることです。

ネットで一括査定を依頼した場合4～5社に査定が依頼されるようになっており、それぞれの不動産会社が持ちうる情報を基に査定金額を出してきます。

査定は高い金額を提示してくれる会社を選びがちですが、ただ高いだけではなくその根拠や戦略、販売実績を参考に依頼するようにしましょう。

地元で長年営業している不動産会社にも査定を依頼してみると、違った視点からアドバイスをもらえることもあります。

方法④：余裕を持った売却スケジュールを組む

3,000万円で買った家をできるだけ高く売る方法4つ目は、余裕を持った売却スケジュールを組むことです。

売り出し開始から売却までは、通常6ヶ月程度、早くて3ヶ月ほどかかります。

早く売却しなければならないとなると、業者買取なども含めて通常よりも販売価格を下げる要因となるため、極力避けなければなりません。

冷静に戦略的に少しでも高く売却するためには、このように余裕をもったスケジュールが必要不可欠となります。

方法⑤：必要な箇所はリフォームを済ませておく

3,000万円で買った家をできるだけ高く売る方法5つ目は、必要な個所はリフォームを済ませておくことです。

室内で補修が必要なのは、汚れやすい水まわりです。

キッチン・浴室・トイレ・洗面所は1年でも住んでいると劣化が見られます。

床材の色や素材も流行やニーズに合ったデザインを吟味しましょう。全体的に言えるのは、安価な材料の使用は見栄えが悪くなり、逆効果となる可能性があるので、。

不動産会社に相談したりターゲット選定を適宜行うことで心理的価値を高めることができます。

3,000万円の家を売るときの注意点

続いて、3,000万円の家を売るときの注意点を4つ解説します。

注意点①：ローンは完済させておく

3,000万円の家を売るときの注意点の1つ目は、ローンを完済させておくことです。

住宅ローンを完済していれば完済証明書を用意しておくと信頼性が上がりますが、売却代金で返済が可能であれば、契約時にその旨を提示するのが望ましいです。

残債がある場合は追加で自己資金が必要なこともあります。

競売物件の売買は専門的知識を要するため、一般の方が購入することはほとんどありません。残債が残っている状態（抵当権が付いている状態）は極力避けるようにしましょう。

注意点②：契約不適合責任に注意する

3,000万円の家を売るときの注意点の2つ目は、契約不適合に注意することです。

売却する際は建物の状態を把握しておき、契約書や重要事項説明書に正確に記載します。書類の作成は不動産会社にて行いますが、問題点に関しては売主が知っている情報はすべて開示し、隠ぺいしないことが基本となります。告知義務を怠り購入後に不適合が発覚した場合は、買主から修繕費用や損害賠償請求されるケースも考えられます。

注意点③：売却後に確定申告が必要になる場合もある

3,000万円の家を売るときの注意点の3つ目は、売却後に確定申告が必要になる場合もあることです。

物件を売却した際に、売却益が出た場合は譲渡所得税と住民税が課税されます。

売却益とは、売却代金から取得価格や売却するときに発生する費用を差し引いた金額の事を指します。

また、売却益を計算するときに大事なのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」です。

逆に、譲渡損失が出た際は、ほかの所得との相殺ができるケースも考えられるため、確定申告の検討をしてみましょう。

出典：国税庁｜No3302マイホームを売った時の特例

注意点④：不動産会社との媒介契約の内容を検討する

3,000万円の家を売るときの注意点の4つ目は、不動産会社との媒介契約の内容を検討することです。

不動産会社に売却を任せる際、媒介契約を締結しますが、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

ご自身にあった不動産会社との媒介契約も、満足のいく売却につながるのであらかじめ内容を隅々まで把握するようにしましょう。

3,000万円で買った家の売却に関するよくある質問

ここからは、3,000万円で買った家の売却に関するよくある質問に回答します。

質問①：売却時に税金や手数料は発生しますか？

売却時は仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用、譲渡所得税、住民税などがかかります。

仲介手数料は3％+6万円+消費税で計算できますが、具体的な税金額を計算するには税理士が必要です。

また売却する時期にも注目です。

取得から5年を超えていれば20.315％（長期譲渡所得）、5年以内の場合は39.63％（短期譲渡所得）が課税となります。

質問②：築年数がかなり経っている場合はどうすればいいですか？

大型リフォームやリノベーションを施すことで、物件価値が引き上げられてより多くの購入希望者へのアピールに繋がります。

あまりにも古すぎる物件に関しては、解体して更地にして売り出しも検討しましょう。

再建築可の土地なら分譲住宅を建てたいビルダーが購入する可能性もあります。

費用の捻出が難しい場合は現状で買取専門業者に売却も検討しましょう。

質問③：どうしても売却ができない場合はどうすればいいですか？

築年数が古い場合の対策としては、解体して更地にする方法もあります。

しかし、その場合の固定資産税は建物がある場合の6倍かかってしまうため、解体時期には注意が必要です。

建物がある場合は、解体費用を差し引いて売却する手もありますが、建物を解体せず使用した場合に契約不適合を指摘される恐れもあるため、契約時の取り決めでは特約に追記するなど十分に対策を取るようにしましょう。

まとめ：3,000万円で買った家はいくらで売れるのか把握しよう

今回は、3,000万円で買った家はいくらで売れるのかについて詳しく解説しました。

家の売却を検討している方は本記事を参考にして、ぜひ家の売却を成功させてください。

高田 一洋（たかだ かずひろ）

一心エステート株式会社代表取締役　不動産コンサルタント

1983年福井県生まれ。金沢大学工学部を卒業後、大手コンサルティング会社で新規事業立ち上げや不動産会社のコンサルティング業務に4年間従事。その後、リストグループで不動産仲介営業・営業管理職・支店長を経て、一心エステート株式会社を創業。創業当初から金融機関・不動産会社へのコンサルティングを行い、東京都心を中心に不動産仲介実績を積み上げている。2023年に著書「住んでよし、売ってよし、貸してよし。高級マンション超活用術: 不動産は「リセール指数」で買いなさい」を出版。

【保有資格】

宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/損害保険募集人資格/管理業務主任者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー/相続診断士